6月13日，中國人民銀行發(fā)布公告，為維護銀行體系流動性合理充裕，人民銀行當(dāng)天以利率招標方式開展了20億元逆回購操作；期限7天，中標利率為1.90%，較6月12日2%的利率水平下降10個基點。這是2022年8月以來，7天期逆回購操作利率的首次調(diào)整。

對樓市將會產(chǎn)生怎樣的影響？

第一，降息傳遞了明確的政策信號，要進一步穩(wěn)定市場信心和預(yù)期。當(dāng)下房地產(chǎn)市場最大核心是行業(yè)信心問題，因此，降息在一定程度上將從寬信貸、穩(wěn)信心方面產(chǎn)生較大利好作用。

第二，降息目的雖然不是針對房地產(chǎn)進行救市，但穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的效用客觀上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。降息，特別是非對稱降息，代表了信貸政策會繼續(xù)寬松，這對樓市是利好。目前，從市場表現(xiàn)來看，整體降息政策主要目的依然是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度。

隨著本次央行宣布降息，市場聲音多認為5年期LPR有望跟降。而5年期LPR一旦降息落地，必然帶來整體社會資金面變化，有利于穩(wěn)定當(dāng)前樓市市場情況。

第三，有利于進一步促進房貸利率下調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國已有超過80個城市的首套房利率進入“3字頭”，最低首套房利率已經(jīng)拉低到3.7%的房貸利率下限，達到2019年以來的新低。

隨著降息持續(xù)，預(yù)計全國多地的房貸利率有望降到4%以下。目前，三四線城市房貸利率基本已處在4%以下的水平，一二線等重點城市房貸利率仍在較高水平，多地房貸利率仍有下調(diào)空間。

建議穩(wěn)樓市政策力度繼續(xù)升級

2023年上半年，隨著前期積壓的購房需求釋放，樓市顯現(xiàn)出一波小陽春，但后續(xù)政策效應(yīng)在減弱。

5月，房地產(chǎn)市場的邊際效用繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面有限，難以拉動改善性需求。

房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應(yīng)，當(dāng)前購房者信心不足，而房企暴雷又在一定程度上影響了購房者安全感，多重因素使得諸多寬松政策對市場產(chǎn)生的作用低于預(yù)期。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)輕微變化。但影響購房的重要因素，短期看是收入穩(wěn)定問題，長期看是人口結(jié)構(gòu)問題。因此，我們需要警惕市場再次出現(xiàn)明顯下滑。

我們建議穩(wěn)樓市的政策力度應(yīng)繼續(xù)升級，可針對一線城市進行“微調(diào)式松綁”。比如調(diào)整第二套房的認定標準，在更多范圍內(nèi)推行“認房不認貸”政策，以進一步調(diào)動“賣一買一”的改善需求的積極性。

2023年，有兩大政策值得期待：其一，5年期LPR降息政策，其二，一線城市調(diào)整二套房認定標準。如果兩大政策能真正落地，樓市不排除再來一個成交小陽春的可能。(中新經(jīng)緯APP)

來源：中新經(jīng)緯

作者：張大偉 中原地產(chǎn)首席分析師