上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報，一些龍頭企業(yè)依靠靈活的營銷策略和戰(zhàn)略規(guī)劃，實現(xiàn)了利潤大幅增長。專家分析，未來大型房企的競爭優(yōu)勢更加明顯，行業(yè)集中度將進一步提升。

上市房企業(yè)績分化

萬科日前公布的三季報顯示，今年1－9月，公司累計實現(xiàn)營業(yè)收入461.3億元，凈利潤50.8億元，同比分別增長57.4%和41.7%。其中，第三季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入154.1億元，凈利潤13.5億元，同比分別增長65.3%和123.5%。

記者發(fā)現(xiàn)，其他房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，均實現(xiàn)了業(yè)績增長。

與此同時，一些企業(yè)陷入虧損。嘉凱城三季報顯示，今年1－9月，營業(yè)總收入35.57億元，比上年同期減少14.44%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為－1.56億元；津濱發(fā)展1－9月歸屬于上市公司股東的凈利潤為－0.36億元。

長城證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇緒盛說，“從三季報看，業(yè)績出現(xiàn)明顯上升的，主要是大中型房地產(chǎn)企業(yè)。一些小開發(fā)商不僅銷售情況不樂觀，相比較而言，資金實力、戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿Χ加幸欢ú罹唷?rdquo;

中央財經(jīng)大學房地產(chǎn)金融專家李德峰認為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤較高，但考慮到開發(fā)商要承擔較高的稅負，凈利潤一般很難超過30%。特別在房地產(chǎn)調控的背景下，市場需求減少，房價趨于穩(wěn)定。如果不能很好地控制成本，一些房企利潤率下降也是正常的。

利潤增長不能指望高房價

如何看待調控背景下房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的利潤大幅增長？接受采訪的專家表示，這既有財務報告統(tǒng)計時點的原因，也有企業(yè)改善自身經(jīng)營管理的結果。

蘇緒盛說，由于實行期房銷售，房地產(chǎn)行業(yè)是銷售在前，結算在后。只有房屋完全竣工之后，才確認收入和利潤。今年前三季度的業(yè)績，大都反映的是房地產(chǎn)企業(yè)去年的銷售成果。與當前房地產(chǎn)市場的銷售價格關系不大。

信達證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔娟認為，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)是領跑者，制定營銷策略具有一定的超前性。以萬科為例，由于較早地穩(wěn)定銷售價格，增加了三四線城市的土地儲備，不僅讓公司取得了良好的銷售業(yè)績，也讓業(yè)績增長具有可持續(xù)性。

數(shù)據(jù)顯示，2012年9月，全國100個城市的新建住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比上漲0.17%。雖然是自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。

勝利證券分析師王沖表示，房價進一步上升的空間已經(jīng)有限。房企要實現(xiàn)利潤增長，更多的要靠改進自身經(jīng)營管理水平，而非房價的持續(xù)上漲。

行業(yè)集中度將會提升

研究數(shù)據(jù)顯示，百強房企的市場占有率，從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。2011年銷售額在700億以上的百強房企有5家，比上年增加了4家。專家分析，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向是企業(yè)積極提高運營效率，合理控制成本，并把產(chǎn)品做好。

“未來，房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍會提升。”蘇緒盛說。

李德峰分析，調控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)承受的壓力不斷加大，大型房企的優(yōu)勢會顯現(xiàn)得更明顯。

首先，在現(xiàn)行“招拍掛”制度下，大型房企更有實力去爭奪優(yōu)質地塊，利用好項目贏得銷售業(yè)績；其次，大型房企融資方式比較多，成本也相對較低，而中小房企從銀行貸款難，民間融資成本又太高；最后，大型房企品牌效應好，市場關注度高，且采購量大，可以降低成本，相對于中小房企來說，盈利更為容易。

李德峰判斷，隨著房地產(chǎn)調控政策的持續(xù)深化，以及市場競爭的加劇，房企之間的差距會日益顯現(xiàn)。