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    成都“金九銀十”難承期待 房價直降幾率不高

    作者:未知 來源:華西都市報 更新時間:2011年10月01日 【字體:

    2011年第39周(9月19—25日),全市共有44個項目新增預(yù)售,新增預(yù)售總面積達148.7萬平米,其中住宅面積121.9萬平米,住宅總套數(shù)為12505套。上周成都主城區(qū)住宅共成交1182套,成交面積為11.4萬平米,環(huán)比上升44.3%。高新區(qū)成交量仍居于首位,共363套,成交量占主城區(qū)總量的32.7%;金牛區(qū)居第二;錦江區(qū)成交102套,成交量僅占全市的7.5%;成華區(qū)成交均價為全市最低,為7515.6元/平米。(注:不包含保障房數(shù)據(jù)。)

    從近八周的成交情況來看,主城區(qū)住宅成交均價為8296.2元/平米,環(huán)比下降6.8%。上周單價低于8500元/平米的住宅成交量占總成交量的70.0%,各區(qū)最高均價8641.3元/平米,因此均價比之前有小幅下降。

    “金九”進入尾聲,在限購等政策疊加的效果下,一線城市部分房地產(chǎn)項目開始頻繁打折促銷,而不少二手房項目依舊價格堅挺。在很多區(qū)域,已經(jīng)出現(xiàn)了一二手房價格倒掛的特殊現(xiàn)象。目前來看,主要出現(xiàn)倒掛的依然是郊區(qū),特別是庫存量大的小區(qū)域是倒掛現(xiàn)象最明顯的區(qū)域。一線城市倒掛現(xiàn)象的出現(xiàn)代表了市場可能進入了價格下行的通道。

    嘉聯(lián)點評:出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象的原因可能有:開發(fā)商臨近年底,面臨業(yè)績問題,有銀行回款的壓力和施工面臨結(jié)賬的壓力,打折跳水在所難免;另一方面,二手房的小業(yè)主則相對壓力小得多;此外,政府限價也是一二手房價格倒掛的原因之一。

    中原地產(chǎn):房價直降的幾率不高

    據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,9月1日至9月23日,成都市新開盤樓盤,整體認購、訂購率僅為30%左右,且呈逐周下滑態(tài)勢;處于傳統(tǒng)“金九”時節(jié),經(jīng)過長蓄客、開盤去化率,依舊難以抬頭,頹勢畢現(xiàn)。中原認為此種情況,一是源于實際價格與現(xiàn)在市場狀況下購房者心理價位的差異,導(dǎo)致購房者持冷靜的觀望態(tài)度;二是金九銀十的催化作用在秋交會才能完全顯現(xiàn)出來,開發(fā)商的市場促銷策略的重心也放在秋交會。

    中原地產(chǎn)認為,成都樓市在這種供遠大于求且又背負“限購、限貸、限價”三重大山的情況下,出現(xiàn)了供求關(guān)系的不平衡,供大于求。所以毫無疑問,這次的秋交會將會出現(xiàn)多種的優(yōu)惠,且以之為主旋律。但不可否認的是,由于如今的局勢尚不明朗,出現(xiàn)直降的幾率不會高,但以各種形式出現(xiàn)的優(yōu)惠促銷卻不會少。

    思源經(jīng)紀:賣方堅持會前跑量策略

    近段時間開盤推量屢創(chuàng)新高,賣方堅持房交會前跑量策略。上周(9.19—9.25)主城區(qū)市場有10個新增項目,新增面積為26.51萬㎡。主城區(qū)6個板塊有新增供應(yīng),主要集中在新城南板塊,供應(yīng)面積為11.22萬㎡。
    宏觀層面:上周,央行行長周小川對中國經(jīng)濟做出最新判斷:當前和今后一個時期,中國經(jīng)濟增長動力仍然較強,但短期內(nèi)也面臨物價上漲較快、資本流入較多的挑戰(zhàn);在當前國際經(jīng)濟動蕩的背景下,經(jīng)濟危機已成共識,出臺刺激政策將是下一階段各政府主要考慮的問題;中國CPI的進一步回落,經(jīng)濟增速放緩,將促使中國的政策基調(diào)轉(zhuǎn)向保增長,或給房地產(chǎn)業(yè)帶來轉(zhuǎn)機,但現(xiàn)階段解決房企資金壓力的唯一方法仍是降價促銷,以價換量,現(xiàn)金為王。

    區(qū)域?qū)用妫涸陂_盤市場持續(xù)兩周井噴的情況下,上周供給環(huán)比回落14%,成交環(huán)比上升10%,但從整體看,供給高峰下的市場成交態(tài)勢依然疲軟,開發(fā)商為加快下半年降價跑量的步伐,“金九銀十”期間進一步拓寬銷售渠道(從近兩周開盤市場看,中海、藍光、綠地、九龍倉、雅居樂等開發(fā)商都積極與二手房中介聯(lián)動),且部分樓盤取得可觀效果,預(yù)計十一房交會期間,將沿用此種銷售模式擴大銷售。

    嘉聯(lián)地產(chǎn):價格倒掛主要在郊區(qū)

    正合地產(chǎn):“金九銀十”難承期待

    上周(9.19-9.25)市區(qū)商品住宅備案成交10.51萬平米,環(huán)比上上周(9.12-9.18)的9.61萬平米上升9.36%,略高于政策調(diào)控以來9.92萬平米周均成交水平。市區(qū)二手住宅成交548套,比上周(9.12-9.18)394套上升39.07%,與政策調(diào)控以來537套的周均成交水平基本持平,但仍處于歷史低位。

    上周(9.19-9.25)市區(qū)住宅類項目新增推售3427套房源,合計39.53萬平米,環(huán)比上上周新增推售套數(shù)上漲約64.05%,環(huán)比上上周新增推售面積上漲約105.46%。市區(qū)各住宅類項目開盤當日共成交房源1238套,開盤當日套數(shù)成交率36%。從認購端數(shù)據(jù)看,市區(qū)商品住宅認購成交面積15.42萬平米,環(huán)比大幅上升22.87%,主要原因是受金房華韻天府、中德英倫聯(lián)邦等熱銷項目集中認購拉動。2011年截至上周(9.19-9.25)市區(qū)商品住宅備案共成交503.63萬平米,51350套房源。)市區(qū)二手住宅共成交21736套房源。

    “金九銀十”作為開發(fā)商沖刺全年業(yè)績的絕佳契機一直被寄予厚望,但在樓市調(diào)控政策不斷釋放的大背景下,國內(nèi)諸多地區(qū)樓市早早“入冬”,曾經(jīng)的“金九銀十”概念也使開發(fā)商和購房者心態(tài)發(fā)生微妙改變。
     

    樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
    邑都上城 3200 大邑大道
    春江花苑 3300 溫泉大道
    中鐵金山 3600 大邑大道
    祥榮錦繡一方 3500 大邑大道
    恒大山水城 7000 鳳凰村
    蓬萊尚島 8000 安仁鎮(zhèn)
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