公開(kāi)資料顯示，該地塊是由北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2004年8月31日以協(xié)議方式取得，規(guī)劃用途為住宅商業(yè)用地，容積率為0.39，規(guī)劃建筑面積62825平方米，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日，樓面均價(jià)為905元/平方米。

為何地塊開(kāi)發(fā)了7年還未完工？

北京市國(guó)土資源局提供的情況表明，該項(xiàng)目分為AB區(qū)、CD區(qū)兩個(gè)階段建設(shè)，AB區(qū)目前已入住、使用。CD區(qū)延期動(dòng)工的主要原因是該公司恰恰在本該竣工的2006年申報(bào)規(guī)劃方案工程，而這一年按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策，低密度住宅項(xiàng)目停止審批，受此影響，建設(shè)相應(yīng)停止。2009年，按照北京市解決歷史遺留問(wèn)題的有關(guān)政策，該公司重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在建筑規(guī)模不變的條件下，按照0.6以上容積率設(shè)計(jì)方案，一部分用地作為公共綠地，該公司于2010年11月18日取得施工許可證。

這個(gè)本應(yīng)在2006年10月底竣工的項(xiàng)目，還在建設(shè)中，長(zhǎng)達(dá)近7年的時(shí)間里，樓面價(jià)格已升值數(shù)十倍。

與此同時(shí)，這塊地在融資方面也沒(méi)有完全“閑”著。2009年12月份，該公司把近10萬(wàn)平方米的土地抵押給某有限公司，獲2億多元資金，隨后該地塊又于2011年5月抵押給某銀行，獲4.5億多元資金。

“根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，這塊地建了一部分房子，雖過(guò)了約定竣工日期，但不能確定該項(xiàng)目用地為閑置土地。但這塊土地多年‘閑著’是事實(shí)。”嚴(yán)金明說(shuō)，不夠閑置地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，地塊尚有大面積未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期開(kāi)發(fā)為手段拖延開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象在全國(guó)很多城市大量存在。這種隱性閑著的土地如果促使其開(kāi)發(fā)，將產(chǎn)生大量的商品房供應(yīng)，有助于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。

開(kāi)發(fā)商為什么采用這種方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？鄒曉云介紹說(shuō)，資金不到位是常見(jiàn)原因。更重要的是，分期開(kāi)發(fā)能讓開(kāi)發(fā)商隨時(shí)根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化調(diào)整開(kāi)發(fā)的策略，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)。說(shuō)到底，還是對(duì)很多地塊而言，閑的時(shí)間越長(zhǎng)，增值越快。

而企業(yè)這種做法之所以能行得通，主要是我國(guó)的一些制度不夠健全、讓企業(yè)有“空子”可鉆。一方面，過(guò)去很多土地出讓合同管理不是很規(guī)范，并沒(méi)有約定竣工日期，也就談不上企業(yè)違規(guī)。去年，國(guó)土資源部出臺(tái)政策，規(guī)定不管分幾期開(kāi)發(fā)，3年以內(nèi)必須開(kāi)發(fā)完畢，這個(gè)漏洞才基本堵上。另一方面，企業(yè)總能找出一些諸如“周邊居民強(qiáng)烈反對(duì)”等理由申請(qǐng)調(diào)規(guī)劃，“合法”拖延動(dòng)工時(shí)間。

“對(duì)這類問(wèn)題，首先要根據(jù)地塊的土地出讓合同預(yù)定的開(kāi)、竣工日期，徹底查清到底有多少隱形閑置的土地，凡具備條件能繼續(xù)開(kāi)發(fā)的，限定開(kāi)發(fā)商一定時(shí)間開(kāi)發(fā)完畢；不具備開(kāi)發(fā)條件的，政府收回，重新出讓。”鄒曉云說(shuō)。

拿地就應(yīng)“長(zhǎng)”房子，閑置地不能年年清年年有

——既要限制開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為，也要規(guī)范政府行為，不能因?yàn)樯婕?ldquo;政府原因”便不作處罰

這幾年，為打擊閑置、囤積土地行為，按照國(guó)務(wù)院的總體部署，國(guó)土資源部一直對(duì)房地產(chǎn)閑置用地保持高壓態(tài)勢(shì)，多次組織開(kāi)展了對(duì)閑置土地的清理處置，房地產(chǎn)閑置土地逐年下降。統(tǒng)計(jì)表明，2005年查出房地產(chǎn)閑置土地約38萬(wàn)畝，截至2010年底則下降為18萬(wàn)畝。

“根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，處理閑置土地主要責(zé)任在地方政府，并且閑置土地往往涉及國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門，最終的處理意見(jiàn)還要靠地方政府來(lái)協(xié)調(diào)。只要地方政府的態(tài)度堅(jiān)決，效果就會(huì)很突出。”一位在地方國(guó)土部門工作的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)。

土地閑置與土地投機(jī)如影隨形，市場(chǎng)體系不健全和政府行為不規(guī)范是土地投機(jī)的兩個(gè)主要方面。從近年來(lái)暴露出的案件來(lái)看，在遴選供地對(duì)象時(shí)， 有的地方不是憑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和優(yōu)選的原則， 而是憑關(guān)系、交情， 甚至權(quán)錢交易， 導(dǎo)致一些不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)囤積、倒賣土地；在簽訂出讓合同時(shí)，沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商開(kāi)工和竣工的日期，一紙“模糊合同”，留下了諸多隱患，制度上的缺陷為開(kāi)發(fā)商故意推遲開(kāi)發(fā)、閑置囤積土地提供了可乘之機(jī)。

如何清除閑置土地產(chǎn)生的土壤，防止新的閑置土地的產(chǎn)生？這幾年，國(guó)土資源部出臺(tái)系列措施完善市場(chǎng)體系，對(duì)于由企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，在結(jié)案和問(wèn)題查處整改到位前，禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)；針對(duì)因毛地出讓拆遷難而不能開(kāi)發(fā)的情況，規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；為給分期開(kāi)發(fā)上“緊箍咒”，規(guī)定項(xiàng)目一旦開(kāi)工必須3年內(nèi)竣工；為減少企業(yè)因缺少資金而推遲開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制單宗土地出讓規(guī)模，大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃。

此外，國(guó)土資源部還聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券等部門建立起協(xié)調(diào)機(jī)制，通過(guò)限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施提高閑置土地的財(cái)務(wù)成本，從而加大開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。

“這些政策，如果嚴(yán)格執(zhí)行，將導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的巨變。拿到地盡快開(kāi)發(fā)會(huì)逐步成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，見(jiàn)地不見(jiàn)房的現(xiàn)象將大幅減少。”鄒曉云說(shuō)。但是有些政策還需進(jìn)一步細(xì)化，比如，如果開(kāi)發(fā)商分幾次拿下總面積超過(guò)20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實(shí)際上還是突破了國(guó)土部門的限制，這類行為又該如何處理？

防止閑置土地產(chǎn)生，一方面要限制開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為，另一方面還要規(guī)范政府行為。從近年來(lái)發(fā)現(xiàn)的土地閑置問(wèn)題來(lái)看，如果對(duì)閑置土地背后的政府不作為、亂作為不加管束，只要涉及“政府原因”便可不受處罰，土地管理問(wèn)責(zé)便難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

“對(duì)于閑置土地，不僅要清理，還要問(wèn)責(zé)縱容開(kāi)發(fā)商囤地的地方政府和有關(guān)職能部門，嚴(yán)查改變規(guī)劃是否有法定依據(jù)，是否按照法定程序進(jìn)行，打擊隨意調(diào)整規(guī)劃背后的‘黑箱交易’。”嚴(yán)金明說(shuō)，近年來(lái)，中央有關(guān)部門嚴(yán)厲打擊工程領(lǐng)域的腐敗現(xiàn)象，取得了很大效果。

一位開(kāi)發(fā)商曾告訴記者，開(kāi)工建設(shè)前的審批程序多，速度慢，有些部門還故意拖延，即使一天到晚不停地跑政府有關(guān)部門辦手續(xù)，也難以確保在規(guī)定時(shí)間辦完。“在建設(shè)法治政府、服務(wù)型政府的今天，地方政府也要嚴(yán)格按土地出讓合同辦事，同時(shí)提高審批速度，服務(wù)市場(chǎng)主體。”鄒曉云說(shuō)。

有專家建議，由于房地產(chǎn)業(yè)的鏈條比較長(zhǎng)，出現(xiàn)少量的閑置地也是正常的，關(guān)鍵是要讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的代價(jià)，可以通過(guò)稅收的形式把開(kāi)發(fā)商“囤地”期間的增值收歸國(guó)有，去除開(kāi)發(fā)商投機(jī)的動(dòng)機(jī)，比如土地買的時(shí)候價(jià)格是200萬(wàn)元，后來(lái)變成1000萬(wàn)元了，中間800萬(wàn)元的差額要交稅。

閑置土地的處理，關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行乃至社會(huì)公平正義，影響不容小覷。有關(guān)部門和地方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦事，該收的堅(jiān)決收回，該罰的罰到位，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)良性發(fā)展。