來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

本報(bào)記者 王登海 西安報(bào)道

在遵循中央“房住不炒”大基調(diào)的前提之下，今年以來，西安局部適度放松樓市政策，逐步釋放合理購房需求。

“當(dāng)前，西安房地產(chǎn)市場很明顯的一個(gè)變化是能夠達(dá)到搖號(hào)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的數(shù)量減少，越老越多的項(xiàng)目不需要搖號(hào)就可以平銷。”西安當(dāng)?shù)匾幻�房地產(chǎn)人士告訴記者，在528新政以及“以租換購”政策出臺(tái)之后，西安市不斷釋放購房需求，市場雖有回暖跡象，但是整體而言，部分置業(yè)者購買預(yù)期下降，成交雖有恢復(fù)，但仍低于去年同期。

“雖然528已有救市寬松政策出臺(tái)，但力度小，對(duì)市場影響有限。”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)開發(fā)流程長，上下游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、家居家裝等眾多產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響很大。西安市應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出更準(zhǔn)確的預(yù)判，繼續(xù)調(diào)整政策，特別是放松限購限貸限價(jià)限售的限制。

釋放合理購房需求

今年以來，為落實(shí)中央支持合理住房需求的政策導(dǎo)向，全國各地都因城施策，不斷推出一些創(chuàng)新性政策，放松調(diào)控政策的同時(shí)，釋放潛在合理的剛需及改善需求。

作為新一線城市，西安也緊隨鄭州、杭州、南京、蘭州、銀川等諸多省會(huì)城市的步伐，對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策做了多次微調(diào)。

在業(yè)內(nèi)看來，今年上半年以來，對(duì)西安房地產(chǎn)稅事項(xiàng)影響最大的是528政策。5月28日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》，放松了對(duì)房地產(chǎn)市場的限購限售政策，同時(shí)降低了首次申請(qǐng)住房公積金貸款的首付比例，提高了公積金貸款額度。

在之后的8月份，西安又借鑒長沙、成都等地的政策，實(shí)施了“以租換購”的政策，即在限購區(qū)內(nèi)，自愿申請(qǐng)將存量住房納入保障性租賃住房，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。

“雖然528已有救市寬松政策出臺(tái)，但力度小，對(duì)市場影響有限。”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)表示，由于各方面的因素，今年以來西安房地產(chǎn)市場的投資銷售都不是很景氣，但是由于房價(jià)基數(shù)比較小，還是上漲趨勢(shì)。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年1～8月，西安商品住宅成交面積為543.3萬㎡，同比下降14.3%；商品住宅成交套數(shù)為40096套，同比下降18.4%。其中，8月份，西安商品住宅成交面積為87.13萬㎡，環(huán)比增長10.02%，同比下降14.5%；商品住宅成交套數(shù)為6509套，環(huán)比增長7.48%，同比下降13.44%。

“房地產(chǎn)開發(fā)流程長，上下游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、家居家裝等眾多產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響很大。”王圣學(xué)表示，在前段時(shí)間陜西省的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，他也發(fā)言建議，西安市應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出更準(zhǔn)確的預(yù)判，繼續(xù)調(diào)整政策，特別是放松限購限貸限價(jià)限售的限制。

搖號(hào)變局

“很明顯的一個(gè)變化是，今年以來，西安房地產(chǎn)市場上，參與搖號(hào)的項(xiàng)目越來越少了。”西安當(dāng)?shù)氐囊幻�房地產(chǎn)人士告訴記者，相比于之前的千人搖、萬人搖，今年以來西安不少項(xiàng)目的意向登記人數(shù)都少于房源數(shù)量，開發(fā)商都自行銷售，不需要搖號(hào)，只有熱門板塊的一些性價(jià)比極高的項(xiàng)目會(huì)搖號(hào)。

記者了解到，西安市的搖號(hào)政策始于2018年3月，彼時(shí)，西安房地產(chǎn)市場急速升溫，不少項(xiàng)目開盤就售磬，甚至有開發(fā)商傾向全款購房者，在此背景下，西安市出臺(tái)政策，明確“意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售”。此后，西安成為繼上海、南京、長沙、成都、杭州等城市之后第六個(gè)正式出臺(tái)搖號(hào)賣房措施的城市。

記者整理西安市商品住房意向登記的信息了解到，剛剛過去的8月份，西安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的前人搖項(xiàng)目只有2個(gè)，其中一個(gè)是盛兆（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的萬錦城項(xiàng)目，全部可售房源196套，意向登記申請(qǐng)數(shù)（含撤銷）為2497個(gè)，另外一個(gè)是西安融創(chuàng)俊諺置業(yè)有限公司開發(fā)的西安融創(chuàng)奧城西區(qū)項(xiàng)目（融創(chuàng)望江府），全部可售房源472套，意向登記申請(qǐng)數(shù)（含撤銷）2242個(gè)。

不過，融創(chuàng)望江府項(xiàng)目盡管有2000組意向登記，但是開盤后，大部分家庭棄選了，全部剛需家庭、普通家庭選房結(jié)束后，剩余房源220套，開盤當(dāng)日只有五成左右的去化。

除了上述2個(gè)項(xiàng)目外，還有極少數(shù)項(xiàng)目達(dá)到了搖號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)，但是整體意向登記人數(shù)較少。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)到，今年8月份，西安共有28個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行意向登記，搖號(hào)開盤的項(xiàng)目僅7次，占比僅25%，在去化率方面，有25個(gè)項(xiàng)目開盤，供應(yīng)總房源4338套，去化1609套，平均去化率僅37%。“在西安搖號(hào)緊張的時(shí)刻，特別是2018年下半年后，一些長期搖不中的購房者又轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，隨之西安二手房市場火熱了一段時(shí)間。”上述房地產(chǎn)人士告訴記者，西安市的搖號(hào)政策的確保護(hù)了剛需購房者的權(quán)益，但是隨著越來越多的項(xiàng)目意向登記人數(shù)較少，火熱的“搖號(hào)”時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

促進(jìn)二手房流通

對(duì)于二手房，西安市當(dāng)前的政策導(dǎo)向是促進(jìn)流通。記者了解到，在528政策中，西安市也放松了對(duì)二手房的限售政策，政策明確，住房限購區(qū)域內(nèi)，已購買或新購買的商品住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的，可上市交易；已購買或新購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年的，可上市交易。

在此之前，西安市對(duì)二手房的限售政策也較為嚴(yán)格，要求“商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿５年，且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》”。

“此次政策的調(diào)整，為西安二手房市場提供了大量的剛需房源。”上述房地產(chǎn)人士表示，隨著政策的調(diào)整和二手房指導(dǎo)價(jià)取消，西安二手房得到了釋放。

據(jù)了解，2021年7月8日，西安市二手房指導(dǎo)價(jià)正式出臺(tái)，同年7月8日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，要求西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等因素，經(jīng)調(diào)查分析，形成二手住房成交參考價(jià)格。

此后，西安市房產(chǎn)交易管理中心分別于2021年7月9日和10月13日發(fā)布了兩批次住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

不過，今年7月初，西安市住建局的工作人員對(duì)外回應(yīng)稱，暫停發(fā)布參考價(jià)，中介平臺(tái)可尊重賣方意愿掛牌二手房價(jià)格。在二手房政策調(diào)整方面，西安市還有可能借鑒其他城市的政策，將推行二手房“帶押過戶”。

“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發(fā)放新的貸款。當(dāng)前，廣東省珠海市、山東省濟(jì)南市和青島市、云南省昆明市等多地均推出二手房“帶押過戶”政策。

前段時(shí)間，西安市自然資源規(guī)劃局還對(duì)外稱，該局登記中心正在積極協(xié)調(diào)住建、銀行等相關(guān)單位研究“帶押過戶”的具體流程，制定“帶抵押過戶”的實(shí)施方案。

在政策的刺激下，西安二手房市場逐步活躍。西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，8月份，西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積65.42萬平方米，環(huán)比下降3.04%，同比增長14.95%。其中，住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬平方米（6472套），環(huán)比增長1%，同比增長15.36%。