“今年1月份，銀行首套房貸基本都已恢復到基準利率。”偉嘉安捷投資擔保公司企劃主管吳昊向記者表示。

自2011年10月份以來，銀行首套房貸優(yōu)惠不再，普遍上浮至基準利率的1.1倍。而2011年12月12-14日中央經(jīng)濟工作會議明確指出，實施首套住房貸款優(yōu)惠政策。

對此，華遠地產(chǎn)（600743）董事長任志強向記者表示：“2011年銀行個人消費信貸下降，進入負增長，政府顯然意識到了這個問題。強化差別化住房信貸政策正是表明政府希望恢復個人消費信貸的水平，而首套房貸優(yōu)惠政策正是在這個前提下提出的。”

回歸基準利率

記者從部分銀行了解到，今年1月份，銀行首套房貸基本上都回歸到基準利率。

招商銀行（600036）房貸部門工作人員向記者表示：“如果個人信用狀況良好，首套房貸實行基準利率，而且1月份額度比較寬松，放貸速度也比較正常。目前銀行采取動態(tài)控制，所以未來的情況難以預料。”

“除去個別不做房貸業(yè)務的銀行外，今年1月份，銀行首套房貸基本都已恢復到基準利率。”吳昊表示。

自2011年6月份以來，個別銀行開始根據(jù)業(yè)主的資質(zhì)施行浮動利率，部分購房者首套房的利率上調(diào)，其幅度根據(jù)客戶的具體情況確定。VIP客戶可以享受首套房優(yōu)惠利率，其余客戶首套房利率可能上浮至基準甚至更高。到了2011年10月份，隨著全國各家銀行放貸額度緊張，少數(shù)購房人為了保障自身貸款能夠順利發(fā)放，自愿通過利率調(diào)高的手段來提前獲得貸款。很多銀行的首套房貸款利率已經(jīng)在基準利率基礎上上浮1.1倍，最高更是達到了1.3倍以上。

此外，在去年由于貨幣緊縮，房貸難度持續(xù)增加，放貸速度緩慢。遇到月末，由于放款額度的限制，部分客戶排隊1個月才能獲得貸款。按照慣例，年初是銀行貸款額度相對寬松的時期，因此今年1月份，放貸的速度相對比較正常。

吳昊表示，由于年初信貸額度比較寬松，目前放貸速度基本正常。存量房放貸速度將比2011年11、12月份要好一些。

優(yōu)惠再現(xiàn)

2008年末，為應對金融危機，對首次購房者實行7折利率優(yōu)惠等政策，在一定程度上降低了居民購房負擔，提高了居民住房的支付能力。但是，隨著首套房貸利率優(yōu)惠的取消，甚至上浮，東中西三大地區(qū)當?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰υ诔掷m(xù)下降。

《2011-2012年度REICO報告》顯示，以住房可支付性指數(shù)（HAI）來代表當?shù)鼐用駥Ξ數(shù)刈》康闹Ц赌芰Γ?003年以來全國住房可支付性指數(shù)總體呈現(xiàn)下降趨勢，2010年按30年期限的按揭貸款計算的HAI為98.7，比2009年下降了3個百分點。

顯然，信貸的緊縮在抑制了房地產(chǎn)投資過熱的同時，也對一部分支付能力較弱、依靠貸款購房的剛需造成“誤傷”。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年12月北京二手房成交八成是全款購房。房貸申請難度不言而喻，而部分二三線城市銀行自下半年起就縮減或干脆停止個人房貸，這種情況下即使房價下降，帶給購房者實際優(yōu)惠也會由于房貸難批而大打折扣。

同時，2011年的3次加息也影響了剛需置業(yè)。

據(jù)REICO報告初步估算，2011年3次加息，降低首套購房家庭支付能力5個百分點；取消首套房利率7折優(yōu)惠，合并加息影響可降低支付能力19個百分點；首套房貸利率上浮10%，合并加息影響可降低支付能力23個百分點。

2011年12月12-14日中央經(jīng)濟工作會議明確指出，實施首套住房貸款優(yōu)惠政策。任志強認為，這表明政府希望恢復個人消費信貸的水平。

目前，首套房貸利率雖然恢復基準利率，但是并沒有優(yōu)惠。至于何時會推出如政策所說的優(yōu)惠措施，吳昊認為，至少要等到“兩會”之后。

然而，對于房企來講，首套房利率的優(yōu)惠并不能為他們增加太多的消費者。

“政策向首套房傾斜雖然實際利好有限，但是，畢竟也會刺激一部分剛性需求購買力，同時也是一個政策信號，對于開發(fā)企業(yè)來說，象征意義更大一些。”中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向記者表示。

張大偉認為，只要限購政策沒有變化，開發(fā)商的去庫存壓力仍然很大，而且，開發(fā)貸放松的可能性很小。