12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。會議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

每年底在北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，都是來年經(jīng)濟(jì)工作部署的“風(fēng)向標(biāo)”。此次會議在堅(jiān)持“房住不炒”定位的同時(shí)，首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”，同時(shí)提出“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，對后續(xù)住房建設(shè)、城市發(fā)展而言意義重大。

堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)

住房是民生領(lǐng)域的重中之重，“房住不炒”相關(guān)內(nèi)容已連續(xù)多年在中央經(jīng)濟(jì)工作會中提及。自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提“房住不炒”以來，2018年、2019年及2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提及“房住不炒”，今年是中央經(jīng)濟(jì)工作會議第5次提及“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向沒有改變。

此前，12月6日中央政治局會議未提“房住不炒”，部分聲音認(rèn)為定位基調(diào)將轉(zhuǎn)變，實(shí)際屬于誤讀。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“房住不炒”是住房市場長期的指導(dǎo)方針，也是政策的底線，定位不會改變，更不會因?yàn)槭袌龆唐诓▌佣鴦訐u，房地產(chǎn)市場支持合理購房需求的釋放，投機(jī)性需求不被政策支持。

值得關(guān)注的是，在12月11日召開的“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會”上，國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會議時(shí)，除重申中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)內(nèi)容的表述外，還強(qiáng)調(diào)“要加強(qiáng)居民基本住房保障。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”。

首提“探索新的發(fā)展模式”

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前購房者、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方市場參與主體預(yù)期均存在不穩(wěn)定性，引導(dǎo)各方的市場預(yù)期，有利于合理的購房需求正常釋放，有利于住房建設(shè)、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進(jìn)，“穩(wěn)預(yù)期”的重要性更加凸顯。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已在40平米左右，增量市場規(guī)模見頂，房企過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴(kuò)張的模式已接近尾聲，行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運(yùn)營時(shí)代轉(zhuǎn)變，對于地方政府而言，過去依賴房價(jià)、地價(jià)上漲驅(qū)動的“土地財(cái)政”模式也亟需轉(zhuǎn)變。

“‘探索新的發(fā)展模式’將推動房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，結(jié)合社會發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

 支持合理住房需求

中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，相關(guān)提法與以往一致。保障房是住房市場的供應(yīng)來源之一，目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關(guān)注的重點(diǎn)之一。

自去年經(jīng)濟(jì)工作會議中提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”后，2021年，租賃住房建設(shè)的相關(guān)政策不斷完善和落實(shí)，國家明確支持40個(gè)城市開展保障性租賃住房建設(shè)，各地接連發(fā)布“十四五”期間相關(guān)規(guī)劃，保障性住房建設(shè)力度不斷加大，特別是保障性租賃住房的建設(shè)力度在2022年仍將延續(xù)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，加快發(fā)展租賃市場，對人口流入量大、流動人口多的大城市將起到很好平抑購房需求快速增長的效應(yīng)，也更有利于房價(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)發(fā)展。

此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，與12月6日中央政治局會議的提法一致。

中指研究院指出，預(yù)計(jì)信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。諸葛找房認(rèn)為，以往購房政策利好的對象更多的是剛需，改善性住房需求也是合理住房需求，預(yù)示著2022年政策利好對象覆蓋群體更廣，此外，合理住房需求還包括租賃需求，這些群體將面臨鼓勵(lì)和支持。

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

需要關(guān)注的是，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在中央政治局經(jīng)濟(jì)會議首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)后，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議對“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”的順序加以改變。

中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會更好地健康發(fā)展，當(dāng)前對于政府來說，打通房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)鏈條的循環(huán)是是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

許小樂表示，未來房地產(chǎn)“良性循環(huán)”指引下，前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。

“在‘房住不炒’的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復(fù)，不會出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的‘穩(wěn)定器’作用。”許小樂說。

此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會議重墨提及“要正確認(rèn)識和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”。中指研究院指出，2021年個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大，中央頻繁提及防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，守住系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。隨著個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)處置工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，行業(yè)預(yù)期有望進(jìn)一步改善。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

責(zé)編：余志佳