高鐵工程大步流星之時，一支高鐵“隊伍”油然而生。作為其中“骨干”，中國中鐵股份有限公司（中國中鐵，HK0390）的基建建設(shè)業(yè)務(wù)快速發(fā)展。此外，中國中鐵的地產(chǎn)業(yè)務(wù)更是勢如破竹，不經(jīng)意間就進入了地產(chǎn)圈“百億軍團”，并成為了“囤地大戶”。

在2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額與銷售面積排行榜中，中國中鐵分別以133億元、185萬平方米排在第21名、第17名。不只如此，中國中鐵更是立下戰(zhàn)略目標(biāo)，要讓旗下地產(chǎn)公司中鐵置業(yè)集團有限公司（以下簡稱中鐵置業(yè)）“未來5年進入全國房地產(chǎn)行業(yè)前10名、未來10年進入前5名”。

如此鴻鵠大志，中國中鐵如何實現(xiàn)？其在高鐵基建業(yè)務(wù)上的“話語權(quán)”，能否助其地產(chǎn)板塊“一臂之力”？

中鐵成都號稱“鐵半城”

在成都老城墻尚未完全拆除的時代，中國中鐵旗下子公司中鐵二局股份有限公司（以下簡稱中鐵二局，600528.SH）等鐵路部門占據(jù)了城北的大片土地，被稱作“鐵半城”。而今，這座建設(shè)于上個世紀(jì)50年代的“鐵半城”，大多數(shù)建筑已經(jīng)覆滿灰塵，破舊不堪……2011年6月，中鐵二局總經(jīng)理唐志成宣布金牛片區(qū)九成改造項目正式啟動。

據(jù)初步統(tǒng)計，需要改造的區(qū)域總計占地面積約415畝，劃分為通錦地塊、沙灣地塊、鐵路新村地塊、馬家花園賓館地塊、西一環(huán)地塊五大區(qū)域，涉及單位21家，住戶8200余戶，人口2.9萬余人，需拆遷房屋面積約84萬平方米，總投資約100億元。

“鐵半城”舊改項目之外，成都諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目都有“中鐵”的影子。其中“中鐵西城”便是中國中鐵旗下的全資子公司中鐵置業(yè)于成都傾力打造的作品。

“中鐵西城”位于城西西部新城核心區(qū)，是成都市政府規(guī)劃的六大百億商圈之一。該項目占地288畝，建筑面積超過70萬平方米，總投資預(yù)計為50億元。項目涵蓋了五星級酒店、大型商超、城市劇院等配套，是迄今為止成都城西最大的城市綜合體。

“該項目位于正在修建的地鐵4號線上，中鐵置業(yè)是以相對較低的價格、以掛牌形式取得該地塊。”四川中原地產(chǎn)研究員周覓向時代周報記者表示，該塊土地出讓時，還引起不小爭議。據(jù)成都市相關(guān)規(guī)定，出讓一宗土地或者打包在一起的幾宗土地，面積不得超過200畝。而中鐵西城的兩宗土地加在一起超過了，業(yè)界就此懷疑這塊土地是為中鐵置業(yè)“量身定做”的。

如此打包并不鮮見。據(jù)了解，中鐵置業(yè)就通過陸續(xù)拿地的方式取得成都郊區(qū)溫江區(qū)數(shù)千畝土地，計劃打造成一個別墅盤。除了上述項目之外，中鐵二局旗下中鐵瑞城置業(yè)有限公司（以下簡稱中鐵瑞城）在成都雙流、新界、郫縣、大邑、都江堰等多地都有項目，且建筑面積均在30萬平方米以上。

“中國中鐵旗下有各種公司在成都做地產(chǎn)開發(fā)，以中鐵置業(yè)為主，此外還有很多‘馬甲’。”周覓表示，保守估計，若把中國中鐵旗下在成都地產(chǎn)公司看成一個整體，其開發(fā)的項目量，一定會在成都開發(fā)商中排前五。

基建公司地產(chǎn)規(guī)模不容小視

中國中鐵旗下房地產(chǎn)公司眾多，其在全國20多個省市，有70多家房地產(chǎn)企業(yè)。通過控股和參股等資本運作方式，中國中鐵房地產(chǎn)資源得到有效整合，逐漸形成中鐵置業(yè)、中鐵瑞城兩大脈絡(luò)。

中鐵置業(yè)是中國中鐵的全資子公司，注冊資本21億元，公司具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。中鐵置業(yè)擁有12家全資（控股）子公司，53家成員企業(yè)。集團成員企業(yè)遍布長三角、珠三角、京津塘中心經(jīng)濟區(qū)域以及全國各中心城市。2010年，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入117.1億元，同比增長114.6%。由中鐵置業(yè)開發(fā)的貴陽中鐵逸都國際、西安繽紛南郡、武漢百瑞景中央商務(wù)區(qū)等房地產(chǎn)項目，均取得較好開發(fā)業(yè)績。截至2010年12月31日，公司處于開發(fā)階段的項目占地面積1456萬平方米，總建筑開發(fā)面積2501萬平方米。

相比中鐵置業(yè)，中鐵瑞城的規(guī)模略小一些。據(jù)公開資料顯示，中鐵瑞城是中國中鐵二局全資控股子公司，全面負(fù)責(zé)中鐵二局范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)及城市產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)。

中鐵瑞城前身為1988年7月成立的鐵道部第二工程局房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司。1999年6月，改制成為中鐵二局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2008年3月，中鐵二局整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以中鐵二局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為主體,通過增資、更名方式組建中鐵瑞城，集中管理中鐵二局范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)公司及項目，并代管集團公司一級土地整理項目。

中鐵置業(yè)和中鐵瑞城的區(qū)別在于，前者的業(yè)務(wù)遍及全國，而后者主要活躍在成都市場及成都周邊地級市和貴陽、北京等少數(shù)城市。同中鐵置業(yè)上百億元的年收入相比，中鐵瑞城置業(yè)每年的銷售收入只有20億元左右。

除中國中鐵之外，同樣致力于高鐵建設(shè)的中國鐵建股份有限公司(中國鐵建，HK1186)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模也不容小視，而中國鐵建“國際城”系列在業(yè)內(nèi)名氣也不小。據(jù)公開資料顯示，截至2010年底，中國鐵建分別在北京等26個城市開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，項目建設(shè)用地總面積646萬平方米，規(guī)劃總建筑面積2012萬平方米。2010年有29個項目在21個城市進行銷售，銷售面積183.4萬平方米，比2009年增長141.3%；實現(xiàn)營業(yè)收入51.89億元，比2009年增長98.73%。

過半土地沒有通過招拍掛

基建出身的中國中鐵、中國鐵建，算是地產(chǎn)行業(yè)的“外來客”，可與地產(chǎn)行業(yè)其他“外來客”相比，這兩個公司的發(fā)展步伐堪稱“神速”。世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌更是稱其出身于國家隊，發(fā)展速度自然不用擔(dān)心。

中投顧問高級研究員高博軒向時代周報記者表示，規(guī)模上，這類公司資金實力雄厚，又具有國企背景，相比其他地產(chǎn)公司，經(jīng)營風(fēng)險可控性更強。“而基建業(yè)務(wù)的高速增長，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了強大的后盾。”

據(jù)了解，中國中鐵、中國鐵建在地產(chǎn)方面的銷售不算高，但土地儲備已達(dá)一定規(guī)模，均在2000萬平方米以上，儲備量已經(jīng)堪比招商地產(chǎn)、華潤置地等其他較有“名氣”的地產(chǎn)央企。土地資源作為房企的“生命線”，中國中鐵、中國鐵建有何本領(lǐng)能屢獲土地？

“這些公司的土地儲備有的是因歷史原因劃撥給企業(yè)的，如中國鐵建的‘軍轉(zhuǎn)民’的土地，有的是通過旗下地產(chǎn)公司以招拍掛方式獲得。”高博軒認(rèn)為基建業(yè)務(wù)也為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了強大的后盾，借助高鐵背景，無疑有利于這些公司以協(xié)議拿地的形式取得土地。比如，中國中鐵的大量房地產(chǎn)資源，其土地成本相當(dāng)一部分是通過項目建設(shè)轉(zhuǎn)換得來，地價成本很低。

王海斌則向時代周報記者表示，不走招拍掛程序，通過政府劃撥或者協(xié)議出讓方式拿地，成為中國中鐵、中國鐵建取得土地的重要方式。“出讓的土地中，有一半沒有通過招拍掛程序，很多國企以各種理由協(xié)議拿地，借助高鐵、地鐵建設(shè)潮流，中國中鐵、中國鐵建獲地不少，且拿地成本不高。”

雖然拿地成本不高，但中國中鐵、中國鐵建地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力在地產(chǎn)公司中并不出眾。據(jù)財報顯示，2010年，中國中鐵、中鐵二局、中國鐵建房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率依次為23.73%、16.46%、29.95%。“地產(chǎn)公司的毛利率都在30%-40%以上，30%以下就算中等偏下水平了。”王海斌如是認(rèn)為。

相比上述公司的基建業(yè)務(wù)而言，地產(chǎn)板塊的毛利率還是非�？捎^的。以中國中鐵為例，2010年，其基建建設(shè)、工程設(shè)備和零部件制造的營業(yè)收入分別為4117億元、103億元，毛利率僅為7.66%、16.27%，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)板塊。中國鐵建方面，其工程承包業(yè)務(wù)、工業(yè)制造業(yè)的營業(yè)收入依次為4284億元、92億元，毛利率分別為8.12%、15.74%，與其地產(chǎn)板塊相比同樣有不小差距。