十年前，大家在問(wèn)什么是商業(yè)地產(chǎn)？

五年前，大家問(wèn)誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)？

現(xiàn)在，大家問(wèn)誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)？

五年后，要問(wèn)誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)？

“十年前，大家在問(wèn)什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，大家問(wèn)誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)？現(xiàn)在，大家問(wèn)誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)，五年后要問(wèn)誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)？”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平曾用一連串的問(wèn)句，概括了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史。
據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2011年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額將接近萬(wàn)億元，累計(jì)增長(zhǎng)6.4倍。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的整體過(guò)剩，讓商業(yè)和人才資源也變得日趨緊俏。

寫字樓商鋪齊放量

2012年，成都將會(huì)有超過(guò)100萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓集中放量，而去年這個(gè)數(shù)字僅為22.3萬(wàn)平方米

2012年，成都商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量正在呈爆炸式增長(zhǎng)：寫字樓新增供應(yīng)257萬(wàn)平米、商業(yè)存量570萬(wàn)平米……如此海量的供應(yīng)，讓成都商業(yè)地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)。

據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告，2012年，成都將會(huì)有超過(guò)100萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓集中放量，而在去年，這個(gè)數(shù)字僅為22.3萬(wàn)平方米，這意味著，在今年，成都高端寫字樓的供應(yīng)量將暴增5倍。

100萬(wàn)平方米，僅僅是甲級(jí)寫字樓的推盤量，如果算上數(shù)量同樣龐大的乙級(jí)寫字樓，這個(gè)數(shù)字還要大大飆升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，2012年成都寫字樓的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬(wàn)平方米，而此前尚未消化的存量還有近281萬(wàn)平方米。

如果這些新增供應(yīng)量成為事實(shí)，將不可避免地給寫字樓租賃及銷售市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。

在這257萬(wàn)平方米的供應(yīng)中，預(yù)計(jì)有2/3位于天府大道沿線，且絕大多數(shù)為散售的乙級(jí)項(xiàng)目。其實(shí)，自2006年以來(lái)，天府新城眾多商業(yè)金融用地的成功出讓以及天府新城相關(guān)規(guī)劃已預(yù)示寫字樓是該區(qū)域主導(dǎo)的物業(yè)形態(tài)。沉睡數(shù)年之后，南延線眾多項(xiàng)目終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段，天府新城寫字樓之戰(zhàn)已然拉開(kāi)序幕。

僅2011年內(nèi)，復(fù)地·復(fù)城國(guó)際、棕櫚泉國(guó)際中心、九龍倉(cāng)·時(shí)代晶科名苑、銀泰中心、奧克斯廣場(chǎng)、成都大魔方、峰匯中心、環(huán)球時(shí)代中心等數(shù)十家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，形成了激烈競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)。

“一鋪難求”成歷史

成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬(wàn)平米，按目前每月15萬(wàn)平米左右的銷售量，可能需要未來(lái)三年才能消化

“金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，人們要立足的時(shí)間長(zhǎng)，因而街角商鋪因人流多必帶來(lái)財(cái)氣旺。在樓市興旺時(shí)，商鋪“一鋪難求”，別說(shuō)“金角銀邊”，就連味如雞肋的“草肚皮”都變得奇貨可居。如今，大量的城市綜合體入市和住宅市場(chǎng)的疲軟表現(xiàn)，讓商鋪成為開(kāi)發(fā)商們套取寶貴現(xiàn)金流的重要渠道，突然放大的商鋪供應(yīng)量，讓“一鋪難求”的黃金歲月正在成為歷史。

“一直以來(lái)樓盤都是先賣住宅再開(kāi)商業(yè)，但今天商業(yè)活躍超過(guò)住宅，因此我們打破傳統(tǒng)先賣商鋪再推住宅。”城南某項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)坦言，他們不得不對(duì)營(yíng)銷策略做出完全調(diào)整。從去年上半年開(kāi)始，成都各大房企都加快了近郊項(xiàng)目社區(qū)商鋪的推廣，藍(lán)光空港時(shí)代廣場(chǎng)、龍湖北城天街及時(shí)代天街、雅居樂(lè)花園、花樣年香年廣場(chǎng)等項(xiàng)目的商鋪都取得很好的推盤銷售業(yè)績(jī)。統(tǒng)計(jì)顯示，成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬(wàn)平米，按目前每月15萬(wàn)平米左右的銷售量，可能需要未來(lái)三年才能消化。

戴德梁行此前發(fā)布的研究報(bào)告表明，目前成都主城區(qū)以高新區(qū)存量最大，約為95萬(wàn)平米，武侯區(qū)位列其次，約為44萬(wàn)平米。主城區(qū)主要存在于二、三環(huán)區(qū)域，約有5990套，總面積85.5萬(wàn)平米，占總量41%。分析人士據(jù)此指出：“住宅限購(gòu)后，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)成交也不像想象中那么理想”。

人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)頻發(fā)

商業(yè)方面負(fù)責(zé)人年薪普遍會(huì)高出30%-60%，一些項(xiàng)目“紅人”被挖跳槽的，有翻出幾倍的可能

商業(yè)地產(chǎn)的爆炸式開(kāi)發(fā)，各類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人才同樣炙手可熱。人才資源的匱乏甚至讓商業(yè)地產(chǎn)龍頭——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)都感受到了威脅。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍幘驮�表示�?ldquo;一個(gè)剛畢業(yè)的小孩進(jìn)入萬(wàn)達(dá)后一個(gè)月拿兩千，去年年底拿到六千，但今年獵頭找到他，他開(kāi)出了70萬(wàn)年薪的高價(jià)，最后講到60萬(wàn)。”去年底，業(yè)內(nèi)關(guān)于幾位知名地產(chǎn)商的商業(yè)地產(chǎn)高管的動(dòng)向傳言，再次掀起了新一波人才大戰(zhàn)的高潮。

某業(yè)內(nèi)人士透露，一般來(lái)說(shuō)，一支商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的組建、磨合、成熟，需要2-3年的時(shí)間。但現(xiàn)在的投資節(jié)奏很難讓這些商業(yè)地產(chǎn)新軍培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，挖墻腳成為大部分企業(yè)的選擇。人才的匱乏讓商業(yè)地產(chǎn)操盤手們的身價(jià)驟增，從全國(guó)相關(guān)獵頭公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，商業(yè)總經(jīng)理這個(gè)職位從2009年的六七十萬(wàn)年薪，一口氣就蹦到了2011年的130萬(wàn)，可以看出市場(chǎng)對(duì)這方面人才的渴求。據(jù)記者了解，成都的商業(yè)總經(jīng)理年薪80萬(wàn)-120萬(wàn)是比較合理的水平，而從本地房地產(chǎn)企業(yè)的薪資構(gòu)成看，商業(yè)方面負(fù)責(zé)人在企業(yè)年薪體系中普遍會(huì)高出30%-60%，而一些項(xiàng)目“紅人”被挖跳槽的，就更有翻出幾倍的可能。

商業(yè)資源“奇貨可居”

給予商家3個(gè)月甚至半年左右的免租期，有的可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)一年以上

“加上新增的面積，目前的庫(kù)存率約為50%。”省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東認(rèn)為，目前成都的城市綜合體開(kāi)發(fā)已有供大于求的傾向，2012年的主要任務(wù)將是“去除庫(kù)存化”。數(shù)據(jù)顯示，成都目前在建和立項(xiàng)的城市綜合體項(xiàng)目有近100個(gè)，商業(yè)存量已超500萬(wàn)平方米。2012年大量的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是一些大型城市綜合體即將投入使用，如何尋找商家成為目前房企最頭疼的事情。金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜曾以超市為例稱，“真正能夠成為合作伙伴的超市，以我的標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)8家。幾百個(gè)購(gòu)物中心搶這8家超市，僧多粥少。”

“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴人們，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體項(xiàng)目，做‘訂單開(kāi)發(fā)模式’是多么的重要，”某業(yè)內(nèi)人士表示，“主力店是一個(gè)城市綜合體的‘定海神針’，一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客。”開(kāi)發(fā)商如何爭(zhēng)奪商家？不少城市綜合體開(kāi)發(fā)商向記者透露三大招數(shù)：首先，選址精準(zhǔn)，找到適合做商業(yè)的地塊；其次，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，滿足商家要求；最后，在租金價(jià)格上肯定要給予優(yōu)厚的政策。不少開(kāi)發(fā)商表示，“給予商家3個(gè)月甚至半年左右的免租期，有的可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)一年以上。”