焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 耿宸斐 11月8日，中泰證券研報(bào)指出，當(dāng)前市場環(huán)境下行業(yè)將出現(xiàn)長期的滾雪球現(xiàn)象，越是保持拿地強(qiáng)度的房企，越能夠在目前環(huán)境下脫穎而出。而在二手房交易復(fù)蘇明顯向新房傳導(dǎo)的過程中，市場復(fù)蘇可期。目前，在房地產(chǎn)市場中仍舊保持持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)房企，將持續(xù)受益于競爭格局優(yōu)化帶來的經(jīng)營質(zhì)量提升。

中泰證券表示，房地產(chǎn)市場當(dāng)前銷售總量仍處于較弱區(qū)間，銷售復(fù)蘇整體力度較弱，但結(jié)構(gòu)性分化明顯。一方面，核心城市市場復(fù)蘇受限于市場供應(yīng)，另外一方面，企業(yè)間推盤能力的分化也決定了不同企業(yè)銷售復(fù)蘇的節(jié)奏不同。

前三季度，受行業(yè)整體交付壓力增加、疫情影響以及現(xiàn)金流壓力所導(dǎo)致的停工項(xiàng)目增加背景下，典型房企收入確認(rèn)規(guī)模承壓。前三季度，中泰證券統(tǒng)計(jì)的典型房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.34萬億，同比降13.6%。

三季度收入規(guī)模在不同企業(yè)層面均呈現(xiàn)同比下降，其中，民企、混合所有及地方國企收入規(guī)模增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，民企收入降幅較大，同比降42.7%；央企收入增速較2021Q3有所下降，但仍保持6.8%的正增長。收入規(guī)模保持增長房企，收入規(guī)模主要集中在500億以內(nèi)。

中泰證券指出，相較于收入增速回落，行業(yè)整體歸母凈利潤下降更為明顯。在結(jié)算利潤率下行、聯(lián)合營項(xiàng)目投資收益下降，以及少數(shù)股東損益攤薄影響增加下，結(jié)算歸母凈利潤下滑明顯。前三季度典型房企歸母凈利潤合計(jì)418億，同比下降54.8%，降幅較2022Q3大幅回落。

不同企業(yè)方面，前三季度歸母凈利潤全面下降，相較而言，民企利潤規(guī)模下降明顯。前三季度，典型房企中民企歸屬母公司凈利潤同比降147.1%，相較2021年末增速進(jìn)一步下滑。歸屬母公司凈利潤仍舊保持增長的房企，利潤規(guī)模集中于0到50億的中型房企。

受利潤率下行影響，行業(yè)整體ROE水平下降明顯，其中由于民企受利潤率及杠桿雙方面約束，ROE回報(bào)快速下降。相較之下，混合所有企業(yè)ROE水平下降幅度較低，且領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。前三季度，典型混合所有房企平均ROE為6.6%，顯著領(lǐng)先行業(yè)。

研報(bào)顯示，受房地價(jià)差持續(xù)縮窄的行業(yè)性影響，前三季度典型房企整體毛利率進(jìn)一步下降，算數(shù)平均下，典型房企平均結(jié)算毛利率為25.3%，較2021年末進(jìn)一步下降。其中，地方國企仍舊保持較高毛利率水平，平均毛利率36.4%，民企毛利率降至13.9%的近年底部。

除房地價(jià)差因素影響外，資產(chǎn)減值規(guī)模增加、表外聯(lián)合營項(xiàng)目投資收益下降，以及表內(nèi)結(jié)算少數(shù)股東損益占比上升，進(jìn)一步拉低結(jié)算歸屬母公司凈利潤率水平。其中，民企平均凈利潤率下降至負(fù)值，前三季度典型房企中民營企業(yè)平均歸屬母公司口徑下凈利潤率為-7.5%。

受流動性壓力增加，房地產(chǎn)市場下行影響，前三季度典型房仍然計(jì)提了較大規(guī)模的資產(chǎn)減值損失，典型房企資產(chǎn)減值規(guī)模合計(jì)46億。結(jié)構(gòu)性上來看，民企占比較高，合計(jì)計(jì)提47億，混合所有房企前三季度合計(jì)轉(zhuǎn)回資產(chǎn)減值損失2億，顯著優(yōu)于行業(yè)。

投資收益的減少，以及少數(shù)股東損益的增加，進(jìn)一步對歸母凈利潤增長形成制約。前三季度，典型房企對聯(lián)合營企業(yè)投資收益下降至74億，表外項(xiàng)目盈利能力進(jìn)一步下降。同時，規(guī)模增長訴求下的合作開發(fā)模式大幅增加了少數(shù)股東損益，前三季度少數(shù)股東損益占凈利潤比例提升至40.7%。