多家券商分析指出，節(jié)前出臺的系列政策效果顯現(xiàn)仍需要時間，市場整體信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大調(diào)整力度，四季度或是新一輪政策窗口期，包括核心城市放松限購限貸、保交樓力度加碼、加大對房企拿地的支持力度等。

節(jié)前央行、銀保監(jiān)會等部門針對居民房貸推出多條新政，節(jié)后甚至國慶假期期間已有多個城市火速行動，首套房商業(yè)貸款利率再次調(diào)整的同時，公積金貸款利率也時隔7年首次下調(diào)。

據(jù)記者了解，目前包括濟寧、清遠等在內(nèi)的多個城市在國慶期間下調(diào)了個人首套住房商業(yè)貸款利率，最低觸及3.7%的水平。節(jié)后復(fù)工第一天，就有杭州、無錫、鄭州等數(shù)十個城市官宣調(diào)整首套個人住房公積金貸款利率。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，預(yù)計后續(xù)滿足條件的城市將陸續(xù)跟進下調(diào)首套房貸利率，部分城市實際執(zhí)行房貸利率也將因此觸及歷史低位，疊加個稅退稅及各城市認房認貸優(yōu)化等政策，居民換房、購房成本降低，剛需及改善型需求都會得到有效釋放。同時有觀點指出，降利率落地到銷售回暖仍需要1～2個季度，放松政策再度加碼的空間仍值得期待。

多城房貸利率“破4”

“剛降了，最新是3.95%。”10月9日，建設(shè)銀行(601939)濟寧某支行房貸部門工作人員對記者表示，該行首套個人住房商業(yè)貸款利率已進一步下調(diào)。在此之前，該支行已經(jīng)執(zhí)行低于LPR（貸款市場報價利率）20個基點的最低按揭利率。

這與節(jié)前出臺的地產(chǎn)新政不無關(guān)系。9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性實行差別化住房信貸政策，對于2022年6～8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月～8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)情況來看，符合這一政策的有23個城市，主要是三四線城市和部分二線城市，其中就包括山東濟寧。

這已經(jīng)是年內(nèi)中央層面第二次調(diào)整房貸利率下限。此前5月，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為LPR-20BP。加上年內(nèi)5年期以上LPR累計3次下調(diào)35個基點，居民購房負擔已經(jīng)大大減輕。

在樓市持續(xù)低迷背景下，各地面對新政因城施策的積極性明顯提高，部分滿足要求的城市也迅速跟進，在23個滿足條件的大中城市外，還有不少符合條件的三四線城市已有相應(yīng)動作。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，除濟寧外，截至10月8日已有武漢、清遠、江門等城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

以清遠為例，該市已將首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-60BP，房貸利率可低至3.7%，觸及新低；江門、云浮、湛江已暫時取消首套房貸利率下限。武漢則是首個執(zhí)行該政策的省會城市，首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-40BP，目前武漢部分銀行可執(zhí)行3.9%的首套房貸利率。

公積金貸款也減負

除了商業(yè)貸款，個人住房公積金貸款利率也迎來新的下行空間。

同樣是節(jié)前（9月30日），央行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。這也是央行時隔7年（2015年8月）首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率，業(yè)界普遍認為釋放了較強的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。

在此背景下，節(jié)后各城市已經(jīng)開始落地調(diào)整個人住房公積金貸款利率。以北京為例，記者查詢北京住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該市公積金貸款利率已經(jīng)更新至最新狀態(tài)，即5年以下（含5年）2.6%、5年以上3.1%。同期上海、廣州、深圳官網(wǎng)也均已更新。

另據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前已有杭州、無錫、南京、濟寧等30多地官宣下調(diào)首套住房公積金貸款利率。以杭州為例，雖然目前該市公積金管理中心官網(wǎng)尚未更新，但其官方微信公眾號“杭州公積金發(fā)布”10月8日官宣了這一消息，并強調(diào)新規(guī)適用于10月1日（含）以后發(fā)放的首套個人住房公積金貸款，10月1日前已發(fā)放未到期的首套個人住房公積金貸款，自2023年1月1日起，按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

記者咨詢建設(shè)銀行濟寧某支行工作人員時對方表示，目前辦理個人住房公積金貸款即按照最新3.1%執(zhí)行，且這一調(diào)整早于商業(yè)貸款利率的下調(diào)。北京當?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介也確認，目前公積金貸款已經(jīng)執(zhí)行下調(diào)后的利率。

陳文靜認為，此次首套房貸利率下限放松后，部分城市實際執(zhí)行房貸利率將達歷史低位，疊加個稅退稅及各城市認房認貸優(yōu)化等政策，可較大程度降低居民換房、購房成本，對剛需及改善需求釋放均有積極的促進效果。

以濟寧地區(qū)為例，該市在9月29日剛剛調(diào)整了公積金貸款額度和首付比例，目前雙繳存職工/多子女家庭公積金貸款最高額度已從40萬元提高至60萬元，首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%，另據(jù)前述銀行客戶經(jīng)理介紹，首套房商貸首付比例也已降至20%。

以總價180萬元的首套住房為例，總額約144萬元、30年期的組合貸款（商貸 公積金）在此次利率調(diào)整后可以節(jié)約利息接近5萬元，每月還款負擔減少120多元。如果是純商業(yè)貸款，則節(jié)約成本4萬元左右。

信貸政策組合拳發(fā)力

陳文靜前面提到的個稅退稅，是國慶節(jié)前政策“組合拳”中的另一大新政。9月30日，財政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

銀河證券地產(chǎn)分析師王秋蘅表示，之前二手房個人所得稅通常按成交價的1%~2%或差額的20%來計算，本次退二手房交易個稅降低了居民購房成本，有利于釋放改善性需求，提升二手房市場交易熱度。

“‘9·30’的放松政策為當前周期最為集中的政策調(diào)整，與前期以城市為主體，‘因城施策’的調(diào)節(jié)不同。”廣發(fā)證券(000776)地產(chǎn)分析師郭鎮(zhèn)等人在最新研報中指出，此次全局性政策落地，是通過央行、財稅等多部門協(xié)同，一系列政策直指“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟”，加速房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)，使行業(yè)進入良性循環(huán)。

王秋蘅也認為，雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時間和范圍限制，但政策力度是強于以往的，“因城施策”范圍內(nèi)的統(tǒng)一調(diào)整效果將更顯著。具體從覆蓋范圍和條件來看，郭鎮(zhèn)認為對中等二線城市銷售復(fù)蘇作用最大。

目前來看，盡管年內(nèi)已經(jīng)有多輪利好政策自上而下推出，但在疫情反復(fù)等影響下，居民購房信心依然低迷，樓市銷售數(shù)據(jù)和銀行居民中長期貸款數(shù)據(jù)持續(xù)處于較低水平。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1~9月重點100城銷售面積累計降幅近四成，單月已連續(xù)16個月同比下降，“金九”表現(xiàn)不及預(yù)期；國慶假期期間（10月1日~10月7日），20個重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長，但整體成交降幅仍較大。“考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，結(jié)合企業(yè)反饋及認購情況來看，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)。”陳文靜說。

多家券商分析指出，節(jié)前出臺的系列政策效果顯現(xiàn)仍需要時間，市場整體信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大調(diào)整力度，四季度或是新一輪政策窗口期，包括核心城市放松限購限貸、保交樓力度加碼、加大對房企拿地的支持力度等。

10月9日央行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，未來三個月有17.1%的居民打算購房，這一比例雖然高于二季度的16.9%，但仍處于較低水平。“預(yù)計（各地）政府后續(xù)或?qū)⒏鶕?jù)市場的實際恢復(fù)情況，持續(xù)調(diào)整政策組合，在寬松政策預(yù)期和低基數(shù)影響下，行業(yè)增速四季度有望同比轉(zhuǎn)正。”開源證券地產(chǎn)分析師齊東在研報中表示。

據(jù)記者咨詢了解，目前除前文提到的城市外，確認調(diào)整首套房商貸利率的城市還較少。陳文靜認為，預(yù)計后續(xù)滿足條件的城市將陸續(xù)跟進下調(diào)首套房貸利率。