五年前，成都的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量?jī)H為100萬(wàn)平方米，不足房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)面積（包含住宅、商業(yè)地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）的10%

三年前，成都可供銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體量達(dá)400多萬(wàn)平方米，商業(yè)住宅總供應(yīng)比例達(dá)到3：7。

未來(lái)兩年，成都將有1000萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市，估計(jì)消化周期將超過(guò)15年

棄住從商，警惕！

進(jìn)入不易，退出更難。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須解決“運(yùn)營(yíng)能力”、“利益分配”和“退出機(jī)制”三大難題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅通常只有賣(mài)得好和賣(mài)得一般兩種區(qū)分；商業(yè)地產(chǎn)如果做得不好，只能成為爛尾樓。

這是一場(chǎng)關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)的較量。

從2011年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)排名前二十的住宅開(kāi)發(fā)商，90%以上都開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)。比較典型的一個(gè)現(xiàn)象是，繼華潤(rùn)、保利、中海等房產(chǎn)大鱷在今年先后宣布商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃和目標(biāo)后，一向以住宅專(zhuān)業(yè)化為目標(biāo)的萬(wàn)科、龍湖也表示要增加持有型物業(yè)比重至全部物業(yè)的20%-30%。

受市場(chǎng)調(diào)控和行業(yè)低迷雙重?cái)D壓，住宅地產(chǎn)成交量出現(xiàn)大幅滑坡的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的吸引力則驟然增加，眾多開(kāi)發(fā)商紛紛“棄住從商”，多種模式試水商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)率在40%以上，而住宅增長(zhǎng)率僅為10%左右，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)似乎成了開(kāi)發(fā)商們的“識(shí)時(shí)務(wù)之舉”。

其中，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，逆市下房企選擇“棄住從商”漸成趨勢(shì)，但在商業(yè)地產(chǎn)成為諸多房企“新寵”的同時(shí)，背后的風(fēng)險(xiǎn)也正在醞釀。

棄住從商是避險(xiǎn)還是投機(jī)？

近期，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印多次強(qiáng)調(diào)，恒大未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，通過(guò)投資利潤(rùn)率更高的商業(yè)地產(chǎn)有利于提高恒大地產(chǎn)的利潤(rùn)水平，減輕住宅業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下滑對(duì)利潤(rùn)造成的影響。在此之前，萬(wàn)科總裁郁亮也曾坦言進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科未來(lái)住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)80%的比重，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如今樓市開(kāi)發(fā)中釋放的復(fù)合型地塊越來(lái)越多，而像萬(wàn)科、恒大這種過(guò)去只做住宅開(kāi)發(fā)且開(kāi)發(fā)商業(yè)僅僅限于底層社區(qū)商業(yè)的做法，在一些地塊招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)上并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。增加商業(yè)持有比例無(wú)疑是其被迫之舉，現(xiàn)在越來(lái)越多的土地出讓都捆綁了一定比例的商業(yè)配套，如果不涉入商業(yè)地產(chǎn)的話(huà)，在未來(lái)的土地儲(chǔ)備上將很難占有優(yōu)勢(shì)。

棄住從商，意味著房企在開(kāi)發(fā)模式上也將發(fā)生轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)從住宅的銷(xiāo)售模式轉(zhuǎn)向自行持有的方式，從追求銷(xiāo)售的規(guī)模和速度到商業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，在開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型還面臨著團(tuán)隊(duì)實(shí)力、管理運(yùn)營(yíng)方面的瓶頸和困惑�？v觀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)今國(guó)內(nèi)的品牌開(kāi)發(fā)商幾乎全都是從住宅起家，思維慣性也都是開(kāi)發(fā)住宅的原有套路。向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，不僅面臨投入資金多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、管理運(yùn)營(yíng)難等問(wèn)題，同時(shí)后期也因缺少經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有足夠的人才儲(chǔ)備，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更加艱難。

商業(yè)地產(chǎn)面臨三大難題的考驗(yàn)

目前看來(lái)，投資商業(yè)地產(chǎn)真正取得成功的不外乎萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧等幾家實(shí)力房企，包括像萬(wàn)達(dá)模式、華潤(rùn)模式等都有著成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系，其他公司很難拷貝。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)商過(guò)去只需要解決土地、人才、資金三個(gè)問(wèn)題，還有別碰上太差的行情，基本都能賺錢(qián)。要做真正的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，卻并不是想象當(dāng)中那么簡(jiǎn)單。

高力國(guó)際成都公司蔡孟頤總經(jīng)理指出，經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及資金鏈、開(kāi)發(fā)理念、客戶(hù)資源、運(yùn)營(yíng)模式等諸多環(huán)節(jié)，對(duì)房企的資本運(yùn)作能力和零售商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力要求都很高，要做真正的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還須解決“運(yùn)營(yíng)能力”、“利益分配”和“退出機(jī)制”這三大難題。

運(yùn)營(yíng)能力的高低，直接決定著商業(yè)物業(yè)租金水平的高低。在固定的貼現(xiàn)率下，租金在一定程度上反映了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的高低。“利益分配”和“退出機(jī)制”也是住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)后面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。

“相對(duì)住宅短平快的運(yùn)作方式，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期性的、多主體的，不僅需要平衡持有者與承租者間的利益分配，還要平衡小業(yè)主的租金回報(bào)率，對(duì)于企業(yè)自身的實(shí)力將是一個(gè)考驗(yàn)。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)冉立春認(rèn)為，在目前國(guó)內(nèi)，缺少成熟的、以獲取穩(wěn)定收益為目的的資本市場(chǎng)主體和形式下，商業(yè)地產(chǎn)退出相對(duì)艱難。