歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價格下跌的泥沼中。

不過，一個值得關(guān)注的背景是，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。有觀點認為，三四線城市將是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個金礦。

“城鎮(zhèn)化蘊含著最大的內(nèi)需潛力”、“推進城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等中央層面有關(guān)對城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場分析人士認為，這將帶來三四線房地產(chǎn)市場的春天。也有不少業(yè)內(nèi)專家認為，一些對城鎮(zhèn)化的曲解正是房地產(chǎn)行業(yè)要警惕的。

“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化。”中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，目前，相當一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會對三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的危險。

部分房企受困三四線城市

國家統(tǒng)計局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個大中城市中有53個城市住宅銷售價格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚州、桂林等三四線城市。

一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)在分化。

另一組數(shù)據(jù)也證明了這個事實。

從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長來看，業(yè)務(wù)側(cè)重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側(cè)重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。

根據(jù)公開統(tǒng)計資料，2012年前11月，保利地產(chǎn)銷售額同比增長36%，中海也增長近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側(cè)重在一二線城市發(fā)展。但是側(cè)重在三四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。

這樣的對比讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的主流，但去年的數(shù)據(jù)卻讓這一信心滿滿的預(yù)期大打折扣。

“三四線城市現(xiàn)在已經(jīng)空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)超過了當?shù)氐男枨蟆?rdquo;中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

實際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。唐山、煙臺、營口、常州、貴陽等城市都在那個時期出現(xiàn)開發(fā)商扎堆兒，項目銷售困難的局面。

在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的集中爆發(fā)期，眾多國內(nèi)知名開發(fā)商紛紛進入，到處都是房地產(chǎn)建設(shè)工地。

上海易 居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心在當時就曾拿出一份研究報告，指明在三四線城市熱鬧的房地產(chǎn)開發(fā)背后，隱藏著嚴重過剩的巨大隱患。

這份研究報告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米；唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。

如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數(shù)據(jù)和結(jié)論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)量卻大幅猛增。

2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房價大幅縮水在多個城市上演。

偉業(yè)我愛我家集團副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產(chǎn)界的聚會上聽到了數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)的抱怨，“他們都在說唐山、煙臺、營口等三四線城市，房子賣不動。”

幾年前一些開發(fā)商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進入銷售期，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)陷了進去。

正是這種狀況，讓那些知名開發(fā)商改變了拿地策略。偉業(yè)我愛我家集團統(tǒng)計了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發(fā)商在2012年的拿地狀況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這8家開發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。

張大偉告訴記者，這種拿地策略的變化出現(xiàn)在2012年8月之后，從標桿房企拿地數(shù)量來看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開發(fā)商回歸一二線城市已經(jīng)成為既成事實。

不過，拿地策略的變化并不能改變?nèi)�四線城市在建項目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。

在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，三線城市新房供應(yīng)過大的問題，在今年仍可能延續(xù)，供過于求現(xiàn)象將會存在。

單靠房地產(chǎn)，地方經(jīng)濟難持續(xù)發(fā)展

如果說三四線城市的房地產(chǎn)市場供大于求已是基本事實，那么，是什么造成了如今的結(jié)果？

時光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機爆發(fā)，為了防止此次金融危機對我國經(jīng)濟的拖累，2009年，我國出臺了4萬億元的刺激經(jīng)濟政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產(chǎn)市場開始吹起了泡沫。

“當年是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮，各地都在造新城，投資拉動是當時絕大多數(shù)城市的最重要的經(jīng)濟增長方式。”張大偉告訴記者，三四線城市開始大量出讓土地，吸引開發(fā)商進入。

胡景暉告訴記者，當時不少地方政府想的只是讓開發(fā)商進來，把土地賣出去，把錢賺回來，而沒有想到要維持一個房地產(chǎn)市場，還需要產(chǎn)業(yè)、人口聚集、配套設(shè)施等等條件。在胡景暉看來，當時確實有一些開發(fā)商的投資過于草率。

而始于2011年1月的樓市限購政策則加劇了開發(fā)商進入三四線城市的步伐和決心。

“不少開發(fā)商當時的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會萎縮得很厲害，那只能到不限購的三四線城市尋找機會。”胡景暉說。