商業(yè)供應(yīng)洪峰已至，自救有心無力。預(yù)計(jì)2015年國內(nèi)的購物中心有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。從現(xiàn)在到2025年，還會有7000家建成開業(yè)，屆時購物中心將超10000家。

事實(shí)上，最容易被忽略的是地級市購物中心的泡沫。以中小開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目為主。在2010年到2013年這4年間，地級市的城市綜合體個數(shù)增加了3-5倍。更有多數(shù)地級市的商業(yè)綜合體數(shù)量，從2010年的空白或者一至兩家商業(yè)集合體，猛然增加到在建和開業(yè)達(dá)到10個以上。還不算政府雄心萬丈，野心勃勃的舊城改造，其核心驅(qū)動引擎仍然是綜合體。

粗放的開發(fā)模式，讓銷售成為考驗(yàn)現(xiàn)金回流和融資的最大障礙。開發(fā)企業(yè)的過高預(yù)期，以住養(yǎng)商的模式，主要體現(xiàn)在以銷售返租為主的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而銷售過程中遇到的問題卻是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強(qiáng)，投資客越來越精明，自身商業(yè)可售面積過大，市場表現(xiàn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，開盤去化不理想，可售部分的“精肉”被銷售，剩余的部分無人問津。

某縣級市，在建購物中心8個，市區(qū)人口不足20萬。除其中一個全持有之外，其他基本采取售后返租模式。2011年最先銷售的一個1樓均價達(dá)到3萬，最高突破7萬，返租5年，年回報率5%。而從2012年開始陸續(xù)投入市場的銷售型購物中心，由于面臨越來越多的競爭對手，越來越少的本地投資客群，返租年限從5年逐步延長至7年，10年，個別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%，9%，最高突破12%。

但出乎開發(fā)企業(yè)意料，2011年期間搶商鋪的現(xiàn)象基本絕跡，2013年來訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降，甚至已經(jīng)出現(xiàn)蓄客不理想而延遲開盤，其中一個基于年終工程結(jié)算、人員工資、稅務(wù)結(jié)算等資金壓力，低于蓄客價格而開盤，預(yù)想趁著打工返鄉(xiāng)人潮，打撈一筆。不過，最終以銷售不足2個億而告終。而此項(xiàng)目的商業(yè)總產(chǎn)值是12個億。也就意味著90%大鋪面，位置不好的，或樓層比較高的鋪面陷入漫長的銷售周期。

上述案例是常見的地級市銷售型購物中心難題，更加雪上加霜的是隨著競爭項(xiàng)目的爭奪，同質(zhì)化嚴(yán)重的項(xiàng)目開始打價格戰(zhàn)，年返租比例從7%不斷攀升，最高有22%(射洪縣某項(xiàng)目)，10%到20%之間的返租回報比比皆是。供過于求的市場格局，導(dǎo)致已下定的部分客戶開始退訂或退房，有意向的客戶群陷入觀望。邛崍某項(xiàng)目，總產(chǎn)值8億，開盤去化2億，之后陷入漫長去化周期；南充某項(xiàng)目，首期開盤后不到3個月，老業(yè)主開始要求退房，代理公司遲遲拿不到傭金，銷售團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定，投機(jī)式代理公司入不敷出。當(dāng)初信誓旦旦的主力店帶動，返租統(tǒng)一經(jīng)營頓時落空，已簽訂意向入駐協(xié)議的超市主力店也開始猶豫，其他次主力店如肯德基、院線也開始搖擺……

這種地級市的銷售型購物中心，招商難、銷售難、開業(yè)經(jīng)營造活難的三大考驗(yàn)，最致命的還是銷售受阻。也是目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最大的洗牌隱患。因?yàn)殇N售直接關(guān)系到現(xiàn)金流。

當(dāng)前的中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不管是主動還是被動加入商業(yè)地產(chǎn)淘金熱潮，都已漸漸步入深水區(qū)，有些已經(jīng)陷入泥潭。當(dāng)初的廟堂謀敗，致使企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)里火中取栗，從上將伐謀的角度講，自救已無可能，商業(yè)地產(chǎn)此輪泡沫已經(jīng)是行業(yè)困境，甚至牽扯到國家經(jīng)濟(jì)的健康，也許等待不動產(chǎn)金融化，期待政府放寬商業(yè)地產(chǎn)金融證劵化，才是解套的良藥，但就當(dāng)前改革步伐來看，遙遙無期……好自為之吧。

張宇良 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者