新華社“新華視點(diǎn)”記者葉鋒、劉德炳、姚玉潔、陳先鋒

記者近日在上海、北京、廣州等地采訪證實(shí)，中國(guó)建設(shè)銀行已提高了首套房貸款利率，較基準(zhǔn)利率上浮５％甚至更高。此舉增加了首次購(gòu)房者的成本，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

個(gè)別銀行上調(diào)首套房貸利率是否引發(fā)更多銀行跟進(jìn)？從短期和中長(zhǎng)期看，這對(duì)調(diào)控中的樓市將分別帶來(lái)什么影響？房地產(chǎn)領(lǐng)域的差別化信貸政策如何落實(shí)，從而對(duì)不同類(lèi)型的購(gòu)房需求能“有保有壓”？“新華視點(diǎn)”記者就此進(jìn)行了采訪。

建行上調(diào)首套房貸利率是否會(huì)引來(lái)效仿？

日前，在建行北京分行的一個(gè)個(gè)貸中心，一位工作人員向記者表示，該網(wǎng)點(diǎn)目前對(duì)首套房按首付三成執(zhí)行，但利率需視客戶(hù)的資質(zhì)而定，基本上對(duì)客戶(hù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率１．０５倍的利率政策。記者采訪了解到，建行在上海、廣州、深圳等地的分支機(jī)構(gòu)也表示基本上將首套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的１．０５倍甚至更高。

工、農(nóng)、中三大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)外表示，沒(méi)有上調(diào)個(gè)人房貸利率。但記者了解到，銀行對(duì)購(gòu)房者“惜貸”已較為普遍。上海祥陽(yáng)地產(chǎn)莘莊店的一位工作人員告訴記者，目前從工行、中行等已很難貸到款，即使能批下來(lái)，審批放款時(shí)間也大大延長(zhǎng)，等待兩三個(gè)月是家常便飯。

銀行緣何在此時(shí)提高首套房貸利率？分析人士認(rèn)為，一方面，是銀行資金相對(duì)偏緊。央行數(shù)據(jù)顯示，９月份人民幣貸款同比少增１３１１億元，創(chuàng)下２１個(gè)月來(lái)新低。在上海等熱點(diǎn)城市，９月新增個(gè)人住房貸款僅寥寥數(shù)億元。不少銀行人士坦言：“每到年底，貸款額度總是不夠，資金供不應(yīng)求。”作為房貸的“大戶(hù)”，建行更無(wú)法例外。

另一方面，是銀行趨利本能所致。廣州合富輝煌首席分析師黎文江說(shuō)，通過(guò)提高貸款利率，銀行可從中篩選出最優(yōu)客戶(hù)，從而在資金有限的情況下確保最大收益。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，今年以來(lái)，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至２１％，市場(chǎng)流動(dòng)性緊張，信貸規(guī)模大大壓縮。銀行在規(guī)模受控的情況下，盈利的壓力卻并沒(méi)有減少，以?xún)r(jià)補(bǔ)量、調(diào)高利率是必然的。他預(yù)計(jì)：其他幾家主要銀行也有可能效仿建行，提高首套房利率。

記者采訪獲悉，上海一些股份制銀行更早時(shí)候就已對(duì)首套房貸利率悄悄“漲價(jià)”。廣發(fā)銀行在上海地區(qū)從８月中旬開(kāi)始將首套房貸利率上浮了１０％，光大銀行也表示，首套房貸利率上�。担ィ�１０％已經(jīng)執(zhí)行了３個(gè)月左右�！�

不過(guò)上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為：“預(yù)計(jì)明年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率會(huì)有機(jī)會(huì)回落”。

首套房貸利率上調(diào)對(duì)樓市影響幾何？　

上海永慶房屋有限公司經(jīng)紀(jì)人士為記者計(jì)算：以１００萬(wàn)元、２０年的首套房貸款為例，利率從原先的基準(zhǔn)水平上調(diào)至１．０５倍后（現(xiàn)行基準(zhǔn)利率７．０５％），月供從原來(lái)的７７８３．０３元上漲至７９９４．９元，借款人每月要多還款２１１．８７元，大致相當(dāng)于加息２次，貸款２０年累計(jì)利息增加５０８４７．８８元。如果較基準(zhǔn)利率上浮１０％，月供將增加到８２１２．５７元，２０年利息支出將增加１０３０８９．６３元，大致相當(dāng)于加息３次。

在限購(gòu)條件下，今年各地首次購(gòu)房者比例比以往有明顯提高。首套房貸利率一旦大范圍上浮，對(duì)樓市波及面可想而知。

業(yè)內(nèi)人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房貸款等措施主要針對(duì)投資投機(jī)性需求和一些改善型需求；如果首套房貸利率全面上調(diào)，將進(jìn)一步對(duì)自住型購(gòu)房需求產(chǎn)生抑制作用，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類(lèi)需求將全面受到影響”。

一些房產(chǎn)中介告訴記者，首套房貸利率的上浮，將明顯影響到買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這將進(jìn)一步加重他們的觀望情緒。對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，則要分兩種情況：若沒(méi)有資金壓力，或會(huì)選擇轉(zhuǎn)售為租，則受到的影響不大；若有資金周轉(zhuǎn)的需求而需要急售，則首套房貸利率上浮會(huì)成為他們降低房?jī)r(jià)的“催化劑”。

宋會(huì)雍等專(zhuān)家分析，從短期看，首套房貸利率上調(diào)將進(jìn)一步阻擋購(gòu)房者入市的步伐，這對(duì)處于相持期的樓市來(lái)說(shuō)如同“雪上加霜”；從中長(zhǎng)期看，由于此舉釋放出了銀行看跌房?jī)r(jià)的信號(hào)，將進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)銷(xiāo)售的壓力，這可能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入“以?xún)r(jià)換量”階段有一定推動(dòng)作用。

房地產(chǎn)差別化信貸政策如何落實(shí)？

近年來(lái)，首套房的購(gòu)買(mǎi)成本持續(xù)增加。利率方面，從今年２月以來(lái)，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由６．４％先后上調(diào)至６．６％、６．８％和７．０５％；優(yōu)惠方面，優(yōu)惠幅度從最初的基準(zhǔn)利率的７折、８－８．５折至取消折扣，而此次更是上調(diào)至１．０５－１．１倍。

一些貸款購(gòu)房自住的人說(shuō)：“每次加息過(guò)后，每個(gè)月的還貸額都要增加幾百元。”一些看房者則抱怨：“房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下調(diào)，購(gòu)房門(mén)檻和成本卻一直在提高，買(mǎi)房似乎越來(lái)越難，感覺(jué)頗為‘受傷’。”

差別化房貸政策一直是樓市調(diào)控“組合拳”中的重要招數(shù)。實(shí)際效果證明，在穩(wěn)健貨幣政策的背景下，差別化的房貸政策能對(duì)投資投機(jī)性需求和過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)發(fā)揮一定程度的抑制作用。

但業(yè)內(nèi)人士指出，“差別化”應(yīng)該體現(xiàn)為“有保有壓”。如何在抑制炒房投機(jī)行為的同時(shí)，避免對(duì)合理的自住、改善型購(gòu)房需求造成“誤傷”，也是對(duì)差別化房貸政策的考驗(yàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，政府對(duì)基本住房需求的支持方式有兩種，一種是對(duì)比較困難的群體直接提供住房保障，另一種是對(duì)有一定購(gòu)房能力的首次購(gòu)房群體實(shí)施稅收、信貸等方面的政策扶助，“銀行房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整應(yīng)當(dāng)著眼于限制投資、投機(jī)性需求，保護(hù)和鼓勵(lì)合理自住需求，商業(yè)銀行在追求自身利潤(rùn)水平的同時(shí)也應(yīng)積極落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策”。

業(yè)內(nèi)人士還指出，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，目前市場(chǎng)博弈的天平正向購(gòu)房者逐漸傾斜。在保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時(shí)，要增強(qiáng)政策的前瞻性、針對(duì)性和靈活性。在政策儲(chǔ)備上，應(yīng)考慮到市場(chǎng)到一定階段有所“激活”、合理購(gòu)房需求逐漸入市的情況，應(yīng)切實(shí)落實(shí)針對(duì)合理購(gòu)房需求的信貸政策，維持樓市的健康平穩(wěn)運(yùn)行。