一般當(dāng)“地王”持續(xù)出現(xiàn)幾個(gè)月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就接近景氣周期的頂點(diǎn)了。二季度開(kāi)始，房屋市場(chǎng)已有所降溫，預(yù)計(jì)高價(jià)地頻出的現(xiàn)象，將在四季度開(kāi)始減少。

七月流火，一線城市的地市，與天氣一樣，高燒不退。7月3日，北京和上海再現(xiàn)高價(jià)地。其中，經(jīng)過(guò)323次加價(jià)后，萬(wàn)科聯(lián)合張江集團(tuán)以88%的溢價(jià)率、以48.7億元拿下上海浦東一地塊。經(jīng)過(guò)62輪競(jìng)拍，懋源置業(yè)拿下夏家胡同地塊，剔除保障房折合樓面價(jià)約4.1萬(wàn)元，其單價(jià)也創(chuàng)下北京今年以來(lái)的新高。

在國(guó)五條調(diào)控的背景下，開(kāi)發(fā)商如此熱情高漲，不憚以“面粉貴過(guò)面包”的代價(jià)，激烈加慘烈的競(jìng)爭(zhēng)拿地，而且近幾個(gè)月來(lái)高價(jià)地多出現(xiàn)在一線城市。原因何在？大概可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)。

從企業(yè)現(xiàn)狀分析。一方面，經(jīng)過(guò)一年左右的火爆銷售之后，很多大房企的住宅庫(kù)存量告急，他們要謀求發(fā)展，就必須進(jìn)行再生產(chǎn)，只有購(gòu)面粉，才能有面包賣，購(gòu)地是為了補(bǔ)庫(kù)存。另一方面，去年以來(lái)很多樓盤(pán)熱賣，大房企資金回籠比較充裕，他們不差錢(qián)，有財(cái)力花十幾億、幾十億搶地王。

從企業(yè)預(yù)期來(lái)看。今年2月的國(guó)五條細(xì)則實(shí)施已過(guò)去四個(gè)月，房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲，只不過(guò)有些城市漲幅趨緩，部分城市仍然時(shí)不時(shí)出現(xiàn)上千人排隊(duì)搶房的盛況。這一市場(chǎng)形態(tài)，也讓開(kāi)發(fā)商對(duì)后市持樂(lè)觀態(tài)度。

去年以來(lái)，一線城市樓市復(fù)蘇回暖節(jié)奏比較快、房?jī)r(jià)漲幅比較大，而廣大的三四線城市市場(chǎng)比較溫和，并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯上漲。與一年前比較，北京房?jī)r(jià)平均上漲三成左右，而很多中小城市上漲不足一成。一線城市土地供應(yīng)不足，尤其是優(yōu)質(zhì)住宅地塊更為少見(jiàn)，而需求卻持續(xù)旺盛，自然贏得開(kāi)發(fā)商的青睞。

高價(jià)地塊一出，看漲房?jī)r(jià)聲一片。很多近期有所觀望的購(gòu)房者，又開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)隨地價(jià)共舞了。客觀而言，高地價(jià)確實(shí)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。一方面，地價(jià)是樓盤(pán)成本的關(guān)鍵部分，地價(jià)高，則未來(lái)房?jī)r(jià)也高；另一方面，地王現(xiàn)象，會(huì)影響人們的心理預(yù)期，而這種預(yù)期是無(wú)法量化的。至少地王周邊的新房與二手房，很快就有反應(yīng)：提價(jià)或惜售。

然而，從樓市短周期波動(dòng)規(guī)律看，一般當(dāng)“地王”持續(xù)出現(xiàn)幾個(gè)月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就接近景氣周期的頂點(diǎn)了。土地市場(chǎng)滯后于房屋市場(chǎng)，二季度開(kāi)始，房屋市場(chǎng)已有所降溫，預(yù)計(jì)高價(jià)地頻出的現(xiàn)象，將在四季度開(kāi)始減少。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)前搶地，一定要考慮未來(lái)賣房時(shí)，房屋市場(chǎng)還會(huì)像現(xiàn)在這么高溫嗎？

不同性質(zhì)與特點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商，在參與地王爭(zhēng)霸戰(zhàn)的過(guò)程中，在競(jìng)拍環(huán)節(jié)中，差距可能并不大；但一旦進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)，差距就拉開(kāi)了。尤其是，如果當(dāng)賣房的時(shí)候，房市卻已降溫，則不同房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力迥然。比如2010年地王紛出，而2011年下半年房市大降溫，地王項(xiàng)目的擁有者，有些還能小賺賣房，有些卻難保本，有些賠錢(qián)賺吆喝，有些捂盤(pán)貓冬，有些寧可舍棄保證金也要退地。因此，拍地前，企業(yè)不妨摸著錢(qián)包想一想，還要不要摻和。