2011年以來(lái)，房產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈，當(dāng)打出“限”一套組合拳之后，剛需人群成為住宅市場(chǎng)的絕對(duì)主角，也成為支撐上半年成都樓市核心力量。據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年成交量來(lái)看，總價(jià)在60萬(wàn)到80萬(wàn)的70—90平方米的套二戶型成為絕對(duì)的市場(chǎng)主流，成交面積和套數(shù)在眾多戶型區(qū)間中均排第一。然而，隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的深化、細(xì)化，剛需群體也面臨著放貸難、門檻提高、加息預(yù)期依然存在三大困境。如何抓住剛需將成為下半年樓市攻堅(jiān)戰(zhàn)的關(guān)鍵。

上半年

調(diào)控見(jiàn)成效剛需購(gòu)房是主力

據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，成都主城區(qū)住宅新增42288套，供應(yīng)面積406.58萬(wàn)平方米；住宅市場(chǎng)成交36516套，成交面積348.57萬(wàn)平方米。從新增供應(yīng)量和成交量來(lái)看，與去年同期相比總體變化不大。上半年成交量來(lái)看，總價(jià)在60萬(wàn)到80萬(wàn)的70—90平方米的套二戶型備受剛需人群青睞，成交面積和套數(shù)在眾多戶型區(qū)間中均排第一。從區(qū)域板塊選擇上來(lái)看，由于城南聚集了鳳凰城、悅城、心語(yǔ)花園、雍湖灣等品牌大盤，上半年城南以45%的比例高居榜首。另外，包括華陽(yáng)、大豐等近郊，越來(lái)越受到剛需群體的關(guān)注。從市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)，目前東南西北都有不少價(jià)格適中的“剛需”盤。

四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心副主任周覓分析認(rèn)為，“上半年房產(chǎn)調(diào)控政策已初見(jiàn)成效，投機(jī)性需求得到抑制，房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)平穩(wěn)，住宅市場(chǎng)剛性需求仍是購(gòu)房主力軍，也是支撐上半年樓市銷售的主要客戶群體。

另外，雖然目前保障性住房開(kāi)工量、建設(shè)力度都很大，但是，保障性住房建設(shè)近幾年才開(kāi)始動(dòng)工興建，一般需要等2年后才能交房，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響不大；另一方面，由于條件限制，仍有許多剛需被排除在外。”

下半年

購(gòu)房門檻提高打動(dòng)剛需成關(guān)鍵

急于買一套婚房的劉冰，今年1月就向銀行申請(qǐng)貸款，直到6月份，才真正辦理下來(lái)。他說(shuō)，“如果房子沒(méi)買下來(lái)，婚禮也沒(méi)法辦。像我這樣的，還算運(yùn)氣好的，有些購(gòu)房者因銀行資信問(wèn)題或貸款額度過(guò)高等問(wèn)題至今還未拿到款。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“銀行存款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，銀根緊縮意味著銀行放貸將減少，成都不少銀行每個(gè)月都有一定的放貸限額，而貸款買房的剛需購(gòu)房者又較多，于是對(duì)剛需的資格審查也非常嚴(yán)格，不少剛需就這樣被‘限貸’了”。

在銀根緊縮的大背景下，目前成都許多銀行已上調(diào)首套房貸款首付比例，從原來(lái)的首付三成上調(diào)至四成。2011年7月7日，央行再一次加息，而這已經(jīng)是2011年的第三次加息，是自去年10月進(jìn)入加息通道后的第五次加息。本次加息之后，房貸利率已經(jīng)達(dá)到了最近10年來(lái)最高水平。不僅提高了購(gòu)房成本，增加了購(gòu)房者還款壓力。

周覓認(rèn)為：“目前對(duì)剛需影響最為明顯的就是信貸政策，無(wú)論是提高首付比例、上浮利率，還是加息對(duì)靠信貸買房的剛需群體來(lái)說(shuō)都非常具有‘殺傷力’。從去年到現(xiàn)在已經(jīng)數(shù)次加息，對(duì)一些剛需來(lái)說(shuō)已經(jīng)有點(diǎn)‘吃不消’。另外，由于控制通貨膨脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻，不排除下半年進(jìn)一步加息的預(yù)期。同時(shí)，2011年下半年宏觀政策將繼續(xù)保持高壓狀態(tài)，政策有進(jìn)一步加強(qiáng)的預(yù)期。對(duì)于迫切需要住房的剛需來(lái)說(shuō)，下半年遇到合適的、心儀的房子，該下手時(shí)就下手。”