來(lái)源: 時(shí)代周報(bào)

5年期LPR最新報(bào)價(jià)保持穩(wěn)定。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年10月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5年期LPR報(bào)價(jià)未下調(diào)，與9月末央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等主管部門(mén)連續(xù)發(fā)布樓市利好政策，當(dāng)前處于政策效果觀察期有關(guān)。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月的降息后，9月金融數(shù)據(jù)體現(xiàn)出實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求改善，表明寬松貨幣政策的效果逐步顯現(xiàn)。“當(dāng)前流動(dòng)性保持合理充裕，加之貨幣政策需要兼顧到內(nèi)外均衡，因此短期LPR保持平穩(wěn)。”

10城降至“3字頭”

從執(zhí)行層面來(lái)看，已有多城的首套房貸利率在政策許可范圍內(nèi)下調(diào)。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

易居研究院智庫(kù)中心梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，至少有23個(gè)城市符合要求，包括8個(gè)二線城市、15個(gè)三線城市。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，截至10月19日，已有10個(gè)城市首套房貸利率降至“3字頭”，包括石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等城市。二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津、貴陽(yáng)降至3.9%，石家莊降至3.8%；三四線城市中，清遠(yuǎn)最低，已降至3.7%。

劉麗杰認(rèn)為，當(dāng)前符合階段性定向降息政策的城市中，大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市首套房貸利率在4.1%的水平上，后期仍有回調(diào)空間。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年10月首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。10月首套房貸主流利率平均為4.12%，二套平均為4.91%，首套環(huán)比下行3BP，二套與上月持平，較去年最高點(diǎn)分別回落162BP和109BP。

分城市線來(lái)看。一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%。三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。

值得注意的是，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分別為169BP和116BP。以首套房100萬(wàn)元商業(yè)貸款本金，30年期等額本息還款計(jì)算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬(wàn)元。

此外，10月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的百城銀行平均放款周期為26天，與上月基本持平。其中，一線城市平均放款周期為30天，二線城市24天，三線城市26天，較去年同期大幅回落。

市場(chǎng)緩慢修復(fù)

“階段性首套房貸降息結(jié)合放松限購(gòu)、限貸，將明顯減輕首次購(gòu)房群體的購(gòu)房成本，加速購(gòu)房者決策，有助于增加市場(chǎng)成交。”劉麗杰表示。

克而瑞研究中心針對(duì)置業(yè)需求的調(diào)研顯示，主管部門(mén)放松限購(gòu)、開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量等積極信號(hào)正在喚起買(mǎi)房人的置業(yè)熱情，消費(fèi)者的買(mǎi)房信心較二季度有明顯上升，計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房的人群比例上升27個(gè)百分點(diǎn)至61%，購(gòu)房迫切度有所上升。

一位深圳品牌房企置業(yè)顧問(wèn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，其所在新盤(pán)近期入市，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出限時(shí)折扣，最終去化近7成，打折效果顯著。“降息都是小錢(qián)，一個(gè)月省下幾百塊，客戶(hù)沒(méi)什么感覺(jué)。打折才是實(shí)打?qū)嵉睦�好，上千萬(wàn)的房子，打完折分分鐘就省幾十萬(wàn)元。”該置業(yè)顧問(wèn)表示。

從多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，受政策利好帶動(dòng)、地方積極跟進(jìn)的影響，重點(diǎn)城市新房及二手房銷(xiāo)售逐漸緩慢修復(fù)。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年第42周（10月10日-10月16日），一線城市新房成交面積環(huán)比皆倍增，上海、廣州主要是因?yàn)樯现芑鶖?shù)低（國(guó)慶假期），北京、深圳成交明顯放量，較周均成交量也接近翻番。二線城市中，除重慶外，11個(gè)重點(diǎn)城市成交量均明顯回升，成都成交量增至42萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)261%。受低基數(shù)等因素影響，三四線城市成交漲多跌少，江門(mén)、汕頭等環(huán)比翻番，肇慶、溫州等持續(xù)高位運(yùn)行。

二手房方面，克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15城，第42周累計(jì)成交127萬(wàn)平方米，環(huán)比大增126.7%，但較第40周仍下降15%，同比漲幅為38%。同比保持正增長(zhǎng)的城市有北京、深圳、佛山、青島、杭州、東莞等。

“從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，單純降低利率對(duì)需求的刺激作用有所減弱。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，下一步，政策應(yīng)在疏通交易環(huán)節(jié)，降低交易成本，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)大力度促銷(xiāo)，推動(dòng)保交樓以提振市場(chǎng)預(yù)期等供給側(cè)方面繼續(xù)發(fā)力，并與需求端政策（降低LPR）合力，才能讓降息效應(yīng)顯現(xiàn)。

劉麗杰則建議，在改善性需求對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣(mài)一買(mǎi)一”、“賣(mài)舊買(mǎi)新”的貸款利率，“這是符合多數(shù)城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措，未來(lái)不排除會(huì)進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。”