近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年前10月房地產(chǎn)投資、銷售等相關(guān)數(shù)據(jù)。受各種因素影響，相關(guān)指標(biāo)繼續(xù)下探，但部分指標(biāo)也出現(xiàn)了積極變化。

今年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11.39萬億元，同比下降8.8%，連續(xù)7個月出現(xiàn)負(fù)增長，且降幅不斷擴(kuò)大。同期，房地產(chǎn)銷售額和銷售面積繼續(xù)下降，降幅均超過20%；房企到位資金繼續(xù)負(fù)增長；房企土地購置支出繼續(xù)下滑。

投資、銷售、現(xiàn)金流指標(biāo)均表現(xiàn)不佳，再次反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的信心尚未完全恢復(fù)，這也被認(rèn)為是樓市能否復(fù)蘇的關(guān)鍵所在。但與此同時，商品房銷售額降幅已連續(xù)5個月收窄，體現(xiàn)出積極的一面。

今年以來，各級監(jiān)管部門頻繁推出穩(wěn)樓市政策，并多次對市場信心起到提振作用。但由于多方因素影響，市場整體下行的大趨勢仍未徹底改變。11月以來，監(jiān)管部門推出多項(xiàng)政策，進(jìn)一步給予房地產(chǎn)市場金融等方面的支持。與以往的各類穩(wěn)樓市政策一樣，相比實(shí)際效果，這些措施對市場信心的提振作用更加被市場看重。這種樓市信心的“攻防戰(zhàn)”也成為今年的主旋律。

在11月15日的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行態(tài)勢還在持續(xù)。下階段還是要堅持房住不炒的定位，積極推進(jìn)購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

下行態(tài)勢與積極信號

剛剛過去的傳統(tǒng)營銷旺季“金九銀十”，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況并未真正改觀。今年9月和10月，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙同比下降。到10月，這兩個指標(biāo)的降幅分別達(dá)到23.2%和23.7%。

受此影響，今年前10月，全國商品房銷售面積為11.12億平方米，同比下降22.3%。同期，商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%。

資金方面，今年1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.55萬億元，同比下降24.7%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。今年以來，該指標(biāo)始終保持負(fù)增長。由于流動性受阻，今年前10月，房企土地購置面積和土地成交款同比遭遇“腰斬”。

綜合各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)，10月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.70，連續(xù)8個月下滑。

在總結(jié)當(dāng)前樓市情況時，付凌暉稱房地產(chǎn)市場“下行態(tài)勢還在持續(xù)”，這與其此前的表態(tài)相一致。今年8月，付凌暉曾表示，“房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段。”

貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，本輪市場下行幅度較深，主要是宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場預(yù)期修復(fù)難度較大。她表示，今年以來，前期多輪分散式支持政策呈現(xiàn)效果鈍化、持續(xù)時間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。

2022年以來，各級監(jiān)管部門出臺了多輪穩(wěn)樓市政策，頻次、力度均超過往年。雖然市場并未因此而快速回暖，但政策潛移默化的影響仍然不可忽視。

比如，一些積極信號已經(jīng)出現(xiàn)。近幾個月，房地產(chǎn)銷售降幅并未進(jìn)一步擴(kuò)大。自今年6月以來，商品房銷售面積降幅從5月的低谷中恢復(fù)，并一直維持相對穩(wěn)定的區(qū)間，商品房銷售額降幅則連續(xù)5個月收窄。

付凌暉還表示，從保交樓的情況來看，全國房地產(chǎn)施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資保持較快增長，這也推動了全國房屋竣工面積降幅收窄。今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比下降18.7%，降幅比1-9月份收窄1.2個百分點(diǎn)，連續(xù)三個月收窄。

年末市場能否“翹尾”？

現(xiàn)階段，如何提振來之不易的樓市信心，是市場關(guān)心的問題。

中部某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，自去年下半年房地產(chǎn)業(yè)陷入流動性困境至今，已有十幾個月的時間。期間，監(jiān)管部門出臺了各類穩(wěn)樓市政策，但市場并未真正回暖，房企在融資端獲得的支持也較為有限。這也使企業(yè)的主要精力都放在求生上，一方面通過優(yōu)化員工等措施來縮減成本，另一方面收縮布局，幾乎全部暫停與房地產(chǎn)無關(guān)的業(yè)務(wù)，并謀求出售旗下的部分項(xiàng)目。

他表示，今年以來，公司已啟動了各類降價促銷措施，讓利幅度高于往年，但效果甚微。“房子賣出去的不多，申請退房的反而比以往多。”他透露，不少業(yè)主申請退房的原因，在于收入不及預(yù)期，無力償還按揭貸款，也有部分業(yè)主因?qū)ξ磥淼念A(yù)期不確定而延遲了購房計劃。

中指研究院的研究也顯示，今年11月以來，重點(diǎn)50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重。

臨近年末，房企普遍有沖擊年度業(yè)績的需求，市場也往往出現(xiàn)年末翹尾的行情。今年11月以來，監(jiān)管部門出臺多項(xiàng)相關(guān)的支持政策，再度對樓市帶來利好。

11月8日，中國銀行間交易商協(xié)會發(fā)布消息稱，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。當(dāng)月中旬，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，給予房地產(chǎn)金融支持。銀保監(jiān)會、住建部、央行也聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房企合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解流動性風(fēng)險。

同時，杭州、北京等核心城市也在優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，在市場信心較為脆弱的當(dāng)下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，核心城市優(yōu)化樓市政策，對修復(fù)市場信心將起到積極作用。

她表示，短期來看，近期支持房企融資的多項(xiàng)舉措落地，針對優(yōu)質(zhì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管政策亦在調(diào)整落位，預(yù)計多個政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業(yè)信心，在“保交樓”要求下，年底房地產(chǎn)投資有望改善。

至于樓市何時從筑底狀態(tài)中恢復(fù)，受訪者普遍認(rèn)為，在政策企穩(wěn)，市場信心逐漸恢復(fù)的情況下，這一局面有望在明年上半年出現(xiàn)。