近期成都樓市的火爆很多人都有感受。中德·英倫聯(lián)邦、煒岸城、觀城、長(zhǎng)城·半島城邦、玉錦灣、仙湖公館、雙楠尚品廣場(chǎng)等大量以提供剛需、改善型居住產(chǎn)品為主的樓盤(pán)，都明顯感受到購(gòu)房者的心理變化。

蓄客時(shí)間縮短，開(kāi)盤(pán)拒絕走后門

通威集團(tuán)成都首發(fā)項(xiàng)目仙湖公館在城北與招商、鐵建、華潤(rùn)等幾大品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)對(duì)抗，并不示弱，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人劉寧介紹，1月3日售樓部正式開(kāi)放，當(dāng)天排了270多組誠(chéng)意客戶，到開(kāi)盤(pán)前一天18日已經(jīng)突破500組。上周六開(kāi)盤(pán)推出128套84-100平方米的房源，均價(jià)約8000元/平方米，截至下午3點(diǎn)，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)98%，銷售金額破億。上周末美好家園開(kāi)盤(pán)推出200余套房源，面積90-130平方米，消化一半。

位于新雙楠的雙楠尚品廣場(chǎng)，去年12月22日正式亮相，今年1月1日開(kāi)盤(pán)，蓄客時(shí)間一周，現(xiàn)在已經(jīng)銷售了130多套房源，銷售金額過(guò)億，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣掉近百套，而且價(jià)格比周邊很多品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目都高。營(yíng)銷總監(jiān)沈浩告訴成都商報(bào)記者，當(dāng)時(shí)公司策略就是先開(kāi)盤(pán)占先機(jī)，沒(méi)想到整了個(gè)開(kāi)門紅。位于地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線邊的煒岸城，1月12日開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在銷售金額也破億，190多套6+1電樣洋房，面積100-248平方米，消化了100多套，雖然價(jià)格略低于周邊同等房源，但蓄客時(shí)間只有一個(gè)月。剛需產(chǎn)品斷貨已久的世茂城近期也十分火爆，二期高層小戶型蓄客兩周時(shí)間，排號(hào)260組，預(yù)計(jì)月底開(kāi)盤(pán)。

多個(gè)接受采訪的準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)或剛剛開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人都透露，開(kāi)盤(pán)前各種托關(guān)系想提前選房或是要優(yōu)惠的購(gòu)房者大量出現(xiàn)，讓他們感受到市場(chǎng)的熱度，但“拒走后門”，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序是公司堅(jiān)持的。

趁熱打鐵，小動(dòng)作也能促成交

“開(kāi)年以來(lái)，剛需產(chǎn)品和改善產(chǎn)品賣得很好，這是很多營(yíng)銷人都看到的”，世茂地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“所以玉錦灣的改善型、世茂城的剛需順勢(shì)推出，搶占開(kāi)年這一撥行情。”

中德·英倫聯(lián)邦作為去年成都主城區(qū)的單盤(pán)銷冠，創(chuàng)造了超過(guò)26億元的銷售佳績(jī)，今年公司給這個(gè)項(xiàng)目定下來(lái)的銷售目標(biāo)是30億。營(yíng)銷總監(jiān)姜川介紹，春節(jié)前會(huì)推出一棟剛需產(chǎn)品，不過(guò)這都是小動(dòng)作，大動(dòng)作要等到春節(jié)后。但是最近中德·英倫聯(lián)邦平均每天的成交都超過(guò)10套，好過(guò)去年同期，而項(xiàng)目的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)8800元/平方米。

首創(chuàng)·萬(wàn)卷山、長(zhǎng)城·半島城邦、觀城等項(xiàng)目也處于熱銷中。觀城負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目很多戶型都斷貨了，1月份以前并不好賣的總價(jià)高的花園洋房這個(gè)月意外火爆，新推出的精裝商務(wù)公寓也很受歡迎。玉錦灣160平方米以上的大戶型客戶關(guān)注度很高，平均每天能吸引20余組客戶到訪。凱德風(fēng)尚一、二期有部分躍層余貨，1月份開(kāi)發(fā)商將其與新躍層組團(tuán)打包推薦，下單率很高。

這些項(xiàng)目并不處于強(qiáng)推期，都是選擇性的采用老帶新、老客戶優(yōu)惠、短信等方式鎖定部分目標(biāo)客戶，或是通過(guò)前期銷售時(shí)建立的良好口碑，吸引購(gòu)房者前往。在市場(chǎng)回暖期，這種成本并不高的促銷方式效果明顯。

投資客減少，自住客購(gòu)房更理性

調(diào)查中，成都商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，投資者的身影在這輪行情中并不活躍，或是因?yàn)橄拶?gòu)，或是因?yàn)檎{(diào)控的深層次影響。開(kāi)發(fā)商也對(duì)1月份的客戶進(jìn)行過(guò)詳細(xì)分析，得出的結(jié)論是：主要以自住為主，投資比例小。此外，上周開(kāi)盤(pán)的仙湖公館、熱銷的中德·英倫聯(lián)邦、雙楠尚品廣場(chǎng)價(jià)格都比周邊大部分項(xiàng)目高，“購(gòu)房者很理性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、居住的舒適度要求更高”，沈浩說(shuō)。

通威仙湖公館所處的區(qū)域，剛需產(chǎn)品供應(yīng)量相對(duì)較少，但是一平方公里內(nèi)購(gòu)房者有近十個(gè)樓盤(pán)可選。劉寧說(shuō)：“但是現(xiàn)在的客戶很理性，仙湖公館邊上有公立幼兒園、學(xué)校，兩梯四戶、3米層高，每個(gè)戶型都有10%的贈(zèng)送率，周邊有升仙湖、沙河公園和12畝的社區(qū)公園，舒居性受到客戶認(rèn)可。”新雙楠的雙楠尚品廣場(chǎng)價(jià)格甚至高于周邊眾多品牌開(kāi)發(fā)商的房源，但沈浩認(rèn)為貴得有理：“這是區(qū)域里一個(gè)50萬(wàn)平方米的大綜合體，配套優(yōu)勢(shì)是其他項(xiàng)目所不具備的，而且住宅又獨(dú)立于商業(yè)，擁有27000平方米的雙公園景觀中庭，房間的舒適度更強(qiáng)。”

還有一個(gè)很重要的現(xiàn)象，現(xiàn)在下手的絕大多數(shù)購(gòu)房者都擔(dān)心2013年樓市行情走好，價(jià)格上漲。但事實(shí)上，在采訪中，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的走勢(shì)判斷不明朗，所有的貨能推都盡快推，絕不惜售。