秋交會(huì)后，市場已然變了。

2013年成都樓市即便依然以剛需為主力，但受降息、公積金貸款政策調(diào)整及樓市出現(xiàn)回暖跡象等因素刺激，改善性需求開始陸續(xù)入市，成都住宅成交結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。

2012年秋交會(huì)正是市場的分水嶺——

產(chǎn)品業(yè)態(tài)將向首改過渡，這部分群體要求產(chǎn)品的相對居住舒適，面積大多要求在80-140平方米左右。專業(yè)人士預(yù)計(jì)，大量的“首改”產(chǎn)品將在2013年上半年陸續(xù)亮相，5月成都樓市或?qū)⒂瓉?ldquo;首改”消費(fèi)的爆發(fā)。

市場轉(zhuǎn)向 首改漸登場

據(jù)相關(guān)調(diào)查計(jì)算，以往，在市場中，剛需約占總體市場需求的6成，而首改則占市場需求近3成的比例。成都鏈家地產(chǎn)秋交會(huì)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，100-120平米的大戶型以意向成交比重為24%，購房者實(shí)際購房需求總價(jià)50-80萬元的客戶達(dá)到63%�？梢�，如今市場中，改需客戶實(shí)際購買力依然不俗。

高端購買需求被人為壓制近兩年時(shí)間，目前政策層面相對穩(wěn)定，產(chǎn)品價(jià)格也基本回調(diào)到位，高端物業(yè)及高端買家積極入市并不奇怪。　

首改盤扎堆入市

今年三季度以來，在成都，改善性和高端市場集中發(fā)力，活躍度明顯提高。

成都保利地產(chǎn)在剛剛過去的國慶大假及秋交會(huì)期間，實(shí)現(xiàn)13盤同時(shí)亮相，銷售業(yè)績突破4.92億元。公司旗下，除了早已亮相的貝森公館、保利·康橋、保利·心語花園等改需樓盤，還有香檳光華、百合花園等改善性需求樓盤新近表現(xiàn)強(qiáng)勁。據(jù)悉，香檳光華僅10月6日房交會(huì)開幕當(dāng)天便成交了55套房源，開盤僅2小時(shí)便勁銷300余套。而百合花園項(xiàng)目更是有著超高的贈(zèng)送率，其75平方米戶型實(shí)得120平兩層四房，125平方米戶型實(shí)得為175平兩層五房。房交會(huì)期間蓄客非常良好的百合花園，有望在10月實(shí)現(xiàn)首次開盤。

近期，改善性需求則成為了成都華潤置地最主要的亮點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)大戶型成為其產(chǎn)品供應(yīng)主力。據(jù)悉，從今年7月起，華潤置地應(yīng)勢開啟“華潤高端居住分享月”，旗下二十四城、鳳凰城、橡樹灣、翠林華庭、金悅灣及綿陽中央公園等6大精品住宅項(xiàng)目，都推出了相當(dāng)數(shù)量的大戶新品入市，銷售表現(xiàn)也十分良好。

除了這些央企開發(fā)商的樓盤集體發(fā)力，還有許多開發(fā)商也著重推出了旗下的改善性需求樓盤。

位于營門口的頂峰·水岸匯景，在假期和房交會(huì)期間，截至10月9日，銷售了130多套，戶型從82-200多平米不等，實(shí)現(xiàn)銷售一億多元。

位于新雙楠的遠(yuǎn)大·林語城，則在8天的十一黃金周假期里銷售了11套200平米舒適躍層洋房，兩套多層，1套聯(lián)排，26套面積在104-140平米的純躍層洋房，銷售金額約4000萬元。

與中海同出名門的中建地產(chǎn)，成都首作中建·桐梓林壹號(hào)也主要為改善型產(chǎn)品。項(xiàng)目戶型面積區(qū)間為約88-205余平米，項(xiàng)目在秋交會(huì)開幕當(dāng)天便登記蓄客60多組，前期蓄客狀況十分不錯(cuò)。

根據(jù)以往樓市規(guī)律，8、9月以及下半年，都是首改、改需樓盤的集中發(fā)力期。今年也不例外。如今，成都樓市已呈現(xiàn)出了一派眾多改需樓盤項(xiàng)目扎堆入市的態(tài)勢，并銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁。

“2012至今為止，剛需仍是成都樓市的絕對主角。在長達(dá)大半年的時(shí)間內(nèi)，剛需大量的釋放保持了市場的活力，同時(shí)也釋放了相當(dāng)大部分的市場熱情。下半年的行情，有可能部分改善型產(chǎn)品會(huì)嘗試加快入市步伐。”成都某業(yè)內(nèi)人士分析樓市現(xiàn)狀并預(yù)測。

改善性需求釋放

首改、改需樓盤大舉入市，究其原因，還在于樓市中改善性需求購買力的釋放。

國慶節(jié)期間，在由《成都報(bào)道》所組織的異地購房者置業(yè)成都的購房活動(dòng)中，本刊記者便親身見證了數(shù)組購買實(shí)力強(qiáng)勁的購房者成功置業(yè)的實(shí)例。在購房活動(dòng)中，一組內(nèi)江客戶當(dāng)場便下單了四海逸家三期戶型面積200余平方米、總價(jià)超過150萬的一套房源。而在整個(gè)購房團(tuán)活動(dòng)中，首改、改需性購房客戶也占據(jù)了很大比例。

據(jù)相關(guān)調(diào)查估算，以往，剛需占總體市場需求的6成，而首改約占市場需求接近3成的比例。近期以成都鏈家地產(chǎn)、某網(wǎng)站調(diào)查購房者實(shí)際購買需求而得出的相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)，也反映并證實(shí)了改需購買力的強(qiáng)勁。

據(jù)成都鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在此次秋交會(huì)展會(huì)期間，面積區(qū)間在60-90平米的中小型戶型是展會(huì)的主角，在意向成交客戶中，59%的客戶青睞它；另外，100-120平米的大戶型以及60平米以下小戶型的意向成交比重分別為24%、14%。其中，需求總價(jià)50-80萬元的客戶達(dá)到63%。成都鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理張海明認(rèn)為，價(jià)格檔位在50-80萬的二手房是自住需求的主流，購買該價(jià)格檔位房產(chǎn)的消費(fèi)者在價(jià)位的承受能力上較強(qiáng)，同時(shí)，該總價(jià)檔位也基本能夠滿足消費(fèi)者的居住舒適性要求。

而在某網(wǎng)站針對500余名網(wǎng)友的問卷調(diào)查中，對于當(dāng)前置業(yè)需求，有38.7%的網(wǎng)友選擇了自住，33.1%的網(wǎng)友選擇了改善住房條件。而戶型一項(xiàng)，38.9%的網(wǎng)友選擇了70—90平米；有33.1%的網(wǎng)友選擇了90—120平米。

由此可以看出，在剛需購買力仍占市場主導(dǎo)的今天，改善性置業(yè)也占據(jù)了半壁江山。

對于改善型需求這樣明顯的上升趨勢，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是改善型購房者自去年下半年以來一直受到壓抑的購房需求在現(xiàn)階段集中釋放的結(jié)果。改善型購房者的購買實(shí)力較強(qiáng)，只要價(jià)格達(dá)到了認(rèn)為合理的水平，他們就可以出手。

秋交會(huì)是分水嶺

上半年，成都樓市剛需風(fēng)頭正勁，但也沒能蓋住改需、高端物業(yè)借機(jī)上位的決心。進(jìn)入年中，首改購房需求，以及針對首改、改需產(chǎn)品為主樓盤在市場中的地位有望逐步提升。

自8月起，ICC天曜、綠地·錦天府、天譽(yù)等陸續(xù)面世；雅居樂和星河灣強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造的"超越以往所有雅居樂星河灣"的鉑雅苑，也于本周正是亮相；此外，塔子山一號(hào)、首航欣程等也即將陸續(xù)推出。另一方面，四海逸家3期御園、置信鷺湖宮、中海金沙府、成都ICC、龍光天悅龍庭、建發(fā)金沙里等主要針對改需的樓盤，也在此前8、9月間大舉入市，推出了相應(yīng)產(chǎn)品。似乎，成都改善性需求市場就此迎來了一個(gè)供應(yīng)小高峰。

對此，成都世家機(jī)構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理彭致遠(yuǎn)認(rèn)為，高端購買需求被人為壓制近兩年時(shí)間，“目前政策層面相對穩(wěn)定，高端價(jià)格也基本回調(diào)到位，高端物業(yè)及高端買家積極入市并不奇怪。

華西房產(chǎn)首席評(píng)論員溫利陽認(rèn)為：當(dāng)下改需族頻現(xiàn)的原因，一是房產(chǎn)價(jià)格確實(shí)處于相對較低的位置，并且政策環(huán)境、市場環(huán)境等因素使客戶看到房價(jià)已難以再降；二是不但價(jià)格已難以再降，而且要讓改需族看到隨著政策、市場等環(huán)境的變化，房產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)可能反撲，這種恐慌性購房是刺激改需們購買的最大要素；三是市場上的產(chǎn)品要盡力完善與豐富，這樣會(huì)讓改需族產(chǎn)生更大的購買吸引力。

合景泰營銷策劃公司副總經(jīng)理謝鵬認(rèn)為，這些改需盤的入市，僅僅是說明市場上依然存在一些合理的改善型需求置業(yè)，但是這股市場力量在當(dāng)下依然屬于購買力量中的少數(shù)派。

在經(jīng)濟(jì)規(guī)律中，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)則決定了改善性需求會(huì)逐步得到釋放。成都正合地產(chǎn)曾就此指出，截止2011年底，成都市人均GDP約為7700美元，城鎮(zhèn)化率接近70%，房地產(chǎn)市場具備向改善類物業(yè)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但由于限購等政府宏觀調(diào)控的影響，改善類需求受到壓抑。隨著部分項(xiàng)目價(jià)格的持續(xù)回調(diào)，一定程度降低因信貸收緊提高的購買門檻，使得部分客戶進(jìn)入市場，而隨著未來成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展與城市化水平的提高，市場主力將向改善類需求逐步轉(zhuǎn)變。

對于秋交會(huì)之后的市場表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，秋交會(huì)將作為市場的分水嶺，即產(chǎn)品業(yè)態(tài)將向剛改過渡，這部分群體要求產(chǎn)品的相對居住舒適，面積大多要求在80-140平方米左右。被調(diào)控壓制近兩年的改善型住房需求者也將隨著市場的相對寬松而逐步入市。專業(yè)人士預(yù)計(jì)，大量的剛需改善類產(chǎn)品將在2013年上半年陸續(xù)亮相，5月成都樓市或?qū)⒂瓉硎赘男￡柎骸?/p>