樓市調(diào)控持續(xù)加碼，部分二三線城市即將劃入新的限購范圍。7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

此消息的出臺(tái)，無疑對對目前平淡房地產(chǎn)市場再次沖擊，在新的限購執(zhí)行之前，開發(fā)商又將有怎樣的準(zhǔn)備？

猜想一

川內(nèi)二圈層城市將會(huì)受限？

2011年5月31日，在四川宜賓這一川內(nèi)二級(jí)城市內(nèi)，一宗總價(jià)為4.13億元的地塊在拍賣會(huì)上被賣出。這塊樓面地價(jià)為10800元/㎡的地塊，在全川引起了關(guān)注。關(guān)注的焦點(diǎn)不止局限于地塊價(jià)值本身，更多的輿論探討引向“川內(nèi)二級(jí)城市房價(jià)”，二圈層城市房價(jià)由此被推向風(fēng)口浪尖。

不止在宜賓，南充不少新建住宅項(xiàng)目價(jià)格接近6000元/m2，甚至超過了成都郊縣。在西昌，2008年房價(jià)僅2000元/m2到3000元/m2，如今已經(jīng)是一路飄紅至6000元/m2，不少新建住宅價(jià)格已經(jīng)超過7000元/m2。四川省內(nèi)二三級(jí)城市的房價(jià)如此火爆，是否會(huì)被受到本次二三線城市即將出臺(tái)的限購令影響呢？

近日記者就此問題走訪了龍泉驛區(qū)房管局。前些年發(fā)展相對滯后的龍泉驛，2005年區(qū)域均價(jià)在1800元/平方米左右，2010年均價(jià)4000元/平方米左右，如今已是一路漲至5000元/平方米。關(guān)于是否會(huì)受到二三線城市即將出臺(tái)限購令影響的問題，龍泉驛區(qū)房管局綜合科科長吳震表示，影響是肯定有的。就第二季度龍泉驛區(qū)住宅成交來看，并沒有因?yàn)橹鞒菂^(qū)調(diào)控產(chǎn)生溢出效應(yīng)，反而減少。而值得關(guān)注的是，龍泉驛區(qū)購房主力為省內(nèi)二級(jí)城市購房者，比例高達(dá)59.5%，大多是來自達(dá)州、內(nèi)江、資陽、南充等地的購房者。看來處于成都周邊1小時(shí)生活圈內(nèi)的區(qū)域的二級(jí)城市購房者，由于龍泉驛交通便捷，經(jīng)濟(jì)環(huán)境好受到這些地區(qū)購房者的熱捧。龍泉某樓盤置業(yè)顧問告訴記者：“購房者擔(dān)心將來龍泉區(qū)域也限購，因此不管是本地人還是外地人都抓緊來買房。”看來二三線城市限購令尚未出臺(tái)之際，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)空白點(diǎn)，也許住成都的最后機(jī)會(huì)已經(jīng)到來。

猜想二

購買力如何釋放？

住宅封流，資金流向商業(yè)地產(chǎn)？

二三線城市限購的強(qiáng)烈預(yù)期及首套房首付比例的提高使得市場剛需購買力大大受限，投資者與異地購房者將會(huì)被排除在外，投機(jī)投資性購房需求得到有效抑制。如若新政策出臺(tái)，那么購買力將如何釋放？

世家機(jī)構(gòu)表示：“目前市場的投資經(jīng)過數(shù)輪組合式密集調(diào)控，投資需求被大量抑制，大部分的投資者將選擇持幣觀望，或是投資轉(zhuǎn)向，商鋪、寫字樓物業(yè)將成為目前投資者的首選。”吉信行的吳紫靜分析道：“從目前的情況的來看，對于老百姓來說，投資房地產(chǎn)是最簡便也是最安全的投資渠道。”本輪調(diào)控意在去除住宅的投資化屬性，不僅杠桿率變低，轉(zhuǎn)讓的成本也在增加。房地產(chǎn)投資作為周期較長，長期回報(bào)穩(wěn)定的投資方式更易被投資者接受。有業(yè)內(nèi)人士稱：“投資商業(yè)地產(chǎn)更像是防御手段，而不是從盈利的角度考慮；當(dāng)投資者所處的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大于房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)被視為對沖風(fēng)險(xiǎn)的工具。”

猜想三

開發(fā)商或?qū)�搶占有限資源？

除了政策繼續(xù)緊縮徹底打消了一些開發(fā)商對于未來樓市的幻想，在高位存款準(zhǔn)備金率下，央行三度加息，中央政府明確堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，使得民間資本借貸成本大幅提高。加上信貸繼續(xù)從緊，都對房地產(chǎn)市場形成調(diào)控的疊加效果。種種跡象顯示，樓市將迎來新一輪的調(diào)控風(fēng)暴。加碼的調(diào)控，對于開發(fā)商而言，會(huì)產(chǎn)生哪些方面的影響？

首先是來自于心理上的壓力。此前不少開發(fā)商寄希望于下半年政策松動(dòng)，而本次的“新國五條”可以說是將這種期盼完全粉碎，中央對于長期調(diào)控的決心毫不動(dòng)搖。許多準(zhǔn)備下半年集中放量的開發(fā)商或許將因此打亂計(jì)劃。上半年取得不俗業(yè)績的開發(fā)商大部分都有布局二三線城市房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)人士稱：“當(dāng)一線城市執(zhí)行限購政策后，很多開發(fā)商選擇向未執(zhí)行限購令的二三線城市布局。一旦新一輪針對二三線的限購令密集出臺(tái)，開發(fā)商在住宅市場將退無可退。”開發(fā)商或轉(zhuǎn)型商業(yè)、工業(yè)、旅游地產(chǎn)，或者徹底放棄房地產(chǎn)行業(yè)�；�“逆勢擴(kuò)張”，提前搶占二三線城市具有購房能力人群的資源，最終達(dá)到搶占市場份額的目的。

集中放量也是下半年不變的主題。嘉進(jìn)房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理馬永林分析：“在限購、限貸、限價(jià)的政策下，中央還在不斷地針對房地產(chǎn)縮進(jìn)銀根，對于開發(fā)商來說，應(yīng)加快出貨的速度，坐等或慢跑都將影響項(xiàng)目的整體推進(jìn)和面臨更加殘酷的競爭。另外在新的產(chǎn)品規(guī)劃中，將根據(jù)政策調(diào)控下的客戶需求作出調(diào)整。”世家機(jī)構(gòu)也表示加緊出貨是開發(fā)商的不二之選：“目前樓市調(diào)控政策步步緊逼，成都樓市成交低迷，開發(fā)商為刺激消費(fèi)，一方面下半年集中推盤，另外部分融資渠道單一，資金鏈吃緊的開發(fā)商將加大優(yōu)惠力度，力求出貨。另外部分大品牌開發(fā)商下半年的開發(fā)重心也將轉(zhuǎn)移至剛需產(chǎn)品，加大推貨量以平衡企業(yè)整體的資金回籠。”

猜想四

將現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”危機(jī)？

持續(xù)的調(diào)控政策，對宏觀經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了不小影響。自年初樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來，中國經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的問題被多次提及。還記得2008年底金融危機(jī)，得力于政府多項(xiàng)刺激消費(fèi)政策如7折優(yōu)惠貸款利率，樓市回暖才帶領(lǐng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢反彈。而此番接連的調(diào)控政策若造成樓市大幅度回落，業(yè)內(nèi)人士討論經(jīng)濟(jì)有可能遭遇“硬著陸”。正是這樣的言論，也帶來了關(guān)于下半年政策放松、房價(jià)上漲的想象。

要避免硬著陸，惟有選擇軟著陸。本次“新國五條”關(guān)于加強(qiáng)保障房建設(shè)的要求恰恰將給房地產(chǎn)調(diào)控的負(fù)面影響提供緩沖。大量保障房的建設(shè)和供應(yīng)，將會(huì)從一定程度上緩解房地產(chǎn)市場的剛性需求。一則避免大量需求在短時(shí)期內(nèi)集中釋放抬高房價(jià)，一則保障房的建設(shè)將大大增加房地產(chǎn)投資資金，使經(jīng)濟(jì)保持增長。同時(shí)保障房將滿足有真實(shí)住房需求的人群，抑制投資性需求。保障房的建設(shè)必將促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。