一批高層住宅電梯遭遇“超齡”大限，成都擬明確電梯維修更換草案有望年內(nèi)完成

最近，皇城公寓的居民李女士乘坐電梯下樓時(shí)嚇了一跳：電梯在下行過(guò)程中突然“罷工”，而且電梯門(mén)無(wú)法打開(kāi)……原來(lái)，已經(jīng)使用了13年的電梯由于老化而出現(xiàn)故障。李女士的遭遇不過(guò)是成都眾多高層住宅老齡電梯所面臨的“退休”難題中的一個(gè)縮影。

據(jù)了解，高層住宅電梯的黃金周期為15年，15年后則進(jìn)入老齡或故障頻發(fā)期。而在成都主城區(qū)內(nèi)，于上世紀(jì)90年代興建的一批高檔高層住宅，每天承載居民上下樓的電梯相繼邁入或面臨15年使用大限。成都市質(zhì)監(jiān)部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前成都市有大量電梯因維修涉及動(dòng)用維修基金等難題。

現(xiàn)狀：一批老齡電梯毛病多

前不久，位于梨花街的皇城公寓的公告板上，物管公司寶利物業(yè)發(fā)出通知：皇城公寓是高層電梯公寓，設(shè)施設(shè)備較多，10多年日夜不停地運(yùn)轉(zhuǎn)使設(shè)備或多或少已出現(xiàn)程度不同的老化現(xiàn)象，維修量增多，物管公司擬對(duì)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

據(jù)悉，皇城公寓一幢和二幢的電梯已經(jīng)使用13年。由于電梯出現(xiàn)老化現(xiàn)象，居民們感受較深的是電梯的反應(yīng)速度和運(yùn)行速度明顯比不上當(dāng)年了，最近幾年還不時(shí)需要維修，甚至出現(xiàn)業(yè)主被困電梯的現(xiàn)象。與皇城公寓相比，于1995年建成的錦繡花園最早一批電梯在3年前便出現(xiàn)了“罷工”現(xiàn)象。2008年，小區(qū)有一部已使用16年的電梯壞了需要停運(yùn)維修，由于業(yè)主未能形成統(tǒng)一意見(jiàn)，致使一批業(yè)主在電梯停運(yùn)后3個(gè)月內(nèi)只能每天爬樓。住在8樓的蔡大爺稱(chēng)，由于本單元的電梯用了10多年，修好后使用時(shí)感覺(jué)還是搖搖晃晃，因此更換電梯成了強(qiáng)烈意愿。

事實(shí)上，與皇城公寓或錦繡花園一樣，成都主城區(qū)內(nèi)遭遇或面臨電梯“退休”難題的小區(qū)不勝枚舉。

癥狀：保養(yǎng)不力維修積極，業(yè)主不堪重負(fù)

最近兩年，專(zhuān)職從事電梯維修的李工程師十分繁忙，因?yàn)槠骄�每天都�?huì)有2~3部電梯等著他去維修。“正常情況下，高層住宅電梯的使用壽命為15~18年，如果維護(hù)不好，壽命會(huì)更短。”有超過(guò)30年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的李工程師表示，成都有很多高樓的電梯保養(yǎng)讓人擔(dān)憂，尤其是修建于上世紀(jì)90年代的高層住宅電梯。在成都有不少小區(qū)，老電梯幾乎一周要壞幾次，電梯停不準(zhǔn)、梯門(mén)打不開(kāi)、過(guò)層不停的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。又因?yàn)楹芏嘈�區(qū)保養(yǎng)不到位，電梯小毛病長(zhǎng)拖不決，可能造成機(jī)械故障，那時(shí)就只能靠大修、大換來(lái)解決問(wèn)題。

據(jù)調(diào)查，電梯月保養(yǎng)費(fèi)應(yīng)該在400元以上比較適當(dāng)。然而當(dāng)前電梯保養(yǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)價(jià)越來(lái)越低，工人保養(yǎng)也就越來(lái)越偷工減料。一家不愿透露姓名的電梯保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)人透露，幾年前公司開(kāi)出的每部電梯月保費(fèi)是600～700元，他們一組兩個(gè)人每天保養(yǎng)兩部電梯；但現(xiàn)在為了爭(zhēng)生意，月保費(fèi)降到200元/部，一組人一天要保養(yǎng)六部電梯，只是擦點(diǎn)潤(rùn)滑油，隨便撣撣灰就算完成任務(wù)。因?yàn)殡娞菔且环N復(fù)雜的機(jī)器，運(yùn)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)一些參數(shù)就會(huì)不準(zhǔn)，需要重新調(diào)整到最佳組合；如果不調(diào)整，零件的損耗速度肯定大大加快。但現(xiàn)在工作量增加了三倍，這些“精細(xì)活”也就變成了“粗活”，因保養(yǎng)不力，電梯壽命要縮短五年以上。

業(yè)界資深人士透露，不少維保公司在保養(yǎng)方面賺不了錢(qián)，則在維修上做文章，維保公司開(kāi)出的維修動(dòng)輒上萬(wàn)元，大修則數(shù)萬(wàn)元，導(dǎo)致業(yè)主不堪重負(fù)。

難關(guān)：換一次電梯，房屋維修資金“洗白”一次

成都商報(bào)記者調(diào)查了解到，目前購(gòu)買(mǎi)高層住宅必須分?jǐn)傠娞葙M(fèi)用，一般在購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商都會(huì)將電梯費(fèi)用攤在購(gòu)房款里，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)一般不會(huì)去考慮電梯的更換問(wèn)題。但是像上世紀(jì)90年代蓋的電梯房，需要更新時(shí)分?jǐn)傎M(fèi)用問(wèn)題就凸現(xiàn)出來(lái)了，高層住宅樓配置一部中高檔的電梯，設(shè)計(jì)、運(yùn)輸、安裝等所有費(fèi)用大概在50萬(wàn)元左右。許多購(gòu)房者更沒(méi)想到的是，如果使用年限為70年的房子，往往需要更換3～4次電梯，更換費(fèi)用是非常昂貴的。

錦江區(qū)房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴成都商報(bào)記者，目前成都各小區(qū)維修資金看上去很充足，但一旦小區(qū)的電梯全部更換一次，基本上是將所有維修資金“洗白”一次，因此他建議小區(qū)維修資金不要輕易動(dòng)用，電梯老化或更換時(shí)將是動(dòng)用維修資金的高峰期。到了第二次更換電梯時(shí)，維修基金已經(jīng)“見(jiàn)底”，到時(shí)業(yè)主得另行籌款。

業(yè)內(nèi)資深人士算了一筆賬：一幢高層住宅樓，按照電梯壽命15年、商品房使用壽命70年計(jì)，其間可能要更換3次電梯，每部電梯按50萬(wàn)元，一幢樓三部電梯總的更換費(fèi)用就是450萬(wàn)元。加上電梯在報(bào)廢前的維修費(fèi)用，更換費(fèi)用可能在500萬(wàn)元以上。這筆巨款，按一幢三梯六戶的30層樓180戶計(jì)算，每戶需分?jǐn)偧s2.8萬(wàn)元的電梯費(fèi)用，也就是說(shuō)換一次電梯每戶業(yè)主需要承擔(dān)的費(fèi)用約9000多元。如果一些老小區(qū)沒(méi)有房屋維修基金，或者維修基金用光后，更換電梯就成了大難題。

方案：

擬明確電梯維修

更換辦法

成都的超齡電梯怎么報(bào)廢？如何更換？誰(shuí)來(lái)埋單？電梯的維護(hù)、安全如何得到更好的保障？

成都市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理局特種設(shè)備安全監(jiān)察處副處長(zhǎng)何昌偉在接受成都商報(bào)采訪表示，現(xiàn)行的《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》并沒(méi)有規(guī)定電梯的具體使用年限，只規(guī)定特種設(shè)備存在嚴(yán)重事故隱患，無(wú)改造、維修價(jià)值，或者超過(guò)安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定使用年限，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以報(bào)廢。之前北京、上海等使用電梯較早的城市就出現(xiàn)過(guò)老舊電梯的更換問(wèn)題，北京市就曾出巨資來(lái)更換過(guò)一批老電梯�，F(xiàn)在，成都不少高層建筑的電梯使用時(shí)間也達(dá)到了10多年。

據(jù)介紹，成都市目前有約4萬(wàn)部電梯。由于電梯屬于業(yè)主共有的公共安全設(shè)備，但小區(qū)又不是所有業(yè)主都會(huì)使用電梯，因此就會(huì)出現(xiàn)維修經(jīng)費(fèi)使用在遇到電梯維修時(shí)遭遇糾紛。公共維修基金需要2/3的業(yè)主簽字同意才能動(dòng)用，但挨家挨戶找業(yè)主可能出現(xiàn)業(yè)主不簽字，或者業(yè)主不在小區(qū)居住無(wú)法聯(lián)系等情況。

何昌偉透露，今年《成都市電梯安全監(jiān)督管理規(guī)定》進(jìn)入市政府的立法調(diào)研程序，他們目前正在起草相關(guān)草案，爭(zhēng)取年內(nèi)能形成完整的意見(jiàn)稿。該規(guī)定準(zhǔn)備明確老舊電梯維修更換的具體辦法，比如超過(guò)一定年限存在隱患的電梯，可由業(yè)主決定，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告，根據(jù)評(píng)估報(bào)告來(lái)決定是維修還是更換。同時(shí)，他們還希望草案進(jìn)一步明確電梯維保單位的職責(zé)，包括物管公司負(fù)責(zé)電梯安全管理人員必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，而涉及到電梯維修、保養(yǎng)、檢驗(yàn)的人員，都必須持證上崗等等。