別了,摩天大樓 不得新建500米以上建筑
來源:中國新聞周刊 更新時間:2022年07月30日 【字體:大 中 小】
進入21世紀(jì)以來,作為現(xiàn)代都市標(biāo)志物的摩天大樓以驚人的速度,在中國各地拔地而起,一次次刷新城市天際線。
據(jù)統(tǒng)計,中國擁有世界40%超高層建筑,150米以上的建筑達到2395座,200米以上建筑達823座,300米以上達95座,三項指標(biāo)均居全球第一。
從最初的城市地標(biāo)性建筑,到各地競賽似的蓋大樓,摩天大樓儼然進入“批量生產(chǎn)”環(huán)節(jié)。但近些年,隨著摩天大樓爛尾數(shù)量的增加、深圳賽格大廈晃動引發(fā)的對超高層建筑安全的擔(dān)憂,以及后期高昂的管理維護成本和潛在的消防風(fēng)險等問題,人們對摩天大樓的態(tài)度日趨理性。
7月12日,國家發(fā)改委發(fā)布了《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》,嚴(yán)格限制新建超高層建筑:不得新建500米以上建筑,嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。
業(yè)內(nèi)人士認為,這一政策變動,為中國的摩天大樓時代劃上了“休止符”。
四次出臺“限高令”
中國新聞周刊了解到,自2020年以來,這已是第四次發(fā)布關(guān)于建筑“限高”政策。
2020年4月,住建部、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》,指出“一般不得新建500米以上建筑”。
2021年7月,國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目管理確保工程安全質(zhì)量的通知》,提到“不得新建500米以上超高層建筑”。
2021年10月,住建部和應(yīng)急管理部發(fā)布《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》,明確300萬人以下的城市不得建造150米以上的摩天大樓,人口較多的城市不得建造250米以上的建筑。
從最開始的“一般不得新建”,到后來的“嚴(yán)格限制”,“限高”的態(tài)度一次比一次明確。
而在此之前,國家對于超高建筑的規(guī)范意圖就已現(xiàn)端倪。
早在2016年2月,中央就提出要強化公共建筑和超限高層建筑設(shè)計管理,建立大型公共建筑工程后評估制度。
2019年9月,住建部再次強調(diào),須嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè),嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度,加強超限高層建筑抗震、消防、節(jié)能等管理。
長期從事建筑能源與環(huán)境管理研究的同濟大學(xué)教授龍惟定告訴中國新聞周刊,在住建部和國家發(fā)改委第一次發(fā)布“限高令”之前,曾召開內(nèi)部會議探討“限高令”的必要性。
龍惟定和到會的相關(guān)領(lǐng)域?qū)<�、學(xué)者們一致認為應(yīng)該給建筑“限高”。“所有高層建筑的優(yōu)點都不及它的缺點來得顯著。”他說。
中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院高級城市規(guī)劃師李迅在接受中國新聞周刊采訪時談到,超高層建筑助推了“貪大、媚洋、求怪”等建筑亂象。
他說,“一些城市攀比建設(shè)超高層建筑,盲目追求高度第一、形式奇特,不僅造成資源上的浪費,還會造成城市風(fēng)貌的千城一面、千篇一律。”
而在一系列政策導(dǎo)向下,部分規(guī)劃建設(shè)中的摩天大樓對高度也做出了調(diào)整。
以武漢綠地中心為例,最初規(guī)劃高度為636米,計劃建成中國第一高樓,但最終的建設(shè)高度被定為475米;成都的熊貓大廈最初規(guī)劃677米,后來被限高到488米;位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的蘇州中南中心,2014年開始施工,2015年4月停工,在2020年再次開工后,高度從729米降到了499.15米……
“限高令”之下,各地必然會對在建的超高建筑做出調(diào)整。龍惟定表示,原先一些大樓地基在建設(shè)之初,按照600-700米高度建設(shè),現(xiàn)在按要求不超過500米,“雖然造成了一定浪費,但地基顯然也更牢固了”。
除了超高建筑被“限高”,縣城建筑的發(fā)展也被進一步規(guī)范。
2021年6月,住建部等十五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的意見》,規(guī)定縣城新建住宅以6層為主,6層及以下住宅建筑面積占比應(yīng)不低于70%,最高不超過18層。
并非經(jīng)濟實力增強的體現(xiàn)
超高層建筑的源起,可以追溯至1871年10月8日。
當(dāng)時,一場意外而起的大火在美國芝加哥連燒2天,造成10萬人流離失所,6萬多棟木構(gòu)建筑被摧毀殆盡,市中心僅30多個小時就變成了一片焦土。
重建期間,為了節(jié)約市中心用地,高層建筑應(yīng)運而生。芝加哥誕生了世界上第一棟摩天大樓——芝加哥家庭保險大樓,共10層,高42米。
之后,得益于經(jīng)濟的快速發(fā)展,摩天大樓很快遍布美國主要城市街頭,并不斷刷新高度紀(jì)錄。
進入21世紀(jì),中國經(jīng)濟的高速增長為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了黃金時代,更為超高層建筑的崛起提供了支撐。深圳賽格大廈。圖/圖蟲創(chuàng)意
而隨著城市化進程加劇,一、二線城市周邊人群逐漸向城市中心聚集,帶動核心城市土地價格上漲,催生出大量辦公、居住需求。
基于超高層建筑在集約利用土地資源、促進城市經(jīng)濟社會發(fā)展等方面的作用,修建超高層建筑,提高容積率、“向上生長”成為一些城市發(fā)展的共同選擇。
世界高層建筑與都市人居學(xué)會(CTBUH)的數(shù)據(jù)顯示,過去十余年,世界摩天大樓的增長在很大程度上是由中國推動的。
在2022年全球摩天高樓排行榜TOP50榜單中,中國上榜25個,占據(jù)半壁江山。632米的上海中心大廈、599.1米的深圳平安國際金融中心、530米的廣州周大福金融中心、530米的天津周大福中心、527.7米的北京中信大廈高居榜單前列。
當(dāng)然,超高層建筑的意義,不止于高度。
對于現(xiàn)代城市來說,兼具美感設(shè)計構(gòu)成天際線的地標(biāo)建筑極具視覺沖擊力。更何況,超高層建筑還能帶動外來投資和企業(yè)進駐,進而帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。
因此,一些地方政府甚至為城市天際線競爭制定了較為優(yōu)厚的條件,多地發(fā)布文件促進超高層建筑項目建設(shè)發(fā)展。
比如,2012年8月,廣西某市下發(fā)文件稱,若超高層建筑超過300米,按現(xiàn)行規(guī)定計算150米以下部分的容積率,并依此計算土地出讓價款,150米以上部分不計土地出讓價款。
清華大學(xué)建筑學(xué)院教授宋曄皓曾談到,建設(shè)超高層建筑,對于今天建筑技術(shù)蓬勃發(fā)展的中國而言,實際上已經(jīng)沒有不可逾越的技術(shù)門檻。
同時,中國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展,足以支撐耗費巨資興建高度超過500米的超高層建筑。但他認為,“能建”并不意味著“一定要建”。
在龍惟定看來,摩天大樓遍地開花,并非全是經(jīng)濟實力增強的體現(xiàn)。尤其是一些城市脫離實際需求,將摩天大樓當(dāng)成展示地方“政績”的重要輸出窗口,動輒拿出幾百億元的公共投資打造地標(biāo)建筑,競相“逐高”,“有點舍本逐末”。
李迅談到,由于一些地方?jīng)]有考慮本地的經(jīng)濟實力,以及寫字樓的實際需求興建超高建筑,這種不切實際的高樓經(jīng)濟存在較大的潛在風(fēng)險。
據(jù)了解,中國的超高層建筑以高檔寫字樓和酒店業(yè)態(tài)為主,而由于供應(yīng)增加等原因,當(dāng)前寫字樓的空置率極高。
李迅介紹,一些地方甲級寫字樓的空置率都達到30%以上,個別城市甚至達到50%以上。
爛尾風(fēng)險與高運維成本
“超高層建筑建造成本高昂,如果一棟高樓建立起來之后賣不出去也租不出去,很多開發(fā)商就沒法回籠資金,這容易導(dǎo)致開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈緊張,最后很有可能引起一系列連鎖反應(yīng),甚至爛尾。”李迅說。
以天津117大廈為例,該大廈曾以596.5米的高度號稱打造中國第三高樓,總投資接近700億,但從2008年開始動工至今,耗時十多年,經(jīng)歷了幾乎所有危機——停工、復(fù)工、資金短缺、轉(zhuǎn)讓等,竣工之日仍遙遙無期。
佛山國際商業(yè)中心也在建設(shè)途中資金鏈斷裂,一度成為當(dāng)?shù)刈畲蟮臓€尾樓,在停工10年后最終以1.2億低價拍賣。
據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會數(shù)據(jù),截至2022年5月,中國共有“未完成”和“暫停施工”的摩天大樓81幢,其中66幢“爛尾”。
與此同時,超高層建筑面臨的抗震、通風(fēng)、供電、給排水等問題,遠遠比普通建筑更為復(fù)雜。
當(dāng)大樓超過一定樓層時,防風(fēng)防震、安全性等因素將使建筑成本飆升。龍惟定介紹,超高層建筑建設(shè)成本遠遠高于普通建筑,其后期管理維護成本更是高昂。
比如,超高層建筑采用高速運行電梯,受大樓在高空擺動的影響,電梯技術(shù)難度很大,維護成本高;由于超高層建筑是全密閉建筑,其供冷供暖的能耗大、成本高昂……
龍惟定說,“超高層建筑能耗一般會比普通建筑高30%左右。”
以阿聯(lián)酋迪拜的哈利法塔為例,該建筑在夏天制冷需求最高峰時,需要約1萬噸冰塊融化所提供的制冷量,高峰期的電力需求更是高達36000度,相當(dāng)于同時點亮36萬個100瓦燈泡。
由于超高層建筑使用期較長,外部環(huán)境的不確定性和自身抗力的衰減都可能造成不可預(yù)料的突發(fā)事件,超高層建筑的消防救援至今依舊是世界性難題。
一位不具名消防人士告訴中國新聞周刊,摩天大樓疏散路徑、疏散寬度有限,很多時候得依賴建筑內(nèi)部自動消防設(shè)施滅火,或者集中到避難層等待救援,有時還需要動用直升機滅火,考慮到城市消防隊的資源配備情況,逃生可能性微乎其微。
一座100米高的高層建筑,在無阻擋的情況下,煙氣只用半分鐘就能順著豎向管井?dāng)U散到頂層,速度大約為水平方向的10倍以上。
但目前消防車的最高作業(yè)高度是100多米,這還是在確保作業(yè)場地以及承載前提下的數(shù)據(jù),實際面對火災(zāi)時,消防車的有效撲救高度一般只能達到50米左右。
因此,一旦摩天大樓發(fā)生火災(zāi),極易形成強烈的“煙囪效應(yīng)”,人員疏散、逃生、滅火工作將會相當(dāng)困難。
而在建成之后,超高層建筑還存在拆建改造困難等問題。由于摩天大樓容積率爆表、造價高昂,等到建筑老化之后,不僅改造費用高企,拆遷的可能性也微乎其微。
根據(jù)住建部2022年發(fā)布的“新規(guī)”,大拆大建情況將有所遏制,“改舊為新”將成為主旋律,在此前提下,超高建筑后期的管理維護成本將會是一筆很大的開支。
龍惟定介紹,早年日本曾做過測算,超高層建筑后期的運維成本將占到總成本的60%。“無論前期建造如何,后期的運維才是維持超高層建筑生命周期的關(guān)鍵。”
來源:中國新聞周刊