3月14日，杭州放開二手房限購、放寬增值稅征免條件。兩項新政均精準(zhǔn)指向二手房市場，其示范意義不容小覷，未來或有更多城市可能跟進(jìn)。這距離住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表態(tài)“賦予城市調(diào)控自主權(quán)，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”不足一周的時間。

從目前來看，市場更為關(guān)注的是，政策“工具箱”有哪些政策？有哪些創(chuàng)新政策可供借鑒？未來房地產(chǎn)政策優(yōu)化的發(fā)力點是什么？

2月超九成政策定位于放寬購房門檻

“城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，上海的房子、廣州的房子不可能搬到北京，來滿足北京人的住房需求，所以說房地產(chǎn)市場是以城市為單元的市場，各城市供求關(guān)系有很大差別。”在穩(wěn)市場方面，3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在回答記者提問時表示，“我們強(qiáng)調(diào)要因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，就是這個道理。現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予了城市調(diào)控自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，要根據(jù)人口情況、供需情況以及保障需求，編制好、實施好住房發(fā)展規(guī)劃，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”

調(diào)控自主權(quán)下發(fā)到地方政府后，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的背景下，房地產(chǎn)政策工具箱還有什么政策可借鑒，一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。日前，上海易居房地產(chǎn)研究院，針對2月份發(fā)布了《購房政策研究報告》（以下簡稱“《報告》”），在《報告》統(tǒng)計的重點34個政策文件中，41%比例的政策來自于一二線城市，而剩下的59%比例的政策來自于三四線城市，且以東中部三四線城市為主。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從2月份政策方向來看，6%比例的政策定位于市場秩序管控或規(guī)范性文件更新，而剩下的94%比例的政策定位于持續(xù)放寬購房門檻或條件，說明當(dāng)前購房政策定位清晰、目標(biāo)一致，積極為合理住房消費需求降門檻、降成本、提信心。

綜合來看，盡管受春節(jié)長假和前期政策密集出臺等因素影響，2月份地方房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量明顯下滑，但政策導(dǎo)向仍是持續(xù)寬松。其中，最受關(guān)注的是一線城市的寬松政策，比如，北京通州放松雙限購；深圳原先本地戶籍購房需滿足落戶三年且社保三年的要求，而現(xiàn)在則取消這一約束。

此外，在市場管控政策中，北京發(fā)布《北京市房地產(chǎn)廣告發(fā)布指引》屬于市場秩序管控，包括不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)項目，以及不得在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)的內(nèi)容，包括投資回報、買房落戶等內(nèi)容都不允許發(fā)布。

財稅和金融支持政策成為主力

從《報告》統(tǒng)計的政策工具類型來看，財稅和金融工具各占四成，是目前房地產(chǎn)政策的發(fā)力點。其中，38%比例的政策屬于財稅政策、38%比例的政策屬于金融政策、12%比例的政策屬于行政政策、6%比例的政策屬于教育政策、6%比例的政策屬于市場秩序相關(guān)政策。

在金融政策方面，包括法拍房領(lǐng)域推出公積金“法拍貸”、綠色建筑增加公積金貸款額度、允許企業(yè)預(yù)發(fā)工資支付首付款、落實快速貸款機(jī)制等。其中，2月1日正式實施的《南京市住房公積金貸款購買法拍房實施細(xì)則》提到，銀行需要簽發(fā)法拍房個人住房貸款放款承諾書。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策有助于進(jìn)一步降低法拍房制度性交易成本，減輕購房人資金壓力，有助于法拍房的盤活。統(tǒng)計顯示，目前包括銀川、江蘇和蘇州等地都有公積金法拍貸政策或操作。

在財稅政策上，包括消費券可提前申領(lǐng)，但使用有嚴(yán)格“保質(zhì)期”、為市民化的購房者代繳醫(yī)保、以舊換新允許免傭金等。

此外，最為明顯的例子是，香港特別行政區(qū)決定撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即所有住宅物業(yè)交易無需再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。客觀上直接降低了稅費成本，也使得購置新房的性價比明顯提高。也因此帶熱香港樓市。3月14日，杭州放寬增值稅征免條件也歸屬于財稅工具。

調(diào)整公積金政策也是2月份各地樓市政策優(yōu)化的重要內(nèi)容。據(jù)中房研協(xié)測評研究中心研究員王錚嶸分析，在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：廈門將申請條件中“12個月連續(xù)足額繳存住房公積金”時限縮短至6個月；海南省將首套房公積金貸款最低首付比例由25%下調(diào)至20%；濟(jì)南將首套房最低首付比例下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%等。

“一城一策”多現(xiàn)政策創(chuàng)新

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，通過對全國34個購房政策文件進(jìn)行分析，可以看到，一部分是以延續(xù)去年下半年以來的政策基調(diào)為導(dǎo)向，包括公積金貸款額度提高、公積金貸款首付比例下調(diào)、公積金提取政策放寬、購房契稅補(bǔ)貼、限購放松等。同時，部分政策出臺和原有政策到期、相關(guān)政策發(fā)布細(xì)則版本等有關(guān)。

“具有創(chuàng)新性的政策值得關(guān)注。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策考慮細(xì)致和相對微觀，體現(xiàn)了一城一策、精準(zhǔn)施策的導(dǎo)向，有助于更好滿足各地合理住房消費需求。其對于豐富政策工具箱、增強(qiáng)政策效應(yīng)等都具有積極的作用和啟發(fā)。

比如，揚(yáng)州創(chuàng)新了“以舊換新”的模式，支持開發(fā)企業(yè)開展“直接收購”式“以舊換新”業(yè)務(wù)。這一操作相比中介公司收儲二手房或出售二手房，相當(dāng)于減少了環(huán)節(jié)。同時，房企提前支付舊房收購款，房東則可以消除顧慮，更愿意參與以舊換新活動。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，行政政策也很突出，一般由地方政府出面，對團(tuán)購行為給予更靈活的價格管理政策。事實上，從以往來看，購房補(bǔ)貼一直是地方短期促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的政策之一。

此外，還有其他對房地產(chǎn)支持的政策，比如，在教育政策支持，降低房產(chǎn)登記條件和為轉(zhuǎn)學(xué)家庭提供學(xué)位，以及政府喊話鼓勵帶頭購房等。

目前來看，3月份房地產(chǎn)政策仍然延續(xù)著2月份的趨勢。而在未來政策預(yù)期上，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的要求下，預(yù)計各地需求端政策將進(jìn)一步優(yōu)化。一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。改善性住房需求具備較大釋放潛力，多樣化改善性需求的政策支持力度有望繼續(xù)加大。

來源：新京報