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    新年房貸調(diào)查:有二線城市大行利率破5,銀行“搶單”意愿高

    來源:第一財經(jīng) 更新時間:2022年01月15日 【字體:

    作者|第一財經(jīng)亓寧

    進(jìn)入2022年,房貸松動從一線拓至二線城市。第一財經(jīng)記者近日了解到,在北上廣深等城市房貸出現(xiàn)不同程度寬松之后,部分二三線城市也有明顯放松跡象,其中仍以二手房貸款最為明顯,但銀行間差異較大。

    以南京為例,多數(shù)大行按揭利率未有變動,有中小銀行利率維持在6%以上,也有銀行回到“5時代”;蘇州則有大行商貸最低可以做到4.9%。

    有機(jī)構(gòu)預(yù)測,2022年房地產(chǎn)行業(yè)在融資約束進(jìn)一步放松的同時,因城施策也有更多調(diào)整值得期待。對于風(fēng)險更低、收益更高的按揭貸款,在凈息差承壓背景下,未來只要額度充足,銀行放貸意愿會更強。

    但值得注意的是,部分中小銀行雖然按揭利率有所降低,但在資質(zhì)評定中會考慮購房者在該行的“綜合貢獻(xiàn)度”,也有中介人士反映部分銀行存在理財“捆綁銷售”行為。對此,有業(yè)內(nèi)人士對記者表示,銀行此類做法并不新鮮,監(jiān)管趨嚴(yán)之前也存在,再次出現(xiàn)或與年初“開門紅”以及額度增加有關(guān)。

    二線城市利率也下行,銀行間分化明顯

    開年,第一財經(jīng)記者就了解到,房地產(chǎn)行業(yè)貸款在監(jiān)管糾偏后繼續(xù)邊際放松,其中,廣州首套房、二套房利率最低分別降至5.65%、5.85%左右,深圳部分中小銀行也對房貸利率做出調(diào)整,北京、上海在放款速度上均有明顯加快。有大行北京地區(qū)客戶經(jīng)理表示,目前額度充足,存量貸款已經(jīng)發(fā)放完成,但按揭利率仍維持首套5.2%、二套5.7%,二手房放款時間最快在2~3個月左右,已經(jīng)回到正常的流程時間。

    近日,部分二線城市也加快了按揭貸款放松動作,除了放款時間縮短,也有銀行做出利率調(diào)整。據(jù)記者了解,南京多家中小銀行近日調(diào)低按揭利率,其中江蘇銀行在新房利率不變情況下,首套二手房貸款利率從6.15%(LPR+150BP)降至5.85%(LPR+120BP),放款周期縮短至1~2個月。徽商銀行當(dāng)?shù)貍貸中心工作人員介紹,該行首套房按揭利率對外統(tǒng)一仍為5.85%,但不同支行有調(diào)整空間,當(dāng)前額度充足,一般1~2個月可以放款,該行某支行個貸經(jīng)理表示,首套二手房利率區(qū)間最低可以做到5.25%,但對貸款人資質(zhì)要求較高,而且這一政策已經(jīng)維持較長時間。

    但同樣作為中小銀行,農(nóng)商行仍然“緊張”。江蘇本地一家農(nóng)商行按揭利率水平相對較高且未做調(diào)整,其中二手房首套房6.45%、二套房6.65%,與開發(fā)商合作的新房貸款利率分別為5.95%、6.15%。該行當(dāng)?shù)啬持锌蛻艚?jīng)理表示,之前監(jiān)管要求下,額度一直較為緊張,當(dāng)前雖然有所寬松但不明顯,只是放款加快。

    相比之下,南京當(dāng)?shù)氐娜珖源笮屑肮煞菪懈鼮?ldquo;淡定”,首套二手房主要維持在6.15%。“跟小銀行相比肯定偏緊,我們這邊政策上沒有調(diào)整。”某國有大行個貸負(fù)責(zé)人表示,因為此前業(yè)務(wù)沉淀量較大,目前還處于解決存量貸款階段,不僅利率維持6.15%沒有變,新申請個貸還要排隊。另有某股份行工作人員表示,當(dāng)前放款時間明顯縮短,但是“寬松程度沒有大家預(yù)期中那么明顯”。

    同在江蘇省的蘇州市內(nèi)大行則與南京明顯不同。多家大行在當(dāng)?shù)刂泄ぷ魅藛T表示,近期按揭利率有所下調(diào),其中建行降至5%,農(nóng)行則有個貸經(jīng)理表示,如果購房者資質(zhì)特別好最低可做到4.9%。青島地區(qū)多家銀行工作人員也表示,目前利率沒有調(diào)整,但“放款特別快,抵押做完差不多一周可以放款。”

    部分中小銀行“捆綁銷售”再現(xiàn)

    “根據(jù)客戶在我行綜合貢獻(xiàn)度不同,貸款利率不同。”一家區(qū)域股份行南京某支行個貸經(jīng)理表示,該行按揭利率有調(diào)整空間但要看客戶在該行存款情況,有無存款、存款金額都會影響貸款利率。另有蘇州當(dāng)?shù)刂薪槿耸糠从常瑥呐c其所在機(jī)構(gòu)合作的銀行來看,四大行放款時間更為及時,部分中小銀行雖然利率降低但有“拖延”現(xiàn)象,還有理財產(chǎn)品等“有條件的捆綁”。

    對此,有業(yè)內(nèi)人士表示,“捆綁銷售”現(xiàn)象一直存在,但在地產(chǎn)調(diào)控加碼之后因為額度緊張有所緩解,當(dāng)前額度稍有充足可能再次出現(xiàn)。“兩點比較重要,一個是時點,現(xiàn)在開年有‘開門紅’KPI壓力,需要拉存款和中間收入;第二是額度少、需求多,賣方市場更有捆綁的空間。”該人士說。

    第一財經(jīng)記者也從部分購房者處了解到,當(dāng)前各銀行“搶單”現(xiàn)象相比之前更為明顯,包括有個貸經(jīng)理主動添加微信后幫忙介紹中介、介紹詳細(xì)流程等,相比去年“熱情”很多。但不同城市之間分化較為明顯,在成都等地,部分大行網(wǎng)點尚未恢復(fù)二手房業(yè)務(wù),所有房貸業(yè)務(wù)都交由各分行/支行專門的貸款部負(fù)責(zé)。

    隨著需求端回暖和房企融資環(huán)境放松,市場對房地產(chǎn)商的預(yù)期也更為樂觀。此前就有多家機(jī)構(gòu)指出,開發(fā)商的主要支撐還是來自經(jīng)營性資金,按揭支持是關(guān)鍵。根據(jù)銀保監(jiān)會最新數(shù)據(jù),2021年11月末,房地產(chǎn)貸款同比增長8.4%,購房者的合理住房需求得到進(jìn)一步滿足,個人住房貸款中90%以上用于支持首貸房。而按揭的另一面是房企銷量,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,盡管去年百強房企整體銷量出現(xiàn)負(fù)增長,但12月已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象,單月銷售操盤金額9940.1億元,同比降低35.2%,較11月卻環(huán)比增長32.4%。有北京地區(qū)大型中介機(jī)構(gòu)人士對記者表示,二手房成交自10月以來持續(xù)明顯回升,價格也出現(xiàn)微漲。

    長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈在最新研報中指出,結(jié)合歷史經(jīng)驗,若要銷售增速糾偏轉(zhuǎn)正,房貸利率或仍有30BP左右的下行空間,而這往往是通過調(diào)降貸款市場報價利率(LPR)與加點兩種方式共同實現(xiàn)的。他預(yù)測,2022年尤其上半年除了房企融資約束的進(jìn)一步放松,住房預(yù)售資金監(jiān)管、因城施策或都有更多優(yōu)化與調(diào)整值得期待。

    對于按揭貸款,瑞銀中國金融業(yè)研究主管顏湄之日前表示,因為數(shù)額小且風(fēng)險低、利息收入更可觀,本身銀行對按揭貸款的意愿更強。業(yè)內(nèi)人士稱,綜合考慮銀行業(yè)2022年凈息差承壓背景,銀行做按揭業(yè)務(wù)的動力或更加充足。

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