中央多次表態(tài)“房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松”，地方政府頻頻微調(diào)政策“松綁”樓市。今年上半年，在加劇博弈中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)完成筑底反彈，已經(jīng)跌入谷底的住房交易從“寒冬”中迅速回暖。下半年，在保增長(zhǎng)、控房?jī)r(jià)的艱巨任務(wù)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次踏入敏感關(guān)口，樓市調(diào)控也將呈現(xiàn)前所未有的復(fù)雜局面。

今年1、2月，經(jīng)歷一年多“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅交易量跌入谷底。3月份開(kāi)始，在信貸放松、地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的復(fù)蘇跡象。以北京為例，今年1月住宅成交僅為7000余套，5月份住宅成交迅速突破2萬(wàn)套，6月份超過(guò)了2.5萬(wàn)套。5月份，北京、廣州、上海等重點(diǎn)城市住房交易量創(chuàng)下今年最高水平。

在成交量連續(xù)回升的情況下，房?jī)r(jià)開(kāi)始回穩(wěn)。非官方數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束了自2011年9月以來(lái)的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)也顯示出跌幅收窄、價(jià)格回穩(wěn)趨勢(shì)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，今年上半年，中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)、力度和方向不變，地方政府出臺(tái)的微調(diào)政策多次被叫停。同時(shí)，中央強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)，近期接連采取“降準(zhǔn)”、降息等措施，樓市調(diào)控的著力點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生變化，從此前的抑制投資投機(jī)性需求，轉(zhuǎn)為通過(guò)執(zhí)行差別化信貸政策等，保障購(gòu)房剛性需求，支持首次置業(yè)。

“本輪樓市調(diào)控正面臨外部環(huán)境與宏觀(guān)政策面的變化，伴隨著多地政策微調(diào)，市場(chǎng)博弈加劇，市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)，使調(diào)控局面趨于復(fù)雜。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，在市場(chǎng)層面，上半年，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略，部分地區(qū)樓市回暖。市場(chǎng)的表現(xiàn)是成交量的回升，部分樓盤(pán)價(jià)格上調(diào)，目前市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)日趨明顯，市場(chǎng)探底的特征也日益明顯，已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)底部。

“今年年初，當(dāng)時(shí)政府強(qiáng)調(diào)政策不放松、不加碼，政策的底部特征明顯，政策上認(rèn)可和允許某些地方微調(diào)的作法，已經(jīng)是政策的見(jiàn)底。但是政策見(jiàn)底不意味著市場(chǎng)見(jiàn)底。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，今年二季度以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)可以看出，市場(chǎng)探底已經(jīng)基本完成，部分地區(qū)住房成交量增加，部分樓盤(pán)價(jià)格逆勢(shì)上升。

陳國(guó)強(qiáng)分析說(shuō)，目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨更復(fù)雜的調(diào)控局面，市場(chǎng)形態(tài)沒(méi)有本質(zhì)變化。首先，房地產(chǎn)調(diào)控依然從緊、從嚴(yán)，房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不變，中央仍然堅(jiān)持毫不動(dòng)搖地調(diào)控房地產(chǎn)的政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

其次，從市場(chǎng)的供求關(guān)系上來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)高庫(kù)存格局不變，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍將面臨去庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，后續(xù)新增的房源比較可觀(guān)，制約了開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)和房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)選擇。

第三，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著現(xiàn)實(shí)的資金壓力，雖然樓市的旺銷(xiāo)在一定程度上能夠緩解資金負(fù)債，但是高負(fù)債的資金壓力仍然存在，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)策略仍然是“以?xún)r(jià)換量”，而不是漲價(jià)。

陳國(guó)強(qiáng)提醒，今年下半年，政策上仍將保持高壓態(tài)勢(shì)，從嚴(yán)調(diào)控樓市。今年年底前，尤其是二、三季度，是企業(yè)的集中還貸期，開(kāi)發(fā)商還有資金壓力，市場(chǎng)要有清醒的判斷，價(jià)格還要以?xún)r(jià)換量，將穩(wěn)中有降，使成交量保持穩(wěn)定。目前市場(chǎng)不存在價(jià)格暴漲基礎(chǔ)，購(gòu)房者應(yīng)避免恐慌性入市。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，穩(wěn)增長(zhǎng)的政策微調(diào)，特別是信貸政策出現(xiàn)變化，客觀(guān)上會(huì)助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。為了防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢(shì)，抑制不合理需求的大方向不會(huì)變化。中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)政策。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)，仍可能進(jìn)一步出臺(tái)限制性政策。