日前，房企前三季度業(yè)績(jī)排名出爐，500億以上的房企超過(guò)5家。調(diào)控之年，品牌房企業(yè)績(jī)依然保持著穩(wěn)健的上升態(tài)勢(shì)。但需要注意的是，各梯隊(duì)的門(mén)檻在不斷提高，其間的差距也在進(jìn)一步擴(kuò)大，其中一二級(jí)梯隊(duì)差距已達(dá)近百億。相比往年，房企的業(yè)績(jī)分化有進(jìn)一步拉大的趨勢(shì)。

而在成都市場(chǎng)上，“馬太效應(yīng)”也以同樣的形式在上演。在日前公布的成都第三季度主城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售前十名中，幾乎是清一色的大型品牌房企項(xiàng)目。在不久前結(jié)束的成都秋季房交會(huì)上，品牌房企在成交量方面也是獨(dú)攬大頭，而一些中小房企則成交慘淡，甚至是零成交。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，由于大型房企較之中小型房企具備品牌、資金以及土地儲(chǔ)備等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，隨著調(diào)控的深入，中小房企的處境將越來(lái)越艱難，在這種形勢(shì)下，中小房企開(kāi)始主動(dòng)尋找與大型房企合作的機(jī)會(huì)，以此獲得新的發(fā)展空間。

部分中小房企困境重重 成都房地產(chǎn)行業(yè)面臨全面洗牌

在日前公布的前三季度房企業(yè)績(jī)排行榜中可以看到，排名前30位的大型房企銷售業(yè)績(jī)依然不減上升之勢(shì)，其中萬(wàn)科等大型企業(yè)的業(yè)績(jī)均已接近或超越去年全年水平。

但與此同時(shí)，業(yè)績(jī)分化也逐漸明顯。達(dá)到500億以上銷售額的企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)容，從去年同期的萬(wàn)科一家，增至今年的5家。這與第二梯隊(duì)差距已近百億。

業(yè)內(nèi)人士分析，房企間的業(yè)績(jī)分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，這顯示調(diào)控已經(jīng)使得中小房企的處境越發(fā)艱難，一旦房企的洗牌大幕拉開(kāi)，中小房企破產(chǎn)或者被并購(gòu)的就會(huì)成為必然。

事實(shí)上，2011年，房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的并購(gòu)潮。中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，前三季度，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)股權(quán)并購(gòu)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了87宗，總交易金額已經(jīng)達(dá)到了256.65億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年同期165.25億的總規(guī)模。僅9月一月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)股權(quán)交易達(dá)到7宗，金額近30億元。

星彥地產(chǎn)成都分公司策劃經(jīng)理龍昊對(duì)本網(wǎng)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從不規(guī)范走向規(guī)范的過(guò)程中，資源必然會(huì)向行業(yè)寡頭集中，中小房企將難逃被邊緣化的命運(yùn)，這種趨勢(shì)是一種正常現(xiàn)象，總體來(lái)說(shuō)利大于弊。

而放眼成都樓市，這種趨勢(shì)也越發(fā)明顯。據(jù)房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都第三季度主城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售前十名共成交4200套商品房，其中大型品牌房企項(xiàng)目占7個(gè)，成交套數(shù)2837套，占總數(shù)近70%。而在最近結(jié)束的成都秋交會(huì)上，前十名的成交項(xiàng)目也被大型品牌房企項(xiàng)目占去9個(gè)。

世家機(jī)構(gòu)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)控后，購(gòu)房者的購(gòu)買心理受到較大影響，出于對(duì)項(xiàng)目安全性、保值性以及品質(zhì)的諸多要求，購(gòu)房者需求越來(lái)越趨向于品牌開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，而融資渠道單一的中小開(kāi)發(fā)商在未來(lái)或?qū)㈦y以維繼，合作開(kāi)發(fā)或是被大企業(yè)兼并將是其唯一出路，在本輪前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控下，成都房地產(chǎn)行業(yè)又將面臨一次全面洗牌。

業(yè)內(nèi)人士分析，除了具備品牌和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)外，大型房企在資金實(shí)力、融資渠道和土地儲(chǔ)備等方面皆勝于中小開(kāi)發(fā)商，因此無(wú)論是在爭(zhēng)奪市場(chǎng)還是承受風(fēng)險(xiǎn)能力方面皆比中小開(kāi)發(fā)商有優(yōu)勢(shì)。

在當(dāng)下政策和信貸雙重施壓的情況下，部分中小房企面臨淘汰出局的困境，對(duì)大型房企而言不過(guò)是過(guò)了一場(chǎng)冬天而已。

降價(jià)不走量致觀望情緒愈濃 尋求與大型房企合作成出路

據(jù)龍昊介紹，由于高利潤(rùn)驅(qū)使，絕大多數(shù)中小房企都是近兩年才參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由于缺乏實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，很難開(kāi)發(fā)出具備競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品來(lái)。因?yàn)楫a(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)不明顯，因此中小房企不能通過(guò)降價(jià)走量的方式回籠資金，而降價(jià)只會(huì)引發(fā)更嚴(yán)重的觀望情緒。而且從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，沒(méi)有哪一家中小房企項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)獲得了好的銷售業(yè)績(jī)。

而隨著一線城市的調(diào)控趨緊，更多的大型房企將進(jìn)入二三線城市，屆時(shí)，成都的中小房企將面臨更加激烈的產(chǎn)品和價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)中小房企而言，一旦不能通過(guò)銷售來(lái)進(jìn)行及時(shí)套現(xiàn)，資金鏈可能隨時(shí)斷裂。

去年以來(lái)，信貸政策逐步趨緊，房企的資金渠道飽受擠壓，尤其是對(duì)一些中小房企而言，已經(jīng)很難從銀行獲得款項(xiàng)。大型房企可以通過(guò)股票增發(fā)、發(fā)債等方式擴(kuò)寬融資渠道，但對(duì)中小房企而言，只能民間借貸來(lái)緩解資金鏈壓力，民間資金一時(shí)間成為中小房企扎堆“抽血”的地方。

據(jù)知情人士透露，自下半年以來(lái)，成都一些小型房企開(kāi)始規(guī)模性的涉足民間借貸。尤其是進(jìn)入9月份，伴隨著“金九銀十”的落空，一些原本期待靠“金九銀十”回籠資金的中小房企突然陷入資金緊張，民間借貸又迎來(lái)新一輪的高潮。

但民間資本通常會(huì)經(jīng)過(guò)多人周轉(zhuǎn)，資金鏈臃長(zhǎng)，無(wú)疑給本身不穩(wěn)定的中小房企平添了危險(xiǎn)因素。龍昊表示，由于民間借貸合作雙方的誠(chéng)信度不夠，且合約不受法律保護(hù)，很容易出現(xiàn)違約，造成了這個(gè)資金鏈環(huán)節(jié)異常薄弱。

世家機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中小開(kāi)發(fā)商通過(guò)民間進(jìn)行借貸后，如果市場(chǎng)銷售依然低迷，只會(huì)造成資金短缺情況繼續(xù)惡化、債務(wù)不斷累積，開(kāi)發(fā)商的利息成本風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，最終面臨破產(chǎn)或者被兼并。

該負(fù)責(zé)人給出建議，隨著市場(chǎng)調(diào)整，剛需戶型將逐漸占據(jù)市場(chǎng)，中小房企可以適時(shí)調(diào)整策略，對(duì)剛需產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)，推出更多套二、套三等功能趨于完善小戶型產(chǎn)品，以此迎合剛需市場(chǎng)。另外，中小房企應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)，在保證利潤(rùn)的同時(shí)，積極規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速洗牌已經(jīng)在所難免。在市場(chǎng)“大浪淘沙”的過(guò)程中，部分資金鏈緊繃的中小房企應(yīng)積極尋求與大型房企合作，一方面依托大型房企的實(shí)力抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，在資產(chǎn)重組的過(guò)程中獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)。