核心提示

“投資商鋪當(dāng)蹺腳老板，帶租約商鋪隆重發(fā)售，年投資回報(bào)達(dá)15%。”已有多次成功投資商鋪經(jīng)驗(yàn)的吳女士，最近就經(jīng)常收到類似于這樣的帶租約商鋪促銷短信，她明確表示不會(huì)相信有年回報(bào)率達(dá)15%的包租商鋪，“如此高收益的商鋪開(kāi)發(fā)商自己不留著賣(mài)給你，你覺(jué)得真有這等好事？”

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為了增加投資吸引力紛紛推出包租、帶租約、承諾投資回報(bào)的促銷政策，多年前曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的包租房、帶租約商鋪再次“卷土重來(lái)”。這一輪帶租約商業(yè)的集中上市和上一輪有何區(qū)別？投資者如何防范風(fēng)險(xiǎn)？這一課題重新擺在投資者面前。

誘惑

年投資回報(bào)大多在7%以上

摩爾國(guó)際目前正在銷售的產(chǎn)權(quán)式酒店和汽車用品廣場(chǎng)商鋪均帶租約，酒店簽訂的租約時(shí)間為8年，商鋪為5年，租期內(nèi)平均年投資回報(bào)將在8%左右。龍湖時(shí)代天街也有部分商鋪采用帶租約銷售。雄飛中心商鋪同樣采用包租形式，包租期為10年，簽訂的年投資回報(bào)率起點(diǎn)為7%左右，租期內(nèi)每年租金會(huì)遞增，10年下來(lái)平均年投資回報(bào)率在8%左右，按照這樣的回報(bào)設(shè)計(jì)，10年租約到期后投資者可以收回全部投資的80%。

花樣年龍年國(guó)際中心的商業(yè)營(yíng)銷方式則更為創(chuàng)新，但核心依然是包租。龍年國(guó)際中心的花生唐商鋪采取“半價(jià)買(mǎi)鋪，永不供樓”的形式，投資者只付一半房款即可買(mǎi)鋪，開(kāi)發(fā)商旗下商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理12或15年，這就相當(dāng)于是變相地用未來(lái)的商鋪?zhàn)饨饋?lái)支付剩余一半的房款，如此一來(lái)就大大降低了商鋪的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，買(mǎi)一套商鋪?zhàn)畹椭恍?0萬(wàn)元。

滿堂紅的資深商鋪經(jīng)紀(jì)人姚素蓉告訴成都商報(bào)記者，目前帶租約銷售的商鋪年投資回報(bào)主要集中在7%左右，但類似于春熙路這樣的核心區(qū)4%、5%年投資回報(bào)的項(xiàng)目也較多，盡管投資收益較低，但在黃金地段買(mǎi)鋪的投資者更看重長(zhǎng)遠(yuǎn)。新港地產(chǎn)董事總經(jīng)理張紅兵證實(shí)，從去年下半年開(kāi)始，帶租約的商鋪、產(chǎn)權(quán)酒店、專業(yè)市場(chǎng)增加明顯，目前新港地產(chǎn)參與代理、運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目有5成左右采用了包租形式。

風(fēng)險(xiǎn)

投資者管理方商家難形成合力

“除了傳統(tǒng)社區(qū)商鋪外，帶租約銷售、承諾投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在確實(shí)增加明顯，尤其是產(chǎn)權(quán)酒店、專業(yè)市場(chǎng)、集中式商業(yè)，這主要是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，如果沒(méi)有租金作為吸引力商鋪銷售比較困難。”摩爾國(guó)際項(xiàng)目總監(jiān)李勇表示，從2011年開(kāi)始住宅投資受到宏觀調(diào)控限制后，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目猶如雨后春筍，包括龍湖、萬(wàn)科在內(nèi)的不少住宅開(kāi)發(fā)商全面轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，集中開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在又集中上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面可想而知。

實(shí)際上，帶租約銷售、開(kāi)發(fā)商承諾投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目在成都并不新鮮，早在十年前，成都就興起一輪產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資熱，由于產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)思路不統(tǒng)一，樓市在產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資上走過(guò)彎路。“這會(huì)給后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，商鋪投資者不懂經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理方?jīng)]有足夠掌控力，商家又缺乏凝聚力，三者不能形成有機(jī)整體之下，最后商業(yè)運(yùn)營(yíng)必將失敗。”晟鑫投資營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴成都商報(bào)記者，只有在確保三者利益高度一致之下，商業(yè)項(xiàng)目才能取得成功。

新港地產(chǎn)張紅兵指出，商鋪包租本質(zhì)上已經(jīng)是一種投資理財(cái)，國(guó)外中小投資者要參與投資大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，他們有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)基金作為載體，基金再通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)選擇投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)基金，那包租約就只能是不得已的選擇，只有如此小投資者才能參與大商業(yè)項(xiàng)目的投資。“但有的項(xiàng)目打出年投資回報(bào)超過(guò)10%，這肯定偏高了，目前兩類項(xiàng)目投資值得警惕，一是個(gè)別缺乏后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)保障的專業(yè)市場(chǎng)，二是市區(qū)內(nèi)個(gè)別的商業(yè)改造房，小項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商更看重短期的銷售利潤(rùn)，后期運(yùn)營(yíng)難度較大。”

一位不愿透露姓名的行業(yè)資深人士表示，現(xiàn)在個(gè)別帶租約、開(kāi)發(fā)商承諾投資回報(bào)的商鋪存有隱患。“可能存在兩種情形，一是商鋪價(jià)格虛高，開(kāi)發(fā)商把商鋪提價(jià)后再出售，羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商在租期內(nèi)返還的租金實(shí)際上還是投資者支付的高房?jī)r(jià)；其次不排除開(kāi)發(fā)商有‘金蟬脫殼’的可能，資金緊張的開(kāi)發(fā)商希望借機(jī)出貨走人。”該人士提醒投資者在選擇項(xiàng)目時(shí)一定要謹(jǐn)慎。

防范

開(kāi)發(fā)商自持較高比例物業(yè)

對(duì)于投資者而言，誰(shuí)都希望買(mǎi)到一個(gè)投資回報(bào)固定、完全不用自己操心的帶租約商鋪，但什么樣的項(xiàng)目值得投資？哪些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大買(mǎi)不得？投資者在下手前必須做足功課。同時(shí)為了防范投資風(fēng)險(xiǎn)，成都各大商業(yè)項(xiàng)目也充分展開(kāi)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，力求在商業(yè)投資制度設(shè)計(jì)上，將大家的風(fēng)險(xiǎn)都降至最低。

龍湖時(shí)代天街推出的帶租約商鋪也受到投資者的歡迎。“很多中小投資者并沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和能力，去年龍湖特別設(shè)立了招商中心，無(wú)論是在售前還是售后，專業(yè)幫助投資者、業(yè)主成功完成招商經(jīng)營(yíng)，這也是一種對(duì)投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度。”龍湖內(nèi)部人士透露。

“我們只銷售30%左右的商業(yè)，60%多的酒店、商鋪都是我們開(kāi)發(fā)商自己持有，現(xiàn)在我們委托商業(yè)管理公司向投資者承諾年平均回報(bào)在8%左右，即便投資者購(gòu)買(mǎi)的商鋪真達(dá)不到這一回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，我們會(huì)用自己持有的租金收益來(lái)彌補(bǔ)給投資者，以確保投資者的收益。”李勇透露，目前酒店一共有700多間客房，但出售的只有90間，出售占比只有13%，商鋪也是如此，目前在售的車匯廣場(chǎng)共有5層共計(jì)4萬(wàn)平方米，但對(duì)外出售的只是第四層約7000平方米，投資者的租金收益會(huì)有充分的保證。

另外晟鑫國(guó)際廣場(chǎng)、花樣年龍年國(guó)際中心等項(xiàng)目不約而同地對(duì)可分割出售商業(yè)給出了嚴(yán)格的比例限定。“我們的可售商業(yè)也只是整個(gè)項(xiàng)目一部分，主體商業(yè)都是花樣年自己持有，一方面自己持有便于統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，另外開(kāi)發(fā)商大量持有物業(yè)對(duì)中小投資者也是一種收益保障。”花樣年龍年國(guó)際中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，正是在強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)保障體系之下，普通投資者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了更大投資信心。

雄飛中心則是引入了上市企業(yè)深圳華強(qiáng)作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，未來(lái)整個(gè)項(xiàng)目也將打造成為成都乃至西部最具影響力的3C展示賣(mài)場(chǎng)和電子娛樂(lè)中心。即將動(dòng)工的晟鑫國(guó)際廣場(chǎng)情況還有所不同，營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴成都商報(bào)記者，整個(gè)項(xiàng)目將主要針對(duì)商家定向銷售，面向外界普通投資者發(fā)售的只有10%。“根據(jù)我們的調(diào)研，一個(gè)市場(chǎng)商鋪的投資者如果50%是商家自購(gòu)自用，那這個(gè)市場(chǎng)基本上就能成功運(yùn)營(yíng)；如果純投資者比例超過(guò)60%，商家買(mǎi)鋪的比例過(guò)低，那就是危險(xiǎn)信號(hào)，未來(lái)市場(chǎng)建好以后極有可能商氣不足，大量投資者放出商鋪房源租金爭(zhēng)相壓價(jià)，商氣難以聚集，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)將注定失敗。只有商鋪是自己的，商家才會(huì)持續(xù)投入和努力經(jīng)營(yíng)。”