樓市“金九”明顯成色不足。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國十大重點(diǎn)城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環(huán)比8月前三周的61309套，下降了10%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足、政策壓力上升，導(dǎo)致市場有效需求減少，九月樓市整體表現(xiàn)平淡。由于房價(jià)仍具上漲驅(qū)動(dòng)力，下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期。
 
三無致“金九”成色不足

房地產(chǎn)市場的“金九”并沒有給開發(fā)商帶來期盼中的驚喜。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測54個(gè)城市新房市場數(shù)據(jù)顯示：9月前20天新房成交量環(huán)比8月同期下降了8.8%，這已是近4個(gè)月來同期成交量的最低點(diǎn)。9月第三周（9.17-9.23），包括“北上廣深”四個(gè)一線城市在內(nèi)的十個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量未能走出低迷，單周成交量為18053套，環(huán)比上周減少了1.1%，比8月同期下降了10.6%。在北京，9月第三周新建商品住宅（包含保障房）網(wǎng)簽量為2107套，與前一周相比下降5%。在深圳，最近一周新建住宅成交套數(shù)為532套，環(huán)比下降了21.19%，創(chuàng)下近20周來單周成交量的最低點(diǎn)。南京和蘇州最近一周新房成交量更是環(huán)比分別大跌21%和39%。

9月23日，被譽(yù)為北京樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京秋季房展會(huì)落下帷幕，業(yè)內(nèi)人士透露，前來看房的人并沒有想象的多，且大多數(shù)看房者觀望情緒濃重。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清表示，今年北京秋季房展會(huì)上，有實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠的項(xiàng)目寥寥無幾，很難帶動(dòng)消費(fèi)者的積極性。

知名房地產(chǎn)評(píng)論人趙卓文以“三無”來形容9月樓市的特征：“無熱點(diǎn)，無降價(jià)，無促銷”。

市場有效需求減少

對(duì)于9月樓市表現(xiàn)平淡的原因，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，首先是調(diào)控政策的影響，最近督察組的各地督察及不同力度的新政在一定程度上影響了購房者的積極性；其次，各地庫存均有所減少，開發(fā)商有明顯的“保價(jià)”傾向；此外，信貸政策未明顯松動(dòng)，影響市場繼續(xù)升溫。

報(bào)告顯示，包括北上廣深在內(nèi)的十大城市８月份的新建商品住宅平均存銷比為9，即庫存只需9個(gè)月便可消化掉。這是近１６個(gè)月來，存銷比首次進(jìn)入合理區(qū)間。存銷比的下降暗示著房價(jià)回升的可能。

趙卓文認(rèn)為，由于開發(fā)商對(duì)樓市前景的態(tài)度已發(fā)生重大改變，當(dāng)前沒有幾個(gè)開發(fā)商愿降價(jià)促銷了，樓市捂盤惜售氣氛再度抬頭。

“9月成交量上不去，最大的原因就是價(jià)格。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前期樓市的回暖，與部分剛需樓盤的降價(jià)促銷有較大關(guān)系，一旦前期降價(jià)樓盤過了強(qiáng)銷期，其他樓盤又不能及時(shí)接棒降價(jià)，成交量自然無法繼續(xù)維持高位。

國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱表示，對(duì)首套房優(yōu)惠利率的取消也打擊了部分人的購房需求，市場上有效需求減少。

調(diào)控政策紛紛出臺(tái)繼續(xù)降溫

盡管9月樓市成交平平，但開發(fā)商拿地?zé)崆榫痈卟幌�。房企近期密集拿地的消息在市場上被渲染�?ldquo;搶地潮”，引發(fā)房價(jià)上漲的預(yù)期。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月底各地供應(yīng)量開始普遍增加，新增供應(yīng)的逐漸增大讓10月“行情可期”，對(duì)第四季度房價(jià)反彈的猜測也甚囂塵上。

各地迅速出臺(tái)調(diào)控政策應(yīng)對(duì)：北京市土地整理儲(chǔ)備中心9月21日宣布停止10宗地塊出讓，理由是“為穩(wěn)定市場預(yù)期”。9月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)新規(guī)，加強(qiáng)限購審核。9月13日，上海市房管局發(fā)文重申，嚴(yán)格執(zhí)行限購令。9月24日，廣州市國土房管局則將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施。此外，對(duì)預(yù)售款的監(jiān)督也正被多地提上日程，合肥、武漢等地已宣布將收緊預(yù)售款。

專家表示，當(dāng)前，中央調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅(jiān)決，加上購房者和開發(fā)商之間的博弈目前維持在一個(gè)相對(duì)平衡的狀態(tài)，可以預(yù)期樓市仍將平穩(wěn)發(fā)展。“旺季不旺”的特征、供求逐漸合理的趨勢，都會(huì)給房價(jià)上漲帶來阻力，“銀十”刮起“漲價(jià)狂風(fēng)”的可能性非常小。

不容忽視的是，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行也存在一些不利因素，近幾個(gè)月的成交量，遠(yuǎn)超去年同期，量增，價(jià)也有漲的壓力；CPI抬頭、QE3出籠、國內(nèi)貨幣趨松，并且當(dāng)前購地量和新開工仍是負(fù)增長，明年住宅供應(yīng)偏緊等。下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，開發(fā)商下半年大肆拿地，為了保持優(yōu)良的現(xiàn)金流，未來可能仍會(huì)采取跑量方式，對(duì)短期樓市的成交將起一個(gè)助推作用。但開發(fā)商不可能像去年底那樣采取犧牲利潤“以價(jià)換量”的激進(jìn)方式，只會(huì)小幅度、階段性地促銷，一方面保證成交量，一方面保持價(jià)格的平穩(wěn)。