樓市限購、銀行限貸，在這樣的大市場環(huán)境下，不少投資型購房者將目光投向公寓項(xiàng)目�？們r低于寫字樓和商鋪的銷售價格、適用人群廣泛等優(yōu)勢，加上公寓項(xiàng)目基本上全部帶有精裝修，免去裝修的麻煩，這些優(yōu)點(diǎn)使得公寓項(xiàng)目在當(dāng)下的投資市場里拔得頭籌。“但是問題接踵而至，成都目前各個區(qū)域都有精裝公寓在賣，由于目前對公寓沒有一個嚴(yán)格的界定，一些公寓概念類物業(yè)，如酒店式公寓、商務(wù)公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等混淆不清，很難區(qū)分到底是公寓還是商務(wù)用房。對于那些想買到真正公寓的投資者來說，如何甄別公寓的物業(yè)業(yè)態(tài)、居住人群顯得至關(guān)重要，否則將遭受損失。”資深投資客王洪熙的一句話引來了記者的思考。

與團(tuán)購大客戶投資同一項(xiàng)目，散客沒有主動權(quán)

走訪金牛萬達(dá)廣場SOHO精裝公寓、中海·部落閣、萬科·金色領(lǐng)域等成都數(shù)個公寓項(xiàng)目后記者發(fā)現(xiàn)，在售樓部現(xiàn)場，銷售人員會告訴購房者，該公寓不限形態(tài)，可作為住房出租，也可用于寫字樓出租，如果是整層購買，還可以經(jīng)營酒店。在位于東2.5環(huán)，緊靠成都東客站的九熙拾錦售樓部里，銷售人員告訴記者，總共28層樓的精裝公寓，頂上三層被大客戶買斷，至于是經(jīng)營酒店還是作為辦公用，不方便透露。該項(xiàng)目1~8層樓也已經(jīng)售完，剩下的9~26樓，是價格相對較高的樓層。投資客王洪熙分析，這種公寓未來的物業(yè)形態(tài)，一定是商住兩用，無論整層購買的客戶是出租給酒店經(jīng)營還是寫字樓，都會導(dǎo)致一個結(jié)果———公寓環(huán)境的復(fù)雜性。對居住型租房者來說，誰愿意每天和各種住酒店的客人、上班族生活在一起，還同擠一部電梯呢？時間一長，這里的租金增長空間一定會受損。拿早期的樓盤SOHO和流星花園來說，這兩個緊鄰的樓盤，前者因?yàn)闆]有酒店經(jīng)營，居住環(huán)境相對單純，物業(yè)出租的價格一直穩(wěn)中有漲；而后者則因?yàn)橛袔讉�經(jīng)濟(jì)型酒店的入駐，租金相對前者更低，租客更換也更為頻繁。

投資買公寓的客戶無非就是看重租金回報(bào)，還有物業(yè)的升值潛力。投資整層的客戶基本會將售價較低的樓層優(yōu)先購買，因?yàn)樽鰧懽珠g也好、酒店經(jīng)營也好，樓層的影響并不大。對于散戶投資來說，整層購買投資者更具有價格的優(yōu)勢，出租的租金肯定會相對較低，散戶投資者就會處于一個被動的弱勢局面，原本可以50元/平方米出租的價格，如果大客戶是40元/平方米出租，散客即使購買的樓層更貴，為了成功把公寓租出去，也就只有跟隨著壓低價格。

返租式酒店公寓，潛在風(fēng)險(xiǎn)你算過嗎？

在公寓項(xiàng)目的購買中，還有一種常見的形式是，經(jīng)營酒店的投資者購買或租賃數(shù)層物業(yè)，再根據(jù)需要以返租金的方式向散戶投資者租賃更多的房屋作為酒店經(jīng)營。比較典型的是在東二環(huán)的龍湖三千星座，該酒店公寓里齊聚了海濱酒店、集美酒店、君臨酒店三家酒店，其中有不少散戶將物業(yè)租賃給酒店方去經(jīng)營。此外，大樓里還有各種辦公寫字間、淘寶店等物業(yè)形態(tài)。龍湖相關(guān)售樓人員告訴記者，有的投資客對公寓里開酒店很敏感，認(rèn)為這樣會損傷物業(yè)的純粹度。但也有的投資客很喜歡這種方式，因?yàn)闀�帶來大量的流動人群，可以在這種大樓里經(jīng)營店鋪，比如美甲鋪、美容室、健身會所等。

城東某在售樓盤的銷售人員則告訴記者，目前賣完的公寓項(xiàng)目中，2/3是大客戶購買后投資酒店用，剩下1/3的散戶，也會由該家酒店以返租回報(bào)方式與他們簽訂5年的租賃合同，回報(bào)率應(yīng)該是5%~6%。記者算了一下賬，按每年5%的回報(bào)，一套35平方米的精裝公寓，單價12500元/平方米，每月的租金在1800元左右。從賬面上來看，這樣的租金比相同區(qū)域高出幾百元。

21世紀(jì)不動產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳聰則提醒記者，實(shí)際上這種經(jīng)營模式潛藏了很多風(fēng)險(xiǎn)。有些開發(fā)商承諾的年投資回報(bào)率中并沒有去除商業(yè)房屋出租經(jīng)營必須繳納的營業(yè)稅，投資者實(shí)際到手的年投資回報(bào)率僅3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他房產(chǎn)，致使以租養(yǎng)房失敗。另一大隱患潛藏在再裝修的資金來源上。酒店公寓折舊率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，平均4年左右必須更新裝修以確保出租經(jīng)營水平。初步測算，酒店公寓的翻新除了每套房屋內(nèi)部裝修外，還包括電梯、公共走道、大堂等設(shè)施，投入的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出普通住宅，這個費(fèi)用自然是由業(yè)主自己來負(fù)擔(dān)。第三個風(fēng)險(xiǎn)是，大多數(shù)非連鎖品牌的酒店公寓和業(yè)主簽訂的租賃合同，最多也就是5年，5年后如果酒店方拍拍屁股走人，牽動的一連串混亂局面又如何收拾？最后一個風(fēng)險(xiǎn)是，一旦個別業(yè)主拒絕出資更新，很有可能影響整幢酒店公寓的整體出租經(jīng)營，從而打亂了其他投資者的投資預(yù)期。

投資純居住的高檔公寓或知名酒店經(jīng)營的酒店公寓，更有保障

對投資客來說，原本抱著省事、省心，賺點(diǎn)小錢的心態(tài)購買精裝公寓，卻發(fā)現(xiàn)如果前期沒有正確的分析和判斷能力，反而會陷入長久的麻煩中。正合地產(chǎn)的毛勇建議，購買精裝公寓的投資者可以考慮從裝修狀況、地段位置、物業(yè)管理和配套設(shè)施建設(shè)等方面進(jìn)行區(qū)分，然后再進(jìn)行物業(yè)形態(tài)的區(qū)分。寧可花多點(diǎn)錢購買純居住形態(tài)的高檔精裝公寓，這樣的公寓對租房人群是有要求的，物業(yè)也就更容易管理，升值的空間也就更大。而那種商住一體化的公寓，如果性價比非常高，能在15年內(nèi)回收資金，也是可以選擇的。

毛勇還認(rèn)為，酒店式公寓模式在成都并不陌生，其中有成功案例也有失敗的教訓(xùn)，但之前的項(xiàng)目更多集中在中低端商務(wù)酒店。購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)更多將會集中在未來的經(jīng)營狀況上，如果是知名酒店參與經(jīng)營，投資回報(bào)肯定會有一定保障，這就需要投資者對未來酒店的經(jīng)營能力加以理性的考察和判斷。