自本月成都春季房交會(huì)起，成都已經(jīng)有多家房企開始大打優(yōu)惠促銷牌，有的開發(fā)商甚至直接把打折優(yōu)惠拉至5-10%。成都房?jī)r(jià)環(huán)比低位漲跌可能性較大，這種“膠著”態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)多久則需繼續(xù)觀察。

|銷售信號(hào)|

一線龍頭房企萬科、保利、金地等，4月銷售普遍放緩，相比3月，多家房企銷售呈負(fù)增長(zhǎng)；

|信貸信號(hào)|

部分城市商業(yè)銀行全面終結(jié)首套房貸三成首付待遇，將首套房首付比例提高至四成；

|政策信號(hào)|

督查工作組專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果懸而未發(fā)，部分城市重新定調(diào)調(diào)控目標(biāo)，不排除引發(fā)新政策出臺(tái)；

|市場(chǎng)信號(hào)|

春交會(huì)至今，成都多家開發(fā)商或明或暗提高優(yōu)惠幅度，價(jià)格試探之后或醞釀一波降價(jià)套現(xiàn)風(fēng)潮；作為樓市調(diào)控進(jìn)入密集期的標(biāo)志，繼限購范圍加大之后，今年5月，“一房一價(jià)”正式在全國(guó)落地，而未來房?jī)r(jià)3至5個(gè)月內(nèi)，在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)怎樣的升降走勢(shì)也因此成為了市場(chǎng)最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

經(jīng)過一季度的政策發(fā)酵，4月份樓市的成交狀況如何？從全國(guó)龍頭房企4月份戰(zhàn)報(bào)來看，未來樓市是否將進(jìn)入空前的淡季？成都樓市將呈現(xiàn)出怎樣的價(jià)格曲線？4月剛過，在成都樓市，一系列市場(chǎng)動(dòng)態(tài)已經(jīng)成為購房者和業(yè)界眼中的樓市風(fēng)向標(biāo)。

4月銷售龍頭房企普遍迎來拐點(diǎn)

核心導(dǎo)讀：90%以上的城市商品房4月成交面積同比下降，一線房地產(chǎn)企業(yè)銷售也面臨拐點(diǎn)。相比3月，萬科、保利、金地等一線開發(fā)商或銷售增速下降或銷售面積同比下挫。

自5月初，中國(guó)房地產(chǎn)一哥萬科率先公布4月份銷售金額下降之后，5月10日，保利和金地也公告了4月各自的銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，保利、金地的銷售增速相比3月份均出現(xiàn)下降。分析人士稱，盡管從全國(guó)范圍來看，樓市仍然未見松動(dòng)跡象，但隨著近年來調(diào)控政策的密集出臺(tái)，調(diào)控成效已顯現(xiàn)在開發(fā)商二季度的銷售業(yè)績(jī)當(dāng)中。

公告顯示，從4月銷售業(yè)績(jī)看，金地僅實(shí)現(xiàn)簽約面積12.7萬平方米，簽約金額17.7億元，同比分別下降16.9%和3.2%。

顯然，從二季度開始，受限購政策影響，房企銷售增速開始出現(xiàn)下降的苗頭。與金地類似，保利地產(chǎn)4月份實(shí)現(xiàn)簽約面積49.55萬平方米，同比下降0.28%。而3月份，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積60.36萬平方米、簽約金額66.13億元。

與此同時(shí)，萬科4月份實(shí)現(xiàn)銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)7.1%和1.3%。但相比3月份，同比增速卻大大下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年3月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積83.5萬平方米，銷售金額93.3億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)64.5%和47.8%。

除上述龍頭房企銷售增速放緩，龍湖地產(chǎn)公布的4月銷售業(yè)績(jī)也顯示出減速跡象。對(duì)此有分析稱，從4月份開始，房企銷售下滑已成既定事實(shí)。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，全國(guó)47個(gè)重點(diǎn)城市中，4月住宅成交面積同比下跌的占92.31%，環(huán)比下跌的占43.59%。其中，深圳、天津、武漢、長(zhǎng)沙分別下降了29%、30%、33%和29%。

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，由于銷售放緩，一季度136家上市地產(chǎn)企業(yè)存貨總量達(dá)到9865.13億元，比去年同期的7041.46億元增加了2823.7億元，增幅達(dá)到40%以上。招商、保利、萬科、金地的存貨分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比分別增長(zhǎng)28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科、保利等上市房企歷來被業(yè)界認(rèn)為樓市風(fēng)向標(biāo)，上述房企銷售數(shù)據(jù)的疲軟，印證了受“限購”等一些列調(diào)控政策影響，樓市成交量已經(jīng)普遍乏力，不排除促發(fā)未來房?jī)r(jià)的主動(dòng)調(diào)整。

首套房首付調(diào)至40%購房人群再受擠壓

核心導(dǎo)讀：房貸口子越收越緊。不僅是二套房，即使是原來房貸政策相對(duì)寬松的首套房，眼下也是“嚴(yán)”字當(dāng)頭。在浙江，建設(shè)銀行已將首套房首付從30%提高到了不低于40%，廣州、上海等城市也出現(xiàn)首套房貸利率根據(jù)貸款人狀況不同程度上調(diào)現(xiàn)象。

“5月5日，浙江建行正式上調(diào)首套房貸首付比例至四成，作為一個(gè)信號(hào)，不排除首套房首付的普遍從緊。”業(yè)界人士成都朗潤(rùn)地產(chǎn)總

經(jīng)理白林認(rèn)為，盡管銀監(jiān)會(huì)尚未有普遍上調(diào)首套房首付線的官方表態(tài)，其他城市銀行是否跟進(jìn)也有待觀察，但部分城市收緊首套房房貸口子，或許意味著繼限購之后，剛性需求也會(huì)受到一定的抑制。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控政策層層加碼，首套房貸政策也經(jīng)歷了從寬松到適度寬松到從緊的過程。自去年下半年起，首套房貸從最優(yōu)惠的首付兩成、利率按基準(zhǔn)利率0.7倍執(zhí)行調(diào)整為首付兩成、按基準(zhǔn)利率0.85倍執(zhí)行，進(jìn)而再調(diào)整為首付三成、取消利率優(yōu)惠即按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，直至現(xiàn)在部分城市首付四成、按基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。

“早在建行浙江分行上調(diào)首套房貸首付之前，很多地方的股份制商業(yè)銀行就已經(jīng)收緊首套房貸的閥門。武漢、杭州等地，首套房貸都已開始收緊，部分城市甚至要求首付比例達(dá)到五成。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為四大國(guó)有商業(yè)銀行之一，建行的行動(dòng)可能會(huì)影響到其它商業(yè)銀行，不排除普遍緊縮的局勢(shì)出現(xiàn)，這勢(shì)必給房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，房企將面臨“限購”和剛需市場(chǎng)進(jìn)一步受到擠壓的雙重打壓，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)更加具有不確定性。

“更嚴(yán)厲的調(diào)控”是否出臺(tái)仍然成謎

核心導(dǎo)讀：一個(gè)信號(hào)來自國(guó)家發(fā)改委，按照有關(guān)媒體的報(bào)道，發(fā)改委正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定；而另一個(gè)信號(hào)則來自國(guó)資委關(guān)于要求央企加大對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)投入力度的通知。

自從中央派往各地的樓市調(diào)控督查組4月下旬陸續(xù)回京之后，匯總督查結(jié)果，研究出臺(tái)更具針對(duì)性調(diào)控政策的說法就不斷見諸于媒體，而結(jié)合發(fā)改委近日透露出的信號(hào)和國(guó)資委近日對(duì)央企加大保障性住房投入力度做出的要求，以及此前部分城市將樓市調(diào)控目標(biāo)主動(dòng)上調(diào)，不排除新一輪針對(duì)房?jī)r(jià)穴位的“政策補(bǔ)丁”近期出臺(tái)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控督察組深入一線，在全國(guó)多個(gè)城市檢查樓市調(diào)控執(zhí)行情況，應(yīng)該說，政策成效會(huì)是其首要關(guān)注的問題，因此，不排除以部分房?jī)r(jià)依然上漲過快的城市為藍(lán)本，出臺(tái)更為有效、更能點(diǎn)準(zhǔn)房?jī)r(jià)穴位的政策。而5月1日，發(fā)改委出臺(tái)“一房一價(jià)”政策，并釋放出在房地產(chǎn)領(lǐng)域推行反暴利規(guī)定的信號(hào)，一定程度上證明，樓市調(diào)控儲(chǔ)備性政策都在相關(guān)部門考慮之中。而國(guó)資委5月初對(duì)央企下發(fā)《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求央企深刻認(rèn)識(shí)國(guó)家推進(jìn)保障性住房開發(fā)建設(shè)的重要意義，進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)的

投入力度，則可以視為，政策從緊和更大面積滿足真實(shí)的住房需求，已成為調(diào)控的重頭戲。