房地產重大結構調整時期到來 鍋里青蛙卻沒知覺
作者:未知 來源:新華網 更新時間:2013年05月01日 【字體:大 中 小】
房地產重大結構調整的窗口期已經到來,隨著決定性的不動產信息聯(lián)網、房產稅等政策出臺預期明確,大規(guī)模的結構調整已經到來。
最直接的變化是,敏感資金逐漸離開房地產市場,剛需接棒房地產市場。投資性需求退潮,必然倒逼房地產價格定價機制從投資品轉向消費品。
一季度房地產數(shù)據有可能給人虛假的印象,以為爆發(fā)式增長可以持續(xù)。全國商品房銷售額13992億元,增長61.3%。根據中指院的數(shù)據,百城均價連續(xù)10個月上漲至近萬元,環(huán)比漲幅突破1%,同比連續(xù)4個月上漲且漲幅持續(xù)擴大。而央行的數(shù)據顯示,房貸爆發(fā)式增長高達7103億元,占同期各項新增貸款的27%,較去年新增2436億元,增幅是去年同期的3倍。
銷售的結構已經發(fā)生巨大變化,中檔及中低檔產品表現(xiàn)搶眼,成為市場的一大亮點。與去年一季度相比,其成交金額市場占有率分別由29%、21%,提升至36%和25%,成交面積市場占有率則從去年同期的35%、28%,上升至43%及34%。投資需求被限制,房企主動調整,以及城鎮(zhèn)化過程中新進城市人口的需求,成為市場中最搶眼的因素。只有北京等極少數(shù)城市,高端住宅仍然受到追捧,富裕人群一次到位的購買力,集中在這些核心城市。
如果剛性需求夯實房地產基礎,中國房地產可以實現(xiàn)軟著陸,中低收入階層能夠動用的購房資金成為衡量未來房價的基礎,有可能購房熱情與能力超出我們的想象。要強調的是,今年一季度尤其是3月份的數(shù)據,受到國五條個稅政策的扭曲,反映了市場的恐慌性情緒,不能作為正常數(shù)據衡量,今年二季度之后的數(shù)據能夠反映正常的市場走勢。
繼續(xù)大規(guī)模進軍房地產市場尤其是住宅地產的投資者,將成為最后所有打壓政策的接盤者。
一、二、三線城市出現(xiàn)明顯分化。
雖然房地產市場庫存量在下降,但城市分化明顯,資源集聚城市房地產受剛性支撐,人口與資金逃離的城市,如果房地產過于激進、民間金融杠桿過長,房地產市場已經崩潰,或者存在很大的崩潰風險。
庫存量看房地產市場向好。4月7日發(fā)布的《3月份新建商品住宅庫存報告》,截至3月底,20個城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米,同比減少6.4%,環(huán)比減少1.5%。目前庫存量創(chuàng)17個月新低。
值得注意的是,不同的城市房地產市場已經出現(xiàn)分化,截至3月底,一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2640萬、2576萬和2008萬平方米,同比增長分別為-12.2%、-9.0%和6.9%,環(huán)比增長分別為-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二線城市庫存下滑的趨勢明顯,出現(xiàn)了不同程度的同環(huán)比下滑態(tài)勢。20個城市中,下滑最快的4個城市全部為一、二線城市。而三線城市的庫存上升力度較2月份略有增加。自2011年12月份以來,三線城市庫存呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。
房地產市場熱點城市,以往集聚于北上廣深等一線城市、杭州溫州等市場經濟、財富集聚的熱土,現(xiàn)在加上了各城市群中的核心城市,如武漢、成都等地。以為中國的城鎮(zhèn)化將讓地級、縣級市出現(xiàn)一輪上漲周期的開發(fā)商,將為中國的小城鎮(zhèn)支付開發(fā)成本,而贏利情況不佳。
從英國的工業(yè)化進程看,除了倫敦以外,以貿易帶動的沿海城市與重要工業(yè)城市,是發(fā)展的核心城市,而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業(yè)的受惠城市。中國同樣如此,沒有具有全國影響力的支柱產業(yè),沒有便捷的軌道交通的小城市,不可能成為城鎮(zhèn)化過程中的受惠城市。
房地產企業(yè)繼續(xù)并購整合,有項目的8萬家左右項目公司不能說明問題,背后的實體大企業(yè)才是重點。
大者愈大、強者愈強的過程在延續(xù)。2013年一季度全國TOP10企業(yè)市場份額達14.88%,較2012年同期上升0.6個百分點,而TOP20企業(yè)相較去年同期,更有1.03個百分點的上升,龍頭房企從市場回暖中獲益更大。
房地產市場的結構變化如同溫水煮青蛙,在鍋里的青蛙不急著往外跳,鍋外的青蛙羨慕鍋里的溫度,只有掌握火候的人才知道,總有一些青蛙會成為美餐。