近期，一個(gè)朋友搖到了深圳某熱門(mén)的“6折人才房”，但最后還是放棄了，轉(zhuǎn)而打算租房。一問(wèn)才知道，這個(gè)人才房項(xiàng)目配套的學(xué)位，還不如她租房申請(qǐng)到的學(xué)位，于是果斷地選擇長(zhǎng)租了。還有一則消息，近日深圳光明區(qū)發(fā)布新學(xué)年學(xué)區(qū)劃分方案，某名校光明分校招生方案明確，優(yōu)先滿足兩個(gè)保障房項(xiàng)目住戶子女的學(xué)位需求，導(dǎo)致周邊商品房項(xiàng)目業(yè)主大為不滿。

這兩個(gè)案例說(shuō)明了什么？住房發(fā)展的新模式，不管是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，還是住房回歸公共產(chǎn)品，不知不覺(jué)到來(lái)了。而在2017年提出“租購(gòu)并舉”的住房頂層設(shè)計(jì)時(shí)，沒(méi)有多少人相信，購(gòu)房和租房能取得平等的地位。當(dāng)然，在認(rèn)同感和公共服務(wù)分享方面，業(yè)主和租客現(xiàn)在還有差距，但這種差距正在慢慢地彌合。形勢(shì)比人強(qiáng)，政策有足夠的耐心，我們要拉長(zhǎng)時(shí)間看問(wèn)題。

比如，近段時(shí)間深圳學(xué)位房?jī)r(jià)格跌了很多，原因就在于，各大名校都在搞集團(tuán)化、辦分校，教育均等化以肉眼可見(jiàn)的速度實(shí)現(xiàn)。人口紅利式微以后，“搶人才”很快就過(guò)渡到了“搶人口”，各地政府開(kāi)始搶著給租房的人群提供市民化的公共服務(wù)，而“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期打破，更強(qiáng)化了這種趨勢(shì)。于是，就像上面那位選擇租房的朋友一樣，租房居住開(kāi)始被認(rèn)可了。

很簡(jiǎn)單，告別收入高增長(zhǎng)的鍍金時(shí)代以后，賺錢(qián)越來(lái)越難了，能支付“上百萬(wàn)首付+數(shù)萬(wàn)元月供”的人越來(lái)越少了。但是，花一半月供的收入，就能租到同樣的房子，還能享受到同樣的服務(wù)，這才是最劃算的。而且，存量房屋越來(lái)越多，房子越來(lái)越難賣(mài)了，都拿到市面上來(lái)出租，任由租客挑選，所以，近期租賃市場(chǎng)上的一個(gè)變化，就是打算買(mǎi)房的人選擇租房了。

問(wèn)題是，租金卻在下降。從2022年7月份開(kāi)始，克而瑞統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)50個(gè)城市的租金水平連續(xù)8個(gè)月下跌。近期筆者在整理百城租賃數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，一季度一線城市租金均價(jià)為89.7元/平方米·月，環(huán)比去年四季度下降了2.63%，連續(xù)3個(gè)季度下跌，近期跌幅明顯增加。一季度，二線城市租金均價(jià)為31.96元/平方米·月，同比下跌1.53%，已連續(xù)2個(gè)季度同比下跌。

很多高收入人群選擇租房了，為何租金還下跌了呢？一方面在于，租賃也進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)了，房東在“搶租客”。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，一季度40城租賃房源成交周期為72天，比去年四季度延長(zhǎng)12天，即一套房子放租，要72天才能租出去。那么，租客想要租房，多久才能挑到價(jià)格、區(qū)位、戶型都合意的房子呢？答案是10.7天，比去年四季度還減少了一天。

大把房子等租客挑選，租金能不跌嗎？更重要的是，需求開(kāi)始往租金低廉的外圍區(qū)域遷徙。一季度，上海15個(gè)行政區(qū)有14個(gè)區(qū)租金下跌，排在前三的都是中心區(qū)，如徐匯區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)，跌幅在7%左右；一季度深圳租金跌幅最大的是羅湖區(qū)、鹽田區(qū)和南山區(qū)，外圍區(qū)域如龍崗區(qū)、龍華區(qū)僅下跌2%-3%。由于14號(hào)地鐵線開(kāi)通，最遠(yuǎn)的坪山區(qū)逆勢(shì)上漲3.47%。

深圳大型房產(chǎn)中介樂(lè)有家盤(pán)點(diǎn)的一季度30大熱點(diǎn)租賃片區(qū)，大多為原關(guān)外區(qū)域，其中排名前三的片區(qū)分別為龍崗中心城、龍華中心和坂田，都是低租金區(qū)域，可見(jiàn)租金仍然是租客選房考慮的第一要素。這些原關(guān)外片區(qū)大多臨近南山、福田，而且周邊有地鐵4號(hào)線、11號(hào)線、14號(hào)線等可直達(dá)關(guān)內(nèi)，且租金水平相對(duì)優(yōu)惠，承接大量關(guān)內(nèi)上班族居住需求外溢。

外圍租賃需求增長(zhǎng)，拉低了全市的租金水平。當(dāng)然，中心區(qū)租賃需求還是很旺盛，部分區(qū)域租金還在上漲，畢竟在通勤上有巨大優(yōu)勢(shì)，城區(qū)面貌更加優(yōu)良，也有商業(yè)和服務(wù)配套的優(yōu)勢(shì)。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，高收入人群租賃消費(fèi)很理性，更關(guān)注居住體驗(yàn)，太高租金的房源也難租出去�？偟膩�(lái)看，一季度租賃市場(chǎng)活躍了，就和商品房市場(chǎng)一樣，結(jié)構(gòu)上的變異更需引起重視。

分化式而非周期式的市場(chǎng)復(fù)蘇，除了季節(jié)性的慣性回暖這個(gè)因素之外，更多反映的是底層供需的新邏輯、新變化。多年來(lái)高舉高打的放量開(kāi)發(fā)和賣(mài)房，似乎在一夜之間就逆轉(zhuǎn)了“缺房”的局面。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)期，破舊局、開(kāi)新局尚待時(shí)日才能顯現(xiàn)效果，而地產(chǎn)、金融等紅利行業(yè)式微，需求端的預(yù)期和收入都難以支撐高房?jī)r(jià)，這一局面現(xiàn)在也傳導(dǎo)至租賃市場(chǎng)了。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)