“綜合體投資開發(fā)大量上馬，不少購物中心人氣嚴(yán)重不足；商業(yè)街卻風(fēng)生水起叫好叫座，成交屢創(chuàng)新高，新興商業(yè)街顯然搶了綜合體的投資客。”一位開發(fā)商同行在網(wǎng)上的吐槽引起了同行的爭論。購物中心與商業(yè)街誰更火？誰更有投資價值？誰有更大的發(fā)展?jié)摿Γ窟@一場爭論還沒有結(jié)果，但商業(yè)街的迅速崛起顯然已引起業(yè)內(nèi)、投資者甚至是普通市民的廣泛關(guān)注。

購物中心壓力很大

圈內(nèi)習(xí)慣將萬達廣場視為成都真正意義上的綜合體、購物中心，它將你的城市消費一網(wǎng)打盡，萬達廣場現(xiàn)在顯然是當(dāng)前成都人氣商氣最旺的商業(yè)中心。在萬達廣場成功的示范作用下，成都的購物中心、城市綜合體一發(fā)而不可收。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布數(shù)據(jù)，截止2011年9月，成都在建的城市綜合體猛增至90個，而到了2012年4月，成都已開工建設(shè)的綜合體項目已高達104個。

在談及成都商業(yè)尤其是綜合體過剩時，四川省連鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春認(rèn)為，從長遠(yuǎn)以及動態(tài)的趨勢來看，成都或許有巨大的商業(yè)需求，但在當(dāng)前看來成都的商業(yè)地產(chǎn)確實存在相對過剩，這些集中放量的商業(yè)地產(chǎn)進入市場勢必將造成過剩危機，形成一定泡沫。業(yè)內(nèi)不少人士的觀點比冉立春還悲觀，他們從成都總經(jīng)濟體量來看是不足以支撐如此巨大的商業(yè)供應(yīng)量，商業(yè)沒有人氣就沒有租金，沒租金商鋪價格就難以支撐，投資者面臨極大投資風(fēng)險。

實際上購物中心、綜合體的市場壓力已經(jīng)完全體現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營上，近一兩年落成的商業(yè)中心不是經(jīng)營壓力大就是招商壓力大，購物中心對于商家資源爭奪異常激烈，這也使得當(dāng)前成都購物中心內(nèi)商業(yè)品牌高度一致，綜合體或購物中心的商業(yè)處于同質(zhì)化競爭。“綜合體內(nèi)的購物中心陷入激烈的競爭漩渦，商業(yè)地產(chǎn)商在項目的規(guī)劃定位、打造設(shè)計、招商運營等各環(huán)節(jié)都必須專業(yè)化和創(chuàng)新，要打破同質(zhì)化才能獲勝。”冉立春認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)有機會但開發(fā)和運營難度已經(jīng)越來越大。

購物中心除了自身的激烈競爭外，其商業(yè)功能的高度集合反而不一定便利，原來在樓下就能吃飯泡吧的生活方式現(xiàn)在都得開車到購物中心、綜合體解決，這不僅大大增加了城市交通壓力，同時還失去了生活的便利性。

商業(yè)街來勢洶洶

“成都人講求休閑娛樂的品質(zhì)，喜歡喝茶喜歡曬太陽，喜歡低密度的花園洋房，我們的規(guī)劃商業(yè)完全按照成都人的消費習(xí)慣、生活方式來規(guī)劃設(shè)計，低密度開放式的街區(qū)設(shè)計很對成都人胃口，新街里就是成都人最喜歡也最能喚起記憶的格調(diào)。”一位參與了南城都匯“新街里”商業(yè)項目的業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商和記黃埔正是找準(zhǔn)了市場的需求點和自身的差異性，這是新街里商鋪熱銷的核心。

藍光COCO旗下COCO金沙、COCO時代、COCO蜜城、COCO錦繡四大項目的商業(yè)將整體包裝上市，而四大項目已經(jīng)有了一個響亮的名字“COCO紅街”。藍光地產(chǎn)本周末（24日）即將發(fā)布全新的COCO紅街商業(yè)運營模式，“COCO紅街是按照開放式步行街規(guī)劃設(shè)計，最重要的是注重商業(yè)的品質(zhì)、品味、格調(diào)，商業(yè)規(guī)劃布局合理，而藍光為了確保商業(yè)品相藍光將對物業(yè)展開統(tǒng)一運營，成功而持續(xù)的運營將為后期帶來更大價值。”藍光相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，COCO紅街早已不是傳統(tǒng)意義上的底商，他是科學(xué)規(guī)劃統(tǒng)一經(jīng)營的風(fēng)情格調(diào)商業(yè)街，入駐的品牌商家檔次也不再是傳統(tǒng)的大排檔，而其高端商業(yè)定位勢必將大大提升商街鋪面的價值。

在集中式商業(yè)、綜合體商業(yè)出現(xiàn)集體疲軟的同時，包括新街里、COCO紅街、華潤廣場、華潤二十四城在內(nèi)的商業(yè)項目近來市場價值連續(xù)走高。以新街里負(fù)一層為例，之前鋪面公攤不到10%成交價為1.4萬/平方米，但現(xiàn)在公攤增加到20%而且單價還賣到了接近兩萬，可見漲幅達到50%左右。新港地產(chǎn)副總經(jīng)理就表示，統(tǒng)一打造的商業(yè)街租金能夠比周邊傳統(tǒng)底商租金高出40%到60%左右。

商業(yè)街機會較多

“金牛萬達廣場金街的商鋪將陸續(xù)交房，盡管還沒交房但商家已經(jīng)很踴躍了，據(jù)說不少商鋪在交房之前就已經(jīng)簽訂了租約，有的商鋪每平方米的租金已經(jīng)高達500元/月，這已經(jīng)是很高的租金水平。”萬達廣場成都相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴成都商報記者，金牛萬達廣場除了集中式的購物中心外，“萬達金街”是按照開放式步行街規(guī)劃設(shè)計的街鋪，現(xiàn)在萬達金街被商家們一直看好。

另據(jù)成都商報記者了解，華潤在翡翠城東湖邊推出華潤廣場也是商業(yè)街形態(tài)，整個華潤廣場由兩棟寫字樓和10多棟中式院落構(gòu)成，現(xiàn)在不少投資者希望整棟購買華潤廣場的院落，但華潤現(xiàn)在要挑選投資者，如果投資者不具有運營實力、品牌號召力華潤寧肯不賣。

社區(qū)性的休閑餐飲商業(yè)街在深圳、香港就很多，成都早年也有羊西線一品天下餐飲一條街、建設(shè)路龍湖春風(fēng)里格調(diào)風(fēng)情街等，而近來商業(yè)街的升溫已經(jīng)引起新港地產(chǎn)的注意。“我們已經(jīng)開始著手重點研究商業(yè)街，我們統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)商業(yè)街項目規(guī)模一般在2萬平方米規(guī)模，就購物中心而言體量不足，但對于社區(qū)商業(yè)來說又顯得偏大，有一定格調(diào)和文化特色的風(fēng)情商業(yè)街就成為最佳的選擇。”新港地產(chǎn)副總經(jīng)理張月表示，針對高密度的城區(qū)、輻射范圍在1公里區(qū)間內(nèi)，提供餐飲、休閑的特色商業(yè)街必將成為市民最佳的就近消費場地，COCO紅街、新街里等實際上就是社區(qū)型的商業(yè)中心。

實際上從目前多個商業(yè)街的銷售、租賃來看，商業(yè)街似乎完勝購物中心。“其實不能這么簡單對比”，冉立春表示，商業(yè)街和綜合體實際上是兩個完全不在一個層面的對象，綜合體、購物中心有可能包含商業(yè)街，比如現(xiàn)在的購物中心都是以商業(yè)街的形式體現(xiàn)，只是它更多以室內(nèi)步行街、內(nèi)街形式體現(xiàn)，而所謂的商業(yè)街一般是指類似于春熙路全開放式的步行商業(yè)街區(qū)。

冉立春表示，大量購物中心、綜合體的集中開發(fā)使得整個商業(yè)出現(xiàn)大浪淘沙過程，但有文化內(nèi)涵特色的、定位準(zhǔn)確有運營實力做保障的、緊鄰大型住宅區(qū)的商業(yè)街存在更多機會。