“不過(guò)，我們公司現(xiàn)在都不鼓勵(lì)預(yù)交物業(yè)費(fèi)了。”吳迪解釋稱，相比按月收費(fèi)，預(yù)收半年、一年物業(yè)費(fèi)，物管公司在稅收上可能還“更吃虧”：“物業(yè)費(fèi)按收付實(shí)現(xiàn)制交稅，也就是說(shuō)如果今年收了明年的錢，稅款就得在今年一次交清，而不是分?jǐn)偟矫髂甑拿總�(gè)月繳納。”

那為什么有的物管公司情愿“吃虧”，也要預(yù)收物業(yè)費(fèi)呢？吳迪透露稱：“預(yù)收的最大好處在于獲取資金�，F(xiàn)在有些銀行貸款利率都在10個(gè)點(diǎn)以上，預(yù)收一次半年的物業(yè)費(fèi)，往往就能獲得上百萬(wàn)的現(xiàn)金流，把這筆資金轉(zhuǎn)手外借，便能獲得相當(dāng)一筆收益。”

吳迪稱，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，預(yù)交物業(yè)費(fèi)也需承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。他舉例稱，若業(yè)主預(yù)交了一年的物業(yè)費(fèi)，而在此期間業(yè)委會(huì)成立并更換了物管公司，合同關(guān)系發(fā)生變化，公司就需要向業(yè)主退款。“但事實(shí)上，許多物管公司在退盤后并不退還前期預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，拍拍屁股就走人，‘扯皮’的事情非常多。但誰(shuí)又會(huì)因?yàn)榍�、百元錢與物業(yè)公司打官司呢？”

“預(yù)收物業(yè)費(fèi)確實(shí)是無(wú)法可依的。所以，如果業(yè)主非要按月交費(fèi)，物管公司也不敢強(qiáng)求。”吳迪稱，“你買的房子是開(kāi)發(fā)商賣給你的，你的購(gòu)房合同是與開(kāi)發(fā)商簽的，房屋的交付主體也是開(kāi)發(fā)商。而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何權(quán)力，將收取物業(yè)費(fèi)作為交房前提———哪怕你永遠(yuǎn)不交費(fèi)，開(kāi)發(fā)商都必須給你鑰匙，因?yàn)檫@壓根就是兩回事。”

發(fā)改委

早有規(guī)定 預(yù)收物管費(fèi)肯定不行

日前，成都商報(bào)記者采訪市發(fā)改委收費(fèi)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人，獲得明確答復(fù)，除非另有約定，物業(yè)費(fèi)不能預(yù)收。記者了解到，這一規(guī)定存在已有5年。2007年，市物價(jià)局（現(xiàn)劃歸市發(fā)改委）、市房管局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》，明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則按月計(jì)收，除另有約定外，不得提前累計(jì)預(yù)收。”而去年12月初，由市發(fā)改委、市房管局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》也重申了這一點(diǎn)。

上述負(fù)責(zé)人稱，所謂“另有約定”，就是指雙方簽訂的合同，只要沒(méi)有合同約定，物管公司都不能預(yù)收物業(yè)費(fèi)，“就像吃了飯?jiān)儋I單一樣，提前收一季、半年的物業(yè)費(fèi)肯定不行。”

律師

預(yù)收物管費(fèi)不合法

四川金契律師事務(wù)所律師阮國(guó)勇稱，我國(guó)現(xiàn)在提倡和實(shí)行的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離原則。根據(jù)常理，只有業(yè)主先接房才會(huì)產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)和費(fèi)用。業(yè)主通過(guò)購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的商品房取得物業(yè)，通過(guò)與物管服務(wù)企業(yè)建立服務(wù)合同享有物管服務(wù)并支付相應(yīng)費(fèi)用。這是兩組不同的民事合同關(guān)系，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不一樣，主體也不一樣。

開(kāi)發(fā)商交房是商品房買賣合同的主要義務(wù)，不能附加另外法律關(guān)系的內(nèi)容作為履約條件。對(duì)于預(yù)收物業(yè)費(fèi)才準(zhǔn)收房的情況，我認(rèn)為是違反合同約定，不符合法律規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持這樣做，必然造成其對(duì)購(gòu)房者的違約，將承擔(dān)違約的民事法律責(zé)任。