6月8日，歷經(jīng)5天的角逐，上海首批集中供地宣告結(jié)束。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海首批集中供地共推出36宗涉宅用地，全部成交，獲得土地出讓金834.7億元。其中，19宗地塊底價(jià)成交，占比超過(guò)一半。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“這次土地出讓的背景是上海剛剛恢復(fù)正常工作節(jié)奏，市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生扭轉(zhuǎn)。在這樣的前提下，上海土地能全部順利成交已經(jīng)是不錯(cuò)的結(jié)果。這也說(shuō)明上海土地市場(chǎng)經(jīng)受住了考驗(yàn)，大家對(duì)上海未來(lái)前景的看好沒(méi)有發(fā)生根本變動(dòng)。”

對(duì)于上海首輪土拍的特征，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)總結(jié)稱(chēng)：“上海首輪土拍具有六個(gè)特征，包括參拍門(mén)檻降低、拍地監(jiān)管資金額度下降、溢價(jià)率仍然以10%為上限、國(guó)企和央企仍然是拿地主力、中小房企有拿地機(jī)會(huì)、每個(gè)地塊都有利潤(rùn)空間。”

國(guó)企、央企仍為拿地主力

在上海持續(xù)5日的土拍爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，國(guó)企、央企仍是拿地主力。其中，招商蛇口接連拿下4宗地塊，涉資169.45億元。

在6月8日的土拍中，招商蛇口以19.19億元競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊，溢價(jià)率9%，成交樓面價(jià)37088元/平方米，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)63000元/平方米。這是招商蛇口在本次集中供地中拿下的第4宗地塊。

此前，招商蛇口以底價(jià)62.5億元摘得普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202 單元B3-16地塊。招商蛇口聯(lián)合象嶼以40.43億元競(jìng)得閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)紫竹科學(xué)園區(qū)MHPO-1004單元09A-11A地塊，溢價(jià)率5.07%。招商蛇口又與香港置地、徐匯城投組成聯(lián)合體，以47.33億元競(jìng)得徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊，溢價(jià)率9.57%。

“招商蛇口最近幾年在上海發(fā)力，每年都拿了地，這次也有不少收獲。此外，中建八局，建發(fā)、華發(fā)等企業(yè)也斬獲多宗地塊。”盧文曦表示，除了“財(cái)大氣粗”外，房企連續(xù)參與拿地，可以延續(xù)擴(kuò)張節(jié)奏，保持競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，上海拍地屬于“技術(shù)活”，尤其最后一次性報(bào)價(jià)階段，需要臨場(chǎng)應(yīng)變核算價(jià)格的技巧。所以拍地也是“熟練工種”，多拍就能獲得經(jīng)驗(yàn)，越有經(jīng)驗(yàn)越容易拍中。

從拿地房企來(lái)看，其中不乏外來(lái)房企和“生面孔”。比如，浙系房企中的大家房產(chǎn)與浙江錢(qián)江房產(chǎn)聯(lián)合體獲得浦東新區(qū)惠南地塊，成交價(jià)12.23億元，樓面價(jià)16657元/平方米，溢價(jià)率8.66%；港資房企香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)以8.304億競(jìng)得松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30003單元02-04號(hào)地塊；另有上海本土的一些“名不見(jiàn)經(jīng)傳”的小房企上海恒都置業(yè)、上海佳運(yùn)置業(yè)有限公司也借此機(jī)會(huì)擴(kuò)儲(chǔ)。

對(duì)此，宋紅衛(wèi)總結(jié)稱(chēng)：“從企業(yè)規(guī)模來(lái)看，部分中小房企拿地更為積極，這不僅跟上海降低拍地的門(mén)檻有直接關(guān)系，更重要的是還跟上海整個(gè)樓市的健康基本面有更為緊密的關(guān)系。”

房地差比較合理，房企利潤(rùn)空間充足

事實(shí)上，在上海首批集中供地開(kāi)拍前，上海臨時(shí)調(diào)整了土拍規(guī)則，取消了“招掛復(fù)合”。此外，考慮到房企資金壓力，房企拍地前的凍資比例由1.3倍降至1.1倍。

在中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱看來(lái)，上海在土拍前取消打分入圍，以及將土地監(jiān)管資金由原來(lái)最高的130%下調(diào)至110%的措施，為參拍企業(yè)減輕了不小的參拍壓力，同時(shí)在參拍企業(yè)的數(shù)量和廣度上也產(chǎn)生了積極作用。

“降低準(zhǔn)入門(mén)檻可以讓更多對(duì)上海土地感興趣的房企參與。”盧文曦認(rèn)為，大部分土地起拍樓面價(jià)到房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格之間留出了足夠的價(jià)差，也給房企留出了足夠的利潤(rùn)空間。

宋紅衛(wèi)做了測(cè)算后表示：“從利潤(rùn)空間來(lái)講，今年利潤(rùn)空間要優(yōu)于去年，地價(jià)、房?jī)r(jià)比平均在50%以下，而去年地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值超過(guò)50%。從房?jī)r(jià)地價(jià)差的角度來(lái)看，因樓面價(jià)的差異，該值介于1.7萬(wàn)元-4.5萬(wàn)元之間，因此，拍地的房企基本都有一定的利潤(rùn)空間。”

“此外，地塊之間的利潤(rùn)差異也比較明顯。上海市區(qū)內(nèi)地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比整體偏高，基本在60%左右，外環(huán)區(qū)域五個(gè)新城房?jī)r(jià)比基本在50%左右，外圍非核心區(qū)域房?jī)r(jià)比基本在40%左右。房?jī)r(jià)地價(jià)差也從核心區(qū)域位置的4.5萬(wàn)元逐漸下降1.7萬(wàn)元左右。”宋紅衛(wèi)表示。

超一半地塊底價(jià)成交，上海土拍正在恢復(fù)元?dú)?/strong>