最近一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債利息直線下降，從去年的10%左右下降到最近的5%，這說(shuō)明外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度認(rèn)同。

實(shí)際上，就在摩根大通、渣打等外資投行紛紛下調(diào)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期的同時(shí)，越來(lái)越多的海外資金通過(guò)債券、私募股權(quán)基金等方式，正在加快參與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。渣打銀行一位高層分析師向媒體透露，他們承接了大量中國(guó)房企海外融資的業(yè)務(wù)，盡管從他個(gè)人角度判斷，以北京、廣州等地為代表的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)過(guò)熱和房?jī)r(jià)泡沫。

這就是說(shuō)，嗜血的“熱錢(qián)”其實(shí)是一邊“唱空”中國(guó)經(jīng)濟(jì)，一邊卻在加速“做多”中國(guó)地產(chǎn)。

一位不具名的證券分析人士對(duì)記者稱，制造混亂、以圖投機(jī)，其實(shí)是“唱空”中國(guó)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)。“擾亂視聽(tīng)，制造恐慌，用‘看不見(jiàn)的心’，配合‘看不見(jiàn)的手’，唱衰做多、唱多做空，反復(fù)操作，拉大波幅，進(jìn)而在國(guó)際和國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩中獲取最大化利益”。這一直是在國(guó)際金融市場(chǎng)浸淫的“熱錢(qián)”們慣用的投機(jī)手法。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李才元認(rèn)為，“熱錢(qián)”來(lái)了或走了，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)這么大的體量而言，目前根本算不上多大影響。“就算這些投機(jī)熱錢(qián)短時(shí)間離開(kāi)，中國(guó)的流動(dòng)性也足以填補(bǔ)空缺”。“熱錢(qián)”頂多制造一些趁火打劫的機(jī)會(huì)，比如他們一直就在中國(guó)樓市泡沫中火中取栗。

他說(shuō)：“關(guān)鍵在于，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身調(diào)整過(guò)來(lái)，實(shí)業(yè)真正復(fù)蘇，就沒(méi)什么可擔(dān)心的，‘熱錢(qián)’今天走了，明天還會(huì)回來(lái)。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型“主戰(zhàn)場(chǎng)”

最新數(shù)據(jù)顯示，雖然樓市調(diào)控政策連連收緊，但今年上半年重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)卻再度升溫。比如北京，前6個(gè)月經(jīng)營(yíng)性用地出讓收入為629.75億元，同比增幅高達(dá)334%，接近2012年全年的647.92億元。上海、廣州及其他一些主要城市的土地市場(chǎng)也在上半年高潮迭起。

去年北京財(cái)政收入3314億元，按今年樓市火爆的走勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)政收入中的占比可能遠(yuǎn)超過(guò)20%，不但穩(wěn)居各行業(yè)之首，還有可能趕超2010年之前的紀(jì)錄。

“僅靠收縮影子銀行系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控是無(wú)效的。”財(cái)經(jīng)分析人士雷思海認(rèn)為，由于巨大的利益團(tuán)體的結(jié)盟，房地產(chǎn)反而是最后一個(gè)受到流動(dòng)性緊縮影響的領(lǐng)域。這樣的調(diào)控，恐怕只有等到其他行業(yè)先死了，才會(huì)輪到房地產(chǎn)調(diào)整。

按照2012年全國(guó)城鎮(zhèn)均價(jià)每平方米5800元計(jì)算，居民城鎮(zhèn)房產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了132萬(wàn)億元。因此，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲10%，就相當(dāng)于資產(chǎn)增長(zhǎng)13萬(wàn)億元。這13萬(wàn)億元財(cái)富效應(yīng)，相當(dāng)于2012我國(guó)GDP總額52萬(wàn)億元的25%，這讓銀行、開(kāi)發(fā)商、某些地方政府以及囤房者，不斷地往房地產(chǎn)行業(yè)里“搬錢(qián)”。

“大小儲(chǔ)戶們的錢(qián)都被銀行、信托公司搬到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，其他行業(yè)里自然缺錢(qián)。”他表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“錢(qián)緊”是結(jié)構(gòu)性的，資金都被瘋狂的樓市吸進(jìn)去了，工業(yè)企業(yè)以及為他們?nèi)谫Y的股市都處于“缺血”狀態(tài)。

這正是經(jīng)濟(jì)學(xué)家李才元的擔(dān)心——“錢(qián)緊”制造的股市震蕩有可能造成“雙殺實(shí)業(yè)”的結(jié)果：一方面，銀行業(yè)資金緊張，他們往往先從實(shí)業(yè)里抽走資金，只有最后繃不住了，才會(huì)脫離高利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；另一方面，由于股市結(jié)構(gòu)不合理，地產(chǎn)金融板塊占比太大，本來(lái)調(diào)控目標(biāo)是樓市，可股市大盤(pán)先被砸倒了，會(huì)打擊投資者信心，長(zhǎng)期看不利于以后好企業(yè)在市場(chǎng)上融資。這意味著，間接融資和直接融資兩條路，都可能“對(duì)實(shí)業(yè)封死”。

李才元強(qiáng)調(diào)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“主戰(zhàn)場(chǎng)”是房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)閷?shí)業(yè)復(fù)蘇的前提是能否抑制高房?jī)r(jià)泡沫。目前的高房?jī)r(jià)，拉高了整個(gè)社會(huì)運(yùn)行的成本，不論個(gè)人生活成本還是企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，都無(wú)形中大幅增加。

“一般市民為了一套房子而奮斗，還怎么去創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新？一般制造業(yè)眼看著地產(chǎn)業(yè)畸形高利潤(rùn)，還有什么動(dòng)力去搞生產(chǎn)、搞科研？”他說(shuō)，在社會(huì)成本居高不下的情況下，所謂打造中國(guó)先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版”，就只是一個(gè)說(shuō)法，很難真正實(shí)現(xiàn)。“美國(guó)經(jīng)濟(jì)為什么復(fù)蘇，主要原因之一是房地產(chǎn)泡沫崩掉了，社會(huì)成本降下來(lái)，實(shí)業(yè)才能得到喘息。”

雷思海表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫再繼續(xù)下去的話，會(huì)綁架銀行、地方政府的融資平臺(tái)，以及中國(guó)的貨幣政策，一旦外部環(huán)境突變，這將成為擊穿中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)危險(xiǎn)源頭。

決策層必須重視樓市問(wèn)題

雷思海認(rèn)為，眼下扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)的當(dāng)務(wù)之急，是政府推出以存量為征收依據(jù)的房地產(chǎn)稅改革政策，將囤房者們盡量“驅(qū)趕出來(lái)”。

不過(guò)，他似乎有些悲觀，“到目前為止，連先前說(shuō)好的房地產(chǎn)信息城市聯(lián)網(wǎng)都做不到，可見(jiàn)房地產(chǎn)既得利益群體的阻力之大。”他預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)泡沫如今正像股市當(dāng)年狂奔向6000點(diǎn)一樣，如果不加遏制，最終還會(huì)上演掉到1600點(diǎn)的悲劇。

原央行貨幣委員會(huì)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵，最近針對(duì)金融恐慌提出了一套綜合治理的“藥方”。

他認(rèn)為，“錢(qián)荒”在倒逼中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速深層次改革：一是要大規(guī)模放開(kāi)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資限制，讓他們參與到地方基建和公共產(chǎn)品項(xiàng)目上來(lái)；二是必須進(jìn)行金融整頓，把銀行體系的一些不良資產(chǎn)“像切除腫瘤一樣切除出去”。

此外，很關(guān)鍵的政策工具是盡快推出房地產(chǎn)稅。李稻葵表示，房產(chǎn)稅短期內(nèi)也許不能完全壓制房?jī)r(jià)，但卻能夠給地方政府一個(gè)財(cái)政收入上漲的預(yù)期。同時(shí)，中央政府要給地方政府更多的財(cái)政分成，讓地方政府對(duì)未來(lái)財(cái)政收支沒(méi)有擔(dān)憂，這就能激活和調(diào)動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的地方積極性。

“房?jī)r(jià)掉一半，股市翻一看”，李才元用一句市場(chǎng)中流傳的口頭禪，來(lái)預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的未來(lái)。這就是說(shuō)，股市好轉(zhuǎn)的前提是實(shí)業(yè)復(fù)蘇，而實(shí)業(yè)復(fù)蘇的前提是，政府能在多大程度上解決好樓市泡沫這個(gè)“調(diào)結(jié)構(gòu)的核心難點(diǎn)”，這也是破解地方政府沉迷在“土地財(cái)政”里不能自拔的根本難題。

“銀行業(yè)鬧‘錢(qián)荒’，再拖累股市下跌制造心理恐慌，千萬(wàn)不能因此轉(zhuǎn)移視線。”他說(shuō)，房地產(chǎn)是遏制中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“元兇”，不應(yīng)從新一屆中央政府的決策視野里溜掉。