繼湖南長沙、四川成都后，陜西西安也加入“以租換購”行列。

8月19日，陜西省西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布關(guān)于印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》的通知（簡稱《操作指南》）。

《操作指南》顯示，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格；存量住房用于保障性租賃住房的，將納入“服務(wù)平臺”統(tǒng)一管理，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等）。

中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿指出，盤活存量房源，加大保租房供給是此次政策出臺的背景。根據(jù)《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》，西安未來必須籌集30萬套保租房，而存量住房成為一個籌集房源的最便捷窗口。

在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然看來，通過盤活存量房，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，并減緩政府在存量房配建方面的財政壓力。而“租購聯(lián)動”的政策將房地產(chǎn)市場視為一個有機(jī)整體，不僅可以平衡增量新房和存量房之間的關(guān)系，而且在租賃住房市場和銷售型住房市場之間搭建一個“變壓器”。

已有三城出臺“以租換購”政策

今年以來，各地“因城施策”創(chuàng)新型政策不斷，在眾多樓市政策中，長沙市的“盤活存量”，“以租換房票”曾引起市場熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。

今年5月8日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（簡稱《方案》）�！斗桨浮分赋�，已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。

根據(jù)《方案》，資格審核時，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數(shù)計算時均只核減一套。

長沙出臺的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

隨后，長沙對其政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

最新的信息顯示，8月16日紅網(wǎng)報道顯示，長沙戶籍單身家庭名下有一套住房，如果把該套房盤活用作租賃住房，在購房資格審核時，該房屋不計入購房資格套數(shù)，按政策可再購買一套住房。對于外地戶籍單身人士，在長沙只有1套房子，盤活租賃之后，同時滿足有24個月社保或個稅的條件，同樣可以購買第2套房。

長沙“以租換購”的思路引來效仿。

在長沙之后，7月6日晚間，成都住建局官方微信號發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，其中明確，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格。

8月19日，西安市也出臺了類似政策，明確住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，至少已有三個省會城市出臺新政，明確可“以租換購”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“以租換購”背后，一方面與各地面臨的新增保租房目標(biāo)有關(guān)，同時，通過“租賃破限購”也可以釋放出部分改善性需求。

可以看到，今年年初，住建部明確，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。

從上述三城任務(wù)目標(biāo)來看，《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》顯示，將加快發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)，力爭新增保障性租賃住房達(dá)到30萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。

成都則明確，計劃“十四五”期間采取新建、改建、改造、盤活等多種方式，多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房30萬套（間），其中2022年計劃籌集建設(shè)6萬套（間）。

對長沙來說，《長沙市“十四五”住房保障規(guī)劃（2021—2025）》顯示，新建（籌集）保障性租賃住房15萬套。

“以租換購”效果如何？

那么，在“以租換購”政策下，能否達(dá)到既增加保障性租賃住房供給，又推動商品住房市場穩(wěn)增長呢？

從長沙的實踐情況來看，根據(jù)《長沙晚報》公布的數(shù)據(jù)，截至6月8日新政發(fā)布一個月，兩家試點企業(yè)累計接受咨詢4879戶，“長沙住房”App累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。

按照目標(biāo)，長沙力爭年內(nèi)完成簽約1萬套以上。長沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開展盤活存量房供作租賃住房試點，將加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，實現(xiàn)剛需、改需、租賃需求分類滿足，降低住房空置率，解決好新市民、青年人住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)；下一步將督促兩大國企優(yōu)化辦理手續(xù)，精簡有關(guān)材料，限時5天辦結(jié)，切實加快辦理進(jìn)度和房源簽約，爭取年內(nèi)完成簽約10000套以上。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，租賃和購房相結(jié)合要想明顯體現(xiàn)出效應(yīng)，需要市場本身存在足夠需求，包括長沙、成都等省會城市，住房需求的實際支撐力度強(qiáng)，尤其是改善型住房潛在需求強(qiáng)，這是支撐這一政策的重要基本面。

張波認(rèn)為，租賃和購房政策的結(jié)合，是一個創(chuàng)新，值得推廣。一方面將存量房源變成租賃住房，加大了租賃市場供給量，可以有效解決新市民的居住問題，是多渠道共建租賃市場的重要體現(xiàn)。另一方面出租房屋換得購房資格，也是解決改善性需求購房資格的有益嘗試，有利于改善性需求的有效解決。

趙然表示，“租購聯(lián)動”對于人口凈流入的二線城市有較強(qiáng)的示范作用，一方面能夠滿足市民的多元化、多層次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市場預(yù)期的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)增長的目標(biāo)，也是對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效探索。

中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿認(rèn)為，西安對標(biāo)長沙、成都跟進(jìn)“以租換購”，可激活部分購房者需求，鼓勵改善家庭積極入市。本次政策出臺對穩(wěn)定市場信心將起到重要作用，對改善預(yù)期亦將帶來積極影響，有利于房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定。