商品房配建公租房，是房地產(chǎn)市場的一大創(chuàng)舉。但，由于諸多問題無法解決，也讓不少公租房開發(fā)商備受創(chuàng)傷。

在這樣一個(gè)“混合小區(qū)”里，客戶是誰？使用和后期管理如何著手？……一系列史無前例的難題讓開發(fā)商叫苦不迭，修得直喊娘。本期，特別約請去年11月26日拍賣獲得公租房的開發(fā)商共聚成都報(bào)道圓桌會議，希望能在彼此的真誠交流中找到一條新路。

當(dāng)記者撥通電話，請日月房產(chǎn)總經(jīng)理王金蓉談?wù)劰�租房進(jìn)展情況時(shí)，王總很不耐煩地一再說“我沒什么可說的，這塊地太難做了。如果實(shí)在不行，我就只有將這塊地退給國土局了。”看樣子，日月房產(chǎn)這一塊去年11月26日拍下的商品房配建公租房土地，確實(shí)遭遇了不小的難題。

配建公租房設(shè)計(jì)難度太大

吳奉軍 成都日月房產(chǎn)設(shè)計(jì)總監(jiān)

成都報(bào)道：日月房產(chǎn)拍下的這塊配建公租房用地，聽說開發(fā)難度太大。請問具體難在哪里呢？

吳奉軍：第一，本項(xiàng)目配套建設(shè)公租房規(guī)劃指標(biāo)要求總面積為3009平方米，若按獨(dú)立成棟設(shè)計(jì)則不能充分利用本項(xiàng)目建設(shè)用地，在一定程度上造成地塊建設(shè)用地的浪費(fèi)，因此在建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中需要仔細(xì)、深入、反復(fù)進(jìn)行分析論證，力求項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)最優(yōu)化，從而需要投入的設(shè)計(jì)工作量較大，設(shè)計(jì)工作周期較長。

第二，本項(xiàng)目配套建設(shè)公租房戶型面積從30平方米到60平方米，戶型面積小而戶內(nèi)使用功能要求完善，也造成公租房戶型平面設(shè)計(jì)工作難度很大。

第三，本項(xiàng)目配套建設(shè)公租房戶數(shù)要求是60戶，并分別規(guī)定了相應(yīng)各面積區(qū)段戶型的戶數(shù)，因此按照相對集中布置設(shè)計(jì)公租房進(jìn)行組合平面設(shè)計(jì)難度也很大。

第四，本項(xiàng)目配套建設(shè)公租房按照規(guī)劃要求滿足日照要求，須保證至少80%戶型滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)日照要求，這給面積較小的公租房戶型設(shè)計(jì)也帶來很大的難度。

第五，本項(xiàng)目配套建設(shè)公租房與商住樓合理組合設(shè)計(jì)也是本項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作難點(diǎn)，既要確保公租房各項(xiàng)使用、管理功能，同時(shí)也要盡可能減少公租房住戶與商住樓住戶之間可能存在相互不利的干擾影響，因此在設(shè)計(jì)中需要充分考慮。

成都報(bào)道：“混合小區(qū)”將是以后很長一段時(shí)間內(nèi)的拍地趨勢，你對相關(guān)部門有何建議？

吳奉軍：借助成都報(bào)道這個(gè)專業(yè)媒體，我向有關(guān)部門提出三個(gè)希望。第一，希望有關(guān)部門在公租房住戶與商品房住戶的綜合素質(zhì)上做到基本匹配，而不是很隨意地安排、決定公租房住戶；第二，希望有關(guān)部門將公租房部分與商品房住戶物業(yè)管理做到很好的匹配管理，并在公租房物業(yè)費(fèi)收取方面給出行之有效的機(jī)制；第三，希望有關(guān)部門在輿論上做出一個(gè)積極的宣傳引導(dǎo)，讓公租房與商品房的客戶源在品質(zhì)上接近，把“混合區(qū)”的綜合品質(zhì)推上去。

快速銷售，以后謹(jǐn)慎獲取這種土地

曹峰 一品天下置業(yè)營銷策劃部經(jīng)理

成都報(bào)道：去年11月的土地拍賣會上，貴公司成為了成都第一批將含有公租房配建指標(biāo)的土地收入囊中的企業(yè)之一，請問當(dāng)時(shí)為什么想到要拿這種地？

曹峰：拍得含有公租房指標(biāo)的土地，對于我們公司也是第一次嘗試。當(dāng)時(shí)拍地的原因很簡單，就是當(dāng)時(shí)公司正常的發(fā)展需要，又擁有充足的資金，正好這次拍賣會給了我們拿地的機(jī)會。

成都報(bào)道：你們準(zhǔn)備怎樣操作這個(gè)項(xiàng)目？

曹峰：拿到這塊地后，我們才發(fā)現(xiàn)操作起來非常糾結(jié)。我們的初衷是想把這個(gè)項(xiàng)目建成一個(gè)高品質(zhì)樓盤，成為一品天下置業(yè)進(jìn)軍高端市場的首發(fā)之作。但是公租房的配套，以及如今的限購、限貸、限價(jià)等政策影響，打亂了我們的計(jì)劃，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整了很多次。目前的初步想法是將公租房獨(dú)立成棟，設(shè)置專門的出入口，與商品房這部分分割開來，但最終方案我們?nèi)栽谔接懼小?/p>

成都報(bào)道：將公租房分割開以后，公租房與商品房在房屋質(zhì)量、后期物管等方面會有所區(qū)別嗎？

曹峰：兩部分房源的品質(zhì)肯定是一樣的。我們都是統(tǒng)一規(guī)劃、修建，分割的目的是從銷售的角度考慮，照顧商品房業(yè)主的感受。對于物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及物管費(fèi)的定價(jià)，統(tǒng)一按照有關(guān)部門的具體規(guī)定執(zhí)行。

成都報(bào)道：配建公租房的硬性規(guī)定給你們帶來了哪些困擾？

曹峰：對于保障房的建設(shè)，作為我們企業(yè)來說肯定是支持的，但是這種在商品房用地中配建公租房，也確實(shí)給我們帶來了不小的困難。我們拍的這塊地從指標(biāo)上來算，樓面地價(jià)是4500元/平方米，但攤消公租房部分的成本，光樓面地價(jià)就已接近5000元/平方米，而周邊在售樓盤價(jià)格也就在7500多元/平方米左右，可以說在這個(gè)項(xiàng)目上，我們是不賺錢的。我們最初定位該項(xiàng)目是走高端路線，現(xiàn)在調(diào)整為快銷盤，以快進(jìn)快出的方式回籠資金，重點(diǎn)放在接下來的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。以后我們會謹(jǐn)慎獲取這種土地了，將來會憑借一品天下在商業(yè)地產(chǎn)上的經(jīng)驗(yàn)和資源，持續(xù)開拓商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

成都報(bào)道：針對實(shí)際操作過程中遇到的困難，你們對有關(guān)部門有什么好的建議？

曹峰：希望政府在政策上有一些靈活變通，比如采用“異地置換”的形式，即企業(yè)在另外的地方購買等量的公租房，或者由政府在其它地方提供公租房用地，由我們來修建，從而保證商品房用地的純粹性。

公租房有利潤，需兼顧三方利益

楊睿 華潤置地成都公司助理總經(jīng)理

成都報(bào)道:華潤選擇進(jìn)入保障房領(lǐng)域，是基于什么考慮？

楊睿：早在2007年，央企華潤就參與了保障房的建設(shè)。在北京等地建設(shè)多處配套保障房項(xiàng)目，而成都保障房建設(shè)始于2010年。如今，隨著未來五年保障房建設(shè)任務(wù)的逐步落實(shí)，將會有越來越多的開發(fā)商進(jìn)入保障房建設(shè)行列。在面臨諸多困難的同時(shí)，巨大的隱形利潤也兼具巨大的誘惑。

成都報(bào)道：依據(jù)華潤的經(jīng)驗(yàn)，如何看待這對矛盾體？

楊睿：大部分企業(yè)認(rèn)為，保障房配套建設(shè)由政府主導(dǎo)，由于投入有限，保障房項(xiàng)目毛利率會降低。但事實(shí)上并非如此，按照正常預(yù)算經(jīng)適房的成本利潤率是3%，兩限房在8%-10%，配套公租房項(xiàng)目整體利潤同樣不低于10%，如果企業(yè)成本控制嚴(yán)格，利潤將更高。

在調(diào)控高壓之下，選擇保障房不失為一種良策，保障房建設(shè)成本較低，需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快，而企業(yè)也更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利潤率計(jì)算，5倍左右的杠桿意味著開發(fā)商的資金收益率可擴(kuò)大至25%左右。目前，華潤試點(diǎn)配套公租房的東林村項(xiàng)目正在緊張的報(bào)建階段，而就后期運(yùn)營管理事務(wù)也正在和政府相關(guān)部門協(xié)商。我認(rèn)為，公租房無論是華潤全權(quán)運(yùn)營還是由政府來管理，都應(yīng)該兼顧到企業(yè)、政府和租戶的利益。也只有這樣，保障房才不致淪為“難保房”。來源：成都報(bào)道 記者 旭東 謝文軒 吳雪 舒紓