近日，30多個(gè)二、三線城市微調(diào)了公積金貸款政策，上調(diào)公積金貸款額度和放寬貸款限制條件成為其中最主要的調(diào)整方向。對(duì)于有購房剛需的消費(fèi)者來說，政策的微調(diào)無疑給自己的購房行動(dòng)帶來了不少實(shí)惠。

在當(dāng)下顯而易見的實(shí)惠背后，多地聯(lián)動(dòng)微調(diào)公積金政策背后的原因是什么？放寬公積金貸款的政策福利能持續(xù)到什么時(shí)候？當(dāng)下是不是剛需購房的合適介入時(shí)機(jī)？

“松綁”后的優(yōu)惠有多大？

在房貸市場，公積金貸款一直以低利率而廣為購房者追捧，但由于公積金貸款涉及到購房者個(gè)人繳費(fèi)基數(shù)的資質(zhì)限定問題，所以能否貸到足額的公積金貸款，一直是購房者最關(guān)注的問題。公積金貸款新政對(duì)最高額度的新規(guī)定，使得當(dāng)?shù)刭彿空吣苌暾?qǐng)到的公積金貸款金額也隨之水漲船高，而這多出來的公積金貸款，正是降低購房成本的關(guān)鍵所在。

在尚未有松綁政策的北京市，市民趙先生公積金貸款額度與分級(jí)的最高限額有較大差異，很大程度上影響了他的購房成本。一套總價(jià)292萬元的商品住宅新房，付了三成首付后，其余200萬元只能通過公積金和商業(yè)貸款的組合形式解決。由于他和配偶都是普通白領(lǐng)，他們只申請(qǐng)到80萬元的公積金貸款，其余120萬元都只能通過商貸。

“雖然我們拿到了8.5折商貸利率，但這么平攤下來每個(gè)月也要還10000多元的貸款，如果我能申請(qǐng)到最高限額104萬元的公積金貸款，還款總額就能省十幾萬元。”趙先生對(duì)記者表示，市管公積金最高貸款80萬元，國管公積金AA級(jí)最高貸款92萬元，AAA級(jí)最高貸款104萬元。

在已經(jīng)實(shí)行公積金優(yōu)惠政策的武漢市，“假設(shè)房價(jià)總額100萬元，首付三成，貸款七成，貸款年限20年，采用等額本息法，按基準(zhǔn)利率（商業(yè)6.55%，公積金4.5%）計(jì)算，政策調(diào)整前購房者能貸到40萬元公積金貸款和30萬元商貸，則本息共計(jì)114.6萬元，月供4776元；政策調(diào)整后，60萬元公積金貸款和10萬元商貸的本息共計(jì)109.1萬元，月供只要4544元。”中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理瞿安新表示，政策調(diào)整后，購房者共能節(jié)省購房成本5.5萬元，月供減少232元。

當(dāng)下購房還需考慮什么？

不同于二三線城市公積金貸款政策的“衣帶漸寬”，一線城市則鮮有松動(dòng)的痕跡。除了深圳以外，廣州、北京和上海并沒有在公積金申請(qǐng)額度上有所變動(dòng)。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場委員會(huì)副秘書長陳嘯天認(rèn)為：“大城市和二三線城市分歧原因在于市場現(xiàn)狀不同。北京今年的房地產(chǎn)市場其實(shí)賣得不錯(cuò)，價(jià)格也不低；上海房市本身總的供貨量也不大，有這些因素在，大城市也不著急改變相關(guān)政策，不然結(jié)果就是把房價(jià)繼續(xù)往上拱。”

現(xiàn)居北京的董先生已觀望了近兩年，高房價(jià)是讓他遲遲不能出手的最主要原因，“雖說限購是最直接的因素，但如果房價(jià)不是這么高，購買不受限制的商業(yè)地產(chǎn)也是可以的。而現(xiàn)在房價(jià)高得離譜，所以只能一再觀望。”

北京的張小姐近期買了一套商品住宅，但她購置房子的地點(diǎn)則是在老家廣州。對(duì)她來說，公積金貸款額度提升的重要性，可能遠(yuǎn)不及異地互貸。這套位于廣州的新住宅總價(jià)113萬元，在父母的支持下首付達(dá)到六成，其余55萬元只能通過商貸解決。“我在北京的公積金根本不能用來申請(qǐng)公積金貸款，所以只能走商業(yè)貸款，雖然我拿到了8.5折商貸，但后續(xù)還要拿各種證明去辦理公積金還貸，成本提高了不說，手續(xù)也很繁瑣。”廣東省內(nèi)公積金互貸的城市目前已經(jīng)增加到了9個(gè)，湖南長株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實(shí)施“異地互貸”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國大范圍內(nèi)的公積金互貸短期內(nèi)難以形成，對(duì)于需要異地置業(yè)的購房者，這部分的成本只能自行消化。

/專家觀點(diǎn)/ 明年一月或現(xiàn)購房最佳時(shí)機(jī)

撇開城市區(qū)位的政策差別和公積金貸款的互貸限制，單從現(xiàn)下的市場環(huán)境看，當(dāng)前置業(yè)是否是一個(gè)明智的選擇？

“目前政策相對(duì)穩(wěn)定，自住需求支撐的樓市已然企穩(wěn)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀，再收緊樓市政策的可能性微乎其微，所以期待樓市大幅下跌并不現(xiàn)實(shí)，但也不會(huì)大幅上漲，2013年樓價(jià)仍會(huì)以穩(wěn)定為主。”瞿安新建議購房者冷靜思考，選擇品牌好、性價(jià)比高的樓盤。

而根據(jù)近年來的年底和年初的市場表現(xiàn)，陳嘯天認(rèn)為明年一月份或許是一個(gè)不錯(cuò)的購房時(shí)機(jī)，“年內(nèi)一些企業(yè)考慮到全年的業(yè)績指標(biāo)，10月份已經(jīng)有了初步的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在房價(jià)比5月份已經(jīng)有所下滑；明年1月份，一些公司為了爭取業(yè)績開門紅也會(huì)有所動(dòng)作，加上年初銀行貸款額度較足，房貸利率可能相對(duì)優(yōu)惠，是個(gè)不錯(cuò)的介入時(shí)機(jī)。”

/背景鏈接/ 多地“松綁”公積金政策

11月1日開始實(shí)施的江蘇省鎮(zhèn)江市公積金新政策一出臺(tái)就引起各方關(guān)注。原因在于新政規(guī)定“新就業(yè)人員購買自住住房辦理住房公積金貸款的，父母也可申請(qǐng)成為共同還款人”。使用父母的公積金購房，被認(rèn)為是政策松綁的最明顯信號(hào)。

其實(shí)早在此前，深圳也有規(guī)定子女用公積金貸款買房時(shí)，允許將父母作為共同還款人。10月15日發(fā)布的5份深圳市住房公積金貸款辦理指南均規(guī)定，“符合公積金貸款申請(qǐng)條件的職工購買本市住房（共有產(chǎn)權(quán)人僅限于配偶、子女或父母），可以申請(qǐng)公積金貸款。職工為申請(qǐng)人，配偶應(yīng)當(dāng)為共同申請(qǐng)人；職工父母若參與公積金貸款額度計(jì)算，應(yīng)成為共同申請(qǐng)人；父母若不參與額度計(jì)算，可以成為共同還款人”。

根據(jù)中原地產(chǎn)最新的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至11月9日，全國共有超過34個(gè)城市調(diào)整放松公積金政策，其中27個(gè)城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補(bǔ)貼租賃等措施。

今年以來，各地的公積金政策調(diào)整較以往相對(duì)頻繁，與鎮(zhèn)江、深圳不同的是，此前進(jìn)行住房公積金政策調(diào)整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。10月20日起，湖北省武漢市調(diào)整后的公積金最高貸款額度為60萬元，較之前的40萬元上升了50%。今年5月，遼寧省沈陽市曾有規(guī)定，首套90平方米（含）以下普通住房貸款最低首付比例由三成下調(diào)至兩成。近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更加明顯。

“近期各地公積金政策松綁的原因可能和地方政府的財(cái)政需求有關(guān)，但能持續(xù)多久，目前還不得而知。”陳嘯天表示，由于近年來的房市調(diào)控政策，很多企業(yè)拿不到土地，房地產(chǎn)成交量也受到較大影響，在年關(guān)將至的背景下，地方政府為了年底的財(cái)政支出和明年年初的資金預(yù)算，有加大稅收的需求。 據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》