鄭州全面“救市”背后，是在市場(chǎng)整體下行、洪災(zāi)和3輪疫情沖擊影響下，應(yīng)對(duì)樓市成交量暴跌、信心驟降、承壓嚴(yán)重之舉。

“重大利好，提振信心。”對(duì)于鄭州樓市新政，一位不愿具名的鄭州房企人士對(duì)記者表示。

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”19條措施；其中，最重要舉措包括變相放松限購(gòu)，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)重新啟動(dòng)去庫(kù)存利器——棚改貨幣化安置。

上述房企人士說(shuō)，新政發(fā)布不到1個(gè)小時(shí)，他的朋友圈就被火速刷屏，微信工作群里也都是同事點(diǎn)贊新政的消息。這是“重大利好”，他認(rèn)為新政提振了鄭州樓市的信心。

對(duì)于鄭州樓市新政，分析師表示，此次鄭州政策具有四個(gè)積極信號(hào)：首先，相比過去一些城市零碎操作，這是目前全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)全面的樓市放松政策，是具有非常實(shí)質(zhì)意義的穩(wěn)樓市和救樓市導(dǎo)向；其次，政策放松從此前的鼓勵(lì)房貸、降低首付開始進(jìn)入到放松限購(gòu)，對(duì)于購(gòu)房家庭購(gòu)房套數(shù)的增加等有積極作用，信號(hào)意義較強(qiáng)。

“作為省會(huì)城市，鄭州做法相比近期三四線城市放松首付的做法更值得關(guān)注，說(shuō)明二線城市也開始進(jìn)入到政策持續(xù)放松階段；同時(shí)，這也說(shuō)明在當(dāng)前各地會(huì)基于樓市情況，因地制宜出政策，政策出臺(tái)的主動(dòng)性和急迫性增強(qiáng)。”分析師表示。

鄭州此次全面“救市”背后，是在市場(chǎng)整體下行、洪災(zāi)和3輪疫情沖擊影響下，應(yīng)對(duì)樓市成交量暴跌、信心驟降、承壓嚴(yán)重之舉。

受政策利好影響，3月2日，河南本土企業(yè)建業(yè)地產(chǎn)以0.72港元的價(jià)格高開，收于0.73港元／股，漲幅4.29％，成交量1139萬(wàn)股，總市值達(dá)21.64億港元；中原建業(yè)收于1.04港元／股，漲幅2.97％；建業(yè)新生活收于4.76港元／股，漲幅0.63％。

樓市低迷

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份鄭州新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2％，這是鄭州房?jī)r(jià)連續(xù)第6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。具體到成交量上，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，鄭州“7·20”暴雨后，新房銷量大幅下滑，與2020年同期相比很多月份銷量下滑50％—65％，創(chuàng)下近5年同期新低。

事實(shí)上，去年8月鄭州第一輪疫情過后，各大房企便開始采取降價(jià)、購(gòu)房補(bǔ)貼、買房送車，甚至“買一套送一套”優(yōu)惠措施售房，但效果一直不理想。進(jìn)入2022年，形勢(shì)也沒有因?yàn)樾乱荒甑牡絹?lái)有所好轉(zhuǎn)，“賣不動(dòng)”幾乎成了鄭州各個(gè)項(xiàng)目普遍存在的問題。

“有的客戶一天能來(lái)售樓處3次，但就是不買。”談起鄭州樓市銷售現(xiàn)狀，一位房企人士告訴記者，他從業(yè)多年來(lái)從未見過這種情況，“都在觀望，一是買漲不買跌的心理；二是疫情導(dǎo)致人們對(duì)未來(lái)預(yù)期收入和工作比較謹(jǐn)慎甚至十分悲觀；三是有改善需求的觀望者增多，另外，還有的人擔(dān)心開發(fā)商交不了房。”

樓市低迷之下，部分開發(fā)商也陷入生存困境。鄭州多位本土房企人士告訴記者，為了降低運(yùn)營(yíng)成本更好地活下去，公司內(nèi)部已經(jīng)進(jìn)行了好幾輪裁員。不止如此，還有一些房企直接宣布放長(zhǎng)假，如瀚宇集團(tuán)宣布放假時(shí)間暫定為2022年1月10日至2022年4月10日，具體復(fù)工時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

具體到土地市場(chǎng)同樣盡顯“涼意”。從鄭州去年下半年兩輪集中土拍結(jié)果來(lái)看，均以冷淡收?qǐng)觥Ｒ晃籘OP10房企河南區(qū)域投資部門負(fù)責(zé)人告訴記者，10年來(lái)他第一次看到鄭州土拍那么冷。

這種動(dòng)蕩不安的局面持續(xù)半年多后，在最近迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。

2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會(huì)議暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)”上，鄭州市代市長(zhǎng)何雄亮出了他對(duì)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的分析判斷，“鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難，將來(lái)不會(huì)有大問題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。”

這次公開喊話在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)人士看來(lái)，主要是為了提振當(dāng)前市場(chǎng)的信心。

從近期市場(chǎng)反饋看，喜憂參半。喜的是，市場(chǎng)整體穩(wěn)中有升，來(lái)訪量明顯增加。“上周末每天都有上百組看房的人，今天周一人少些，不過也已經(jīng)來(lái)了幾十組了。”2月28日，記者在鄭州市金水區(qū)某熱銷樓盤走訪時(shí)一位置業(yè)顧問向記者介紹。

憂的是，成交量依然不高。根據(jù)機(jī)構(gòu)河南區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年2月21日—27日，鄭州熱銷樓盤榜前十名銷量均為兩位數(shù)，且9個(gè)項(xiàng)目成交量不到30套，這與200多組甚至500多組來(lái)訪量差別較大。

“主要是市場(chǎng)喊話后沒有實(shí)際政策落地。”前幾日，談及當(dāng)下市場(chǎng)現(xiàn)狀，多位鄭州房企人士向記者表示。

全面“救市”開啟

3月1日上午，張揚(yáng)還在發(fā)愁以目前的形勢(shì)今年集團(tuán)布置的銷售任務(wù)難以完成，下午他就看到了鄭州市發(fā)布的19條新政。他第一時(shí)間將新政文件轉(zhuǎn)發(fā)到微信工作群、朋友圈等，分享政策利好。

從鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布的通知看，此次新政的出臺(tái)是為落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

通知共五大項(xiàng)19條，具體包括：支持合理住房需求。改善住房市場(chǎng)供給，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，完善房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度，加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏等。

加大信貸融資支持。給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持、降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)以及推進(jìn)信貸支持協(xié)作。其中，在降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)方面，通知明確對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，這相當(dāng)于放松限貸政策。推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化。推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化等。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，需求端鼓勵(lì)、供應(yīng)端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范是鄭州新政的顯著特點(diǎn)。

“鄭州此次政策對(duì)于鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求給予了很多支持性政策，如對(duì)于改善型購(gòu)房需求，取消了認(rèn)房又認(rèn)貸政策，使得很多購(gòu)房者后續(xù)完全可以按照首套房首付標(biāo)準(zhǔn)和首付利率進(jìn)行調(diào)整，勢(shì)必降低購(gòu)房成本，這一點(diǎn)也符合當(dāng)前購(gòu)房市場(chǎng)的主流政策，即保障剛需、支持改善。”分析師表示。

鄭州本土一位業(yè)內(nèi)人士也稱，新政中他最關(guān)注對(duì)地產(chǎn)企業(yè)加大信貸融資支持和下調(diào)住房貸款利率，“給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持，可以為深陷資金困境的開發(fā)商紓困解難，還能解決當(dāng)下項(xiàng)目施工進(jìn)度慢、逾期交房以及停工等問題。房貸利率方面，2017年以來(lái)，鄭州房貸利率一直居高不下，當(dāng)下鄭州房貸利率經(jīng)過多番調(diào)整后，新房最低5.37％，二手房最低4.9％，可以說(shuō)是近年最低。如果利率還能下調(diào)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是實(shí)打?qū)嵉睦�好�?rdquo;

分析師表示，對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)說(shuō)，若是類似政策持續(xù)跟進(jìn)，也可以帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情回暖，促進(jìn)3月“小陽(yáng)春”到來(lái)。