“無論是中心城區(qū)和天府新區(qū)服務業(yè)升級的需要，還是軌道交通加快建設的帶動，現(xiàn)在成都已到了一個可以抓、也應該抓城市綜合體建設的時候了。”1月6日的成都市委經(jīng)濟工作會議上，該市決策層高瞻遠矚地擂響發(fā)展城市綜合體的戰(zhàn)鼓：“高端服務業(yè)的聚集，需要高品質、大規(guī)模、多功能的空間載體。”

就在半個月前，“龍之夢”300米雙塔在成都東客站核心區(qū)正式奠基。這個投資百億的城市綜合體用“西部最大”的豪氣改寫成都城市綜合體紀錄，緊隨其后的還有來自九龍倉的國際金融中心、香港新鴻基的環(huán)球貿易廣場等。據(jù)不完全統(tǒng)計，成都目前在建和立項的城市綜合體80余個，商業(yè)體量達千萬平方米。

城市綜合體“搶灘”成都，搶的是城市環(huán)境，也是商業(yè)前景。而一觸即發(fā)的城市綜合體競爭也帶來諸多猜想：體量激增之下，是形成合力加速城市發(fā)展，還是在互相制衡中此消彼長？怎樣才能為以城市綜合體為載體的高端商務商貿業(yè)增強可持續(xù)發(fā)展的動力？
暗戰(zhàn)，正在進行。

搶灘成都

搶的是成都商業(yè)前景

“城市綜合體是被‘逼’出來的。”中國樓宇經(jīng)濟知名研究學者夏效鴻認為，城市快速發(fā)展、土地資源捉襟見肘的當下，瞄準總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)的許多城市，都會選擇城市綜合體作為發(fā)展的“新戰(zhàn)略”，“它規(guī)模大、商住皆可，既能滿足開發(fā)商的資金周轉，又能滿足當?shù)卣�府提升消費、提升城市形象的目標。”

2011年12月20日，“龍之夢”的奠基儀式上，項目承載商、成都新客站城際商旅城管委會黨工委書記周海云就表示，“它會成為西部最大的中央商務區(qū)！”甚至有人期待，它能和大眾熟知的紐約曼哈頓、東京新宿以及香港中環(huán)等有得一拼，“對城東片區(qū)乃至成都市的帶動作用更是不可估量。”

被寄予厚望的顯然不止它一家。2010年至今，錦江區(qū)的環(huán)球貿易中心被定位為“亞洲最大”單體建筑、位于人民南路的來福士廣場被譽為 “巴蜀新地標”……城市綜合體在區(qū)域建設、經(jīng)濟發(fā)展中的地位凸顯。

成都市錦江區(qū)商務局黨委書記蘭華娟計算，“截至去年底，錦江區(qū)已有如仁恒置地在內的6棟樓宇實現(xiàn)稅收過億元，3棟超過5000萬元。”

按國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年時，這個城市即將進入城市綜合體快速發(fā)展階段，“成都近年來零售額度增長平均保持在18%左右，‘十二五’末的人均GDP也將達到10000美元。”

正是成都的商業(yè)前景，促使他們“提早布局”。

庫存率50%

成都大型綜合體多了還是少了？

“加上新增的面積，目前的庫存率約為50%。”省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東對成都城市綜合體的評價，讓成都城市綜合體前景變得撲朔迷離。

“成都已有了供大于求的傾向。”蔣華東坦言，現(xiàn)有的城市綜合體規(guī)劃大多缺乏平衡，導致其提供的服務、產(chǎn)品有同質化的傾向，在同質化水平飽和的情況下，差異化需求又得不到滿足，怎么可能不過剩？2012年的主要任務，將是“去除庫存化”。

蘭華娟也注意到“一哄而上，超前發(fā)展”的苗頭。目前錦江區(qū)城市綜合體（含高檔樓宇）入住率為87%，但隨著環(huán)球廣場、鐵獅門商圈、大慈寺九龍倉、一環(huán)路歐尚購物中心等大型城市綜合體的崛起，未來5年，區(qū)里將新增至少400萬平方米的綜合體面積，“商業(yè)會不會飽和、消費量是否有這么大”、“如何才不會陷入靠降低租金來招商的類似惡性局面”等問題已在提前論證。

四川中原地產(chǎn)總經(jīng)理莊澤寶則樂觀地認為，城市綜合體可以招來人流、解決就業(yè)、增加稅收，所以不應該去譴責它該不該建，“關鍵是要差異化競爭，這樣即便一個區(qū)域內有多個城市綜合體，它們同樣具有生存和發(fā)展的潛力。”他認為，隨著城市發(fā)展步伐加快，半徑越來越大，城市綜合體勢必肩負起“城市副中心”的角色，為中心城區(qū)減負。

這也是蔣華東開出的“藥方”：“如果都能‘錯位發(fā)展’，即便全市綜合體數(shù)量偏多，但從長遠眼光來看，也是成都與世界接軌過程中的必然，總的說來是符合發(fā)展需求的。”

地鐵規(guī)劃到哪里

城市綜合體就布局到哪里

“許多奢侈品在許多城市無法快速增長，很重要的原因是找不到足夠多的、優(yōu)質的高端商業(yè)物業(yè)。”錦江區(qū)億元樓宇、仁恒置地商業(yè)地產(chǎn)管理部總監(jiān)郭大勇直言，仁恒的成績在于其準確的高端定位，以及“輻射西部”的眼光。

仁恒不會是個案。蔣華東認為，作為具有西部橋頭堡地位的成都，商業(yè)輻射目光不應局限于本地，而應該是輻射大西南的“大成都”概念。

“龍之夢”的落戶，吸引了香港世茂、重慶龍湖、海南航空、力寶集團、SM集團等30多家國內外知名企業(yè)洽談進駐，讓周海云對商業(yè)的輻射效應深有體會，“城市綜合體已成為許多城市可持續(xù)招商、科學招商、高效益招商的重要突破口，為城市招商從外延式擴張向內涵式轉變提供了一種新模式。”

如何合理布局綜合體，實現(xiàn)錯位競爭，在差異化中求得更大發(fā)展？記者從成都市委經(jīng)濟工作會議上獲悉，今年起，成都市將注重利用地鐵站點這一非常稀缺的城市共建節(jié)點，借鑒香港發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗，沿著正在建設即將建設的軌道路線，規(guī)劃建設一批超大空間尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體，形成以軌道交通為軸線的服務業(yè)聚集走廊和人口聚居走廊，“地鐵規(guī)劃到哪里，城市綜合體就要布局到哪里，做到建成一條地鐵線路，就形成一條服務業(yè)沿軸發(fā)展的軌道經(jīng)濟。”

蘭華娟則更看重運營人才的引進。她表示，成都目前運作得比較好的城市綜合體，除了萬達以外，基本都是國外或外資（港臺）企業(yè)在運作，本土企業(yè)運行成功的非常少。而當前成都零散、陳舊的業(yè)態(tài)更需要專業(yè)人才來重新包裝，“比如打造成為一批微小型城市綜合體，達到補位和競爭的格局。”

“暗戰(zhàn)”之下，吸取城市核心區(qū)優(yōu)質資源的城市綜合體與大西南地區(qū)高速發(fā)展的“時區(qū)”正好匹配，是否能夠得以蛻變，迎來一個“鉑金時代”，值得期待。

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什么是城市綜合體？

城市綜合體是城市化的產(chǎn)物，是指將居住、購物、辦公、商務、會展、餐飲、會議、文娛等生活需求中的多項進行組合，并在各部分之間建立相互補充、相互助益的互動關系，從而形成一個高效的集約化建筑。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

本文中所涉及的重點綜合體項目，均是具備三種以上業(yè)態(tài)的綜合體。