日前，合肥17家房企聯(lián)名請求打擊“惡意維權(quán)”一事引發(fā)了社會廣泛關(guān)注。

上述房企共同發(fā)布的《關(guān)于請求維護(hù)營商環(huán)境、增強(qiáng)房企投資信心的紓困解難報告》（以下簡稱《報告》）一文表示，當(dāng)前企業(yè)面臨部分群體性不合理客訴、房鬧事件，背后或有專業(yè)房鬧機(jī)構(gòu)推波助瀾，希望合肥市政府能遏制種種“惡意維權(quán)”行為。

中國新聞周刊從多家房企處確認(rèn)了該文件的真實性。樂居合肥主編蔡旭告訴中國新聞周刊，合肥市場此前有過專業(yè)房鬧，但極少，也存在一些過度維權(quán)。

不過，即便該《報告》中，17家房企表示他們“天然處于被動地位”，但大部分網(wǎng)民還是持不同意見，更有網(wǎng)民直言，“和開發(fā)商相比，購房者更為弱勢”。

聯(lián)名房企多遭遇業(yè)主維權(quán)

事實上，這是第一次有如此多開發(fā)商集體向地方政府反映他們遭遇不合理的客戶維權(quán)事件。

《報告》稱，合肥市房屋交付中，客戶維權(quán)已成常態(tài)，一到交房季節(jié)，各樓盤維權(quán)信息撲面而來，這些專業(yè)房鬧機(jī)構(gòu)或者個人，約在交付前3個月組建業(yè)主微信群，進(jìn)行群內(nèi)非法集資，非法組織集中群訴，以此向開發(fā)商施壓，索取巨額利益。

縱覽《報告》，主要涉及不合理、不合規(guī)的客訴問題，如不承認(rèn)合同、設(shè)計和裝修標(biāo)準(zhǔn)；違反各類規(guī)定要求隨意調(diào)整住宅項目的小區(qū)設(shè)計和規(guī)劃；無故不接受維修、無故拒收和拒交物業(yè)費(fèi)等。

從原因來看，其提及或存在兩類機(jī)構(gòu)推波助瀾，即專業(yè)房鬧機(jī)構(gòu)和自媒體等。

而從模式看，包括微信群各類負(fù)面內(nèi)容宣傳、到售樓處喊口號、拉橫幅和阻擾銷售等行為。

最后，該《報告》希望政府出面，約談相關(guān)自媒體，對構(gòu)成違法犯罪的個人和組織給予堅決打擊。

《報告》上蓋有17家房企的公章，其中既有合肥龍湖地產(chǎn)、合肥旭輝、安徽融創(chuàng)地產(chǎn)等知名民營開發(fā)商，也有安徽保利房地產(chǎn)、合肥葛洲壩房地產(chǎn)、安徽綠城玫瑰園房地產(chǎn)等大型央企、國企。

蔡旭介紹，這17家蓋章的房企基本是去年至今交房較多的房企。

中國新聞周刊梳理近期合肥樓盤維權(quán)情況時發(fā)現(xiàn)，參與此次聯(lián)名的房企，不少都在近期遭遇了樓盤業(yè)主維權(quán)情況。

以合肥旭輝為例，其在合肥包河區(qū)的旭輝鉑悅天匯項目，近日在“人民網(wǎng)留言板”上出現(xiàn)了十多條維權(quán)信息，大部分業(yè)主反映其存在“虛假宣傳”、“裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”等問題。

其中一位業(yè)主留言，該樓盤綠化面積少，大面積的硬化路面取代了宣傳時的綠地，大花箱換成了小花桶，現(xiàn)狀跟賣房時的宣傳相差甚遠(yuǎn)；也有業(yè)主投訴該樓盤精裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，如瓷磚空鼓，石材破損，設(shè)計不合理等，存在虛假宣傳。

合肥包河區(qū)政府于6月24日、7月6號分別回復(fù)這兩位業(yè)主，稱項目圍墻、燃?xì)獗�、綠化建設(shè)、瓷磚施工等問題，因該項目尚未交付，當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局已督促開發(fā)企業(yè)對存在的問題積極整改。關(guān)于虛假宣傳問題，方興社區(qū)已召開協(xié)調(diào)會，并告知業(yè)主將相關(guān)證據(jù)材料提供至方興市場監(jiān)督管理所，方興市場監(jiān)督管理所將依法查處。

再比如，有業(yè)主投訴綠城蘭園近期交房出現(xiàn)一系列質(zhì)量問題，如室內(nèi)材料霉變、用材品質(zhì)低劣、與樣板間貨不對板等諸多問題。據(jù)該業(yè)主所述，所購房裝修高達(dá)80萬元一套（單價4700元一平米）。

針對該問題，合肥包河區(qū)政府于7月11日在該留言下回復(fù)：前期，包河區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已接訪綠城蘭園部分業(yè)主代表，就房屋質(zhì)量問題進(jìn)行溝通協(xié)商。現(xiàn)包河區(qū)已要求開發(fā)企業(yè)成立工作專班，在小區(qū)現(xiàn)場設(shè)置工作組，收集業(yè)主反映問題，業(yè)主可攜帶相關(guān)材料至現(xiàn)場工作組處登記。方興社區(qū)與相關(guān)單位將督促開發(fā)企業(yè)積極解決群眾合理訴求。

由此可見，一些房屋質(zhì)量問題經(jīng)當(dāng)?shù)卣�府確認(rèn)，并非虛構(gòu)。當(dāng)然，也有部分問題無法判定開發(fā)商是否存在違規(guī)。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房價不斷上漲時，交付的新房質(zhì)量差一點人們會選擇忍受，因損失已經(jīng)被上漲的房價補(bǔ)回來了；但在如今樓市疲軟的情況下，在一些二三線城市，交付時的房價已經(jīng)普遍低于購買時的房價，此時對房屋的質(zhì)量問題就變得不再容忍。

蔡旭說，從去年至今，合肥新房交付項目以高端項目居多，再加上近年來購房者對住房要求有所提高，而不少開發(fā)商此前的營銷方式也拔高了很多購房者期待值，因此一旦他們發(fā)現(xiàn)實際交付與當(dāng)初宣傳口徑存在較大差異，必然會提出異議并要求開發(fā)商整改。

“此前有存在雇人鬧事的行為，使得整個事件放大到網(wǎng)絡(luò)，甚至影響到該房企其他項目的銷售。”蔡旭說。

與當(dāng)?shù)貥鞘衅＼浢芮嘘P(guān)聯(lián)

在近一年關(guān)于合肥樓市的討論中，樓市下行似乎成了“主旋律”。不少受訪者認(rèn)為，近期樓市維權(quán)頻發(fā)和合肥樓市疲軟有著密切關(guān)聯(lián)。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份，合肥市商品住宅共成交4070套，同比減少45.24％；成交面積51.61萬平方米，同比下滑44.24％。

整個上半年，合肥商品住宅供應(yīng)面積為202萬平方米，成交面積為223.71萬平方米，同比下跌47.5%，無論是供應(yīng)量還是成交量，均處于近5年歷史低位。

二手房市場也不景氣。6月份，合肥市二手住宅共成交3995套，同比減少20%；成交面積36.51萬平方米，同比下滑22.94%。

今年以來，合肥市已經(jīng)展開多次“救市”行動。

自5月10日開始，合肥市瑤海區(qū)、新站區(qū)以及經(jīng)開區(qū)的新橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)取消限購；合肥本市戶籍的可以在限購區(qū)域購買第3套二手房。之后，允許二孩及以上家庭且子女未滿18周歲可享首付3成起，也就是相當(dāng)于“剛需購房者”的購房紅利。這對于符合資格的普通購房者來說，置業(yè)門檻大大降低。

到6月25日，合肥限購政策再調(diào)整，允許非本市戶籍居民購房社保個稅可補(bǔ)繳、集體戶不滿1年即可買房，買房門檻一降再降，相當(dāng)于變相取消限購政策，提振購房信心的同時，也大大提高了潛在購房需求。

不過，有分析認(rèn)為，隨著今年合肥兩個批次集中供地的完成，新增庫存又將對合肥市部分板塊造成新的壓力，這種情況下，身處合肥市場的開發(fā)商處境自然不好過。

而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整下，市場各種矛盾會加速顯現(xiàn)。

蔡旭認(rèn)為，近兩年合肥樓市成交量確有下滑，但這是基于土地供應(yīng)比以往少的大環(huán)境上。“土地是基礎(chǔ)，連土地出讓都少了，上市量也會減少，成交量肯定也會減少。目前合肥整個市場還是比較平穩(wěn)。”他說。

不過，他也提到，合肥樓市存在區(qū)域分化加劇現(xiàn)象，如新房層面，熱門區(qū)域因存在一定倒掛市場火熱，非熱門區(qū)域因為供應(yīng)量較大競爭激烈，銷庫存難度相對較大。

專家：維權(quán)必須有法可依

據(jù)悉，在開發(fā)商集體“維權(quán)”之后，8月13日上午，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開全市房地產(chǎn)問題治理專題會議，研究部署有關(guān)工作。

會議提到，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是良心工程，要全面推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和監(jiān)理單位“信用管理”制度，對查實存在明顯質(zhì)量問題、抽挪資金、虛假宣傳、拖欠農(nóng)民工工資等問題的企業(yè)，嚴(yán)格依法依規(guī)追究，并及時向社會公開曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，要暫停其參與在合肥開發(fā)、建設(shè)和監(jiān)理新項目資格。

會議強(qiáng)調(diào)，對極少數(shù)購房者不合理訴求，要加強(qiáng)溝通解釋和教育引導(dǎo)，如有違法違規(guī)行為，也要依法依規(guī)處置。

此外，合肥采取了政府引導(dǎo)的方式，建立由常務(wù)副市長擔(dān)任組長的市房地產(chǎn)問題協(xié)調(diào)處理機(jī)制，下設(shè)六個工作專班，以暢通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者雙方反映問題渠道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊表示，對于購房者合理的維權(quán)訴求，地方政府還是要給予支持。但是對于惡意詆毀房企、同時存在索賠巨額賠款等現(xiàn)象，確實需要積極嚴(yán)查。

他說，房地產(chǎn)市場面臨問題的解決，單純靠對抗性的做法不可取，甚至?xí)�使得房企正常的�?jīng)營遇到新的壓力，各地對于此類事件的解決要從“市場化和法治化”的角度進(jìn)行解決，要基于事實去追責(zé)，對于違規(guī)房企和違規(guī)房鬧現(xiàn)象都應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)管。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向中國新聞周刊表示，如果是房企自身存在問題，便不能將責(zé)任推給購房者。如果購房者確實存在一些非法維權(quán)的情況，也應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門的法定職責(zé)范圍內(nèi)處理，不能超越權(quán)限。

“這些年，業(yè)主維權(quán)被抓的不在少數(shù)，本來很可能是對方違法，卻不經(jīng)意間自己觸犯了法律。”王玉臣提醒購房者，如果要維權(quán)必須有法可依，紅線絕對不能碰。

新房收房遇到問題該如何維權(quán)，一直是近些年購房者比較關(guān)心的問題。王玉臣認(rèn)為，如果遇到房屋問題，首先，業(yè)主需對所遇到的商品房問題進(jìn)行精準(zhǔn)定性，比如是延期交房問題、商品房質(zhì)量問題還是虛假宣傳問題等。

“問題可能是多個，精準(zhǔn)確定后就可以圍繞著問題展開合法有效維權(quán)，避免眉毛胡子一把抓。”他說。

其次，王玉臣建議針對相應(yīng)的商品房問題進(jìn)行有效的法律分析，不同的問題，所采取的策略可能是不同的。

“以‘虛假宣傳’為例，由于開發(fā)商提供的商品房買賣合同版本往往比較‘霸王’，在補(bǔ)充協(xié)議中通常會特別約定宣傳廣告、銷售人員的承諾等都不是合同的組成部分，因此對開發(fā)商沒有約束力。所以就需要先走違法查處，通過行政方面的調(diào)查處理，再視情況提民事訴訟或者其它類型的訴訟。而當(dāng)存在多個問題的時候，還可能涉及多條維權(quán)線交叉進(jìn)行。”

最后，他建議不要“只盯著看得見的問題，還要關(guān)注看不見的問題”。他說，如果想更充分保護(hù)自己的合法權(quán)利，業(yè)主還可以進(jìn)一步挖掘開發(fā)商是否存在其它問題。只要是違法違規(guī)的問題，都可以視情況提起相關(guān)的違法查處和訴訟。

“采取法律手段是為了更好維護(hù)自己的合法權(quán)益”。王玉臣說，“還可以在上述法律手段的基礎(chǔ)上，和開發(fā)商展開相對公平公正的談判，通過談判來解決問題。”

來源：中國新聞周刊