雖然成都市民的人均住宅物業(yè)管理費(fèi)1年就上漲了13%，但超過一半的物業(yè)企業(yè)還是認(rèn)為自己處于“微利”或“虧損”狀態(tài)。這是昨日國家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)發(fā)布的《成都市物業(yè)管理服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀及問題簡析》里通過調(diào)查得出的尷尬現(xiàn)狀。

根據(jù)成都調(diào)查隊(duì)的調(diào)查，截至2010年底成都共有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)1172家，但自認(rèn)“盈利”的只占48.7%。另一方面，成都物管行業(yè)快速發(fā)展，去年全市物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到2.5億㎡，在全國15個(gè)副省級(jí)城市中名列第三，而物管的從業(yè)人員則達(dá)到15萬人。

超七成物管企業(yè)認(rèn)為

業(yè)主欠費(fèi)率高造成虧損

今年4月14日，本報(bào)曾報(bào)道位于高升橋南街的羅浮世家小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心2010年的收入為500多萬元，但物業(yè)稱支出高達(dá)約700萬元，虧損170多萬元，在就物業(yè)費(fèi)上漲等事宜向1800多戶業(yè)主征詢意見時(shí)遭到質(zhì)疑，業(yè)主們認(rèn)為物管費(fèi)不應(yīng)上漲。

羅浮世家小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心并不是成都唯一一家虧損的物管服務(wù)企業(yè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，成都共有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)1172家，其中，企業(yè)認(rèn)為自身處于“虧損”和“基本持平”的占51.3%，“盈利”的占48.7%。在談及原因時(shí)，物管企業(yè)認(rèn)為，材料費(fèi)、水電費(fèi)等漲價(jià)，使物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)成本有不同程度增加。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年1~5月，成都限額以上物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)虧損額為6477萬元，2010年同期虧損額則為4345萬元。

四川航天天盛物業(yè)管理有限公司的一名負(fù)責(zé)人告訴記者，由于這幾年人力、維修等方面的成本升高，而有的小區(qū)物管費(fèi)始終沒有上調(diào)，投入和支出不成正比，公司在老小區(qū)的經(jīng)營方面的確是呈“虧損”狀態(tài)。“龍泉這邊的老小區(qū)，我們公司的物管費(fèi)定在每月每平方米0.4元。而周邊同樣環(huán)境與服務(wù)的老小區(qū)物管費(fèi)已漲到每月每平方米0.8元。”該負(fù)責(zé)人表示，一直沒漲價(jià)是因?yàn)樯险{(diào)物管費(fèi)的依據(jù)不足，業(yè)主也不支持，所以出現(xiàn)了虧損。

2010年12月19日，西體北路書香門第小區(qū)，新老物管發(fā)生沖突，起因是業(yè)主與老物管一直存在著矛盾，涉及到物管費(fèi)和電費(fèi)等諸多方面，由于小區(qū)還欠著老物管這些費(fèi)用，導(dǎo)致沖突發(fā)生（本報(bào)曾報(bào)道）。

欠費(fèi)，正是物管目前所面臨的經(jīng)營困境。據(jù)成都調(diào)查隊(duì)此次的統(tǒng)計(jì)，2011年1~5月成都限額以上物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)虧損面達(dá)42.4%。在造成企業(yè)虧損的諸多原因中，有71.8%的被調(diào)查企業(yè)選擇“業(yè)主欠費(fèi)率高”，48.7%的認(rèn)為是“代收代繳水電氣公司不付服務(wù)費(fèi)，相反還要墊付周轉(zhuǎn)金”，43.6%的認(rèn)為是“前期開發(fā)商為了營銷確定物管服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低”、“公司之間惡性競(jìng)爭導(dǎo)致低成本價(jià)運(yùn)行”、“公司規(guī)模小，管理及人工成本高”這三方面的原因。

人均物管費(fèi)一年漲了13%

居民滿意度卻在下降

但與此同時(shí)，成都人每年交出的物管費(fèi)也在逐年上漲中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，2010年成都人均住宅物業(yè)管理費(fèi)支出達(dá)到了114.23元，這比2009年的101.08元增長了13.0%。

與業(yè)主欠費(fèi)率遙相呼應(yīng)的是居民滿意度的下降。調(diào)查資料顯示，成都市民對(duì)物管滿意度呈逐年下降趨勢(shì)，2008年上半年物管行業(yè)滿意度為88.60，2010年物管行業(yè)滿意度為79.41，2011年上半年物管行業(yè)滿意度下降到77.33，而此時(shí)成都純住宅項(xiàng)目的物業(yè)平均收費(fèi)率僅為86.5%。

調(diào)查報(bào)告在分析物管行業(yè)存在問題時(shí)指出，目前物管行業(yè)從業(yè)人員接受教育水平偏低，人才后續(xù)供給匱乏。在被調(diào)查的企業(yè)中，“初中及以下學(xué)歷”的從業(yè)人員占41.1%；“高中學(xué)歷”的占38.1%；“大專學(xué)歷”的占14.8%；“大學(xué)本科及以上學(xué)歷”的僅占6.0%。物管從業(yè)人員的整體素質(zhì)與現(xiàn)代城市建筑管理的需要及樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯得不夠協(xié)調(diào)同步。物管企業(yè)降低經(jīng)營成本，服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性得不到保證。物管服務(wù)與業(yè)主需求的不對(duì)稱，導(dǎo)致企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而使物管附加值服務(wù)開拓受到影響，也損害了行業(yè)形象，制約了行業(yè)發(fā)展。同時(shí)報(bào)告也認(rèn)為，雖然多數(shù)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，但在消費(fèi)上還沒有樹立“花錢買服務(wù)”的意識(shí)，因此也造成了物管企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

建議建立價(jià)格協(xié)商機(jī)制

實(shí)行“菜單式”服務(wù)

針對(duì)物管在現(xiàn)實(shí)中遇到的種種問題，國家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)專業(yè)人士喻志強(qiáng)提出了建立物管費(fèi)價(jià)格協(xié)商機(jī)制的建議，在尊重業(yè)主需求的前提下，按照雙方自愿、按質(zhì)論價(jià)的原則，提供質(zhì)價(jià)相符物業(yè)服務(wù)。放開物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)，實(shí)行“菜單式”服務(wù)，由業(yè)委會(huì)與物管企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)的相應(yīng)范圍內(nèi)進(jìn)行價(jià)格協(xié)商，確定雙方接受的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物管企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)公開透明，定期公布相關(guān)賬目，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，增加業(yè)主對(duì)成本變化給物管企業(yè)帶來困難的理解程度。

喻志強(qiáng)還建議，政府職能部門應(yīng)把物業(yè)管理服務(wù)業(yè)規(guī)劃融入社區(qū)建設(shè)管理，為物業(yè)服務(wù)業(yè)創(chuàng)造規(guī)范有序，良性競(jìng)爭的發(fā)展環(huán)境�？梢钥紤]參照交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)的營業(yè)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對(duì)待不同的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目，區(qū)別對(duì)待不同業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，適當(dāng)調(diào)低營業(yè)稅稅率或?qū)嵭懈��?dòng)營業(yè)稅稅率。也可針對(duì)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房等不同性質(zhì)，采取對(duì)企業(yè)取得的部分服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等收入免征營業(yè)稅收。在純住宅項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)為公共所用的水、電、氣等費(fèi)用的收取方面，可考慮對(duì)物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行居民使用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以減輕物管企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)。