特征4 商業(yè)飽和區(qū)域不叫剛需商業(yè)

核心提煉

衡量某個區(qū)域類的商業(yè)是否過多或過少，常常采用“商圈飽和度”來衡量。“商圈飽和度”是指某一區(qū)域人口人均商業(yè)面積的多少，而且這一指標(biāo)還和當(dāng)?shù)氐腉DP相關(guān)。根據(jù)成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，成都2012年人均GDP為9436美元，相對應(yīng)的合理商業(yè)飽和度就為1.2㎡/人，即平均每人配備1.2㎡的商業(yè)，如果一個區(qū)域的商業(yè)飽和度沒有達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，這個區(qū)域就屬于商業(yè)不飽和狀態(tài)，剛需商業(yè)將出現(xiàn)。

城市或是區(qū)域GDP越高，說明這個區(qū)域的人均商業(yè)需求面積就更大。行業(yè)內(nèi)有一個科學(xué)的指標(biāo)對應(yīng)：人均GDP小于3000美元的區(qū)域，商圈飽和度最高為0.8㎡/人；人均GDP三千到六千美金的區(qū)域，商圈飽和度最高為1.0㎡/人；六千到一萬美金是1.2㎡/人；大于一萬美金是1.4㎡/人。一、二線城市市級商圈CBD，商圈飽和度最高可達(dá)1.6-2.5㎡/人。

目前成都人均GDP接近1萬美金，商圈飽和度最高在1.2㎡/人，如果一個區(qū)域人均商業(yè)面積低于1.2㎡，就說明這個區(qū)域商業(yè)沒有得到有效的滿足，區(qū)域內(nèi)商業(yè)不飽和，商圈飽和度處于較低水平，如果未來GDP持續(xù)上升這里商業(yè)需求還有巨大提振空間。

“這其實(shí)也充分說明，為何三五年前的老樓盤、傳統(tǒng)住區(qū)的商業(yè)規(guī)劃為何出現(xiàn)不足，多年前成都人均GDP并沒有今天這么高，那時人們對于商業(yè)需求面積并沒有這么大，比如吃飯、喝茶、打麻將很多都是在家里，現(xiàn)在生活條件改善了大家都愿意就近消費(fèi)，無形中就增加了對商業(yè)面積的需求。”新港地產(chǎn)表示，現(xiàn)在新建住區(qū)在商業(yè)上都有一定預(yù)留，就是考慮到未來人均GDP的提高對商業(yè)面積的需求會增加，這是有長遠(yuǎn)眼光的住區(qū)商業(yè)規(guī)劃。

特征5 快速交通是重要指標(biāo)

核心提煉

隨著高架橋、軌道交通、快速干線等的日益完善，一個區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的輻射力現(xiàn)在越來越依靠快速交通體系，如果商業(yè)項(xiàng)目位于高架橋、地鐵網(wǎng)的核心位置無疑就占據(jù)了交通優(yōu)勢，有了便捷的交通支撐其商業(yè)輻射范圍勢必就會大幅度提升。就目前成都而言，地鐵站點(diǎn)尤其是多條線路的換乘站點(diǎn)，二環(huán)高架橋有出入口的核心要道商業(yè)將有巨大投資價值。

任何一個商業(yè)項(xiàng)目均有自己的輻射范圍，它的輻射范圍則要根據(jù)其交通狀況、交通便捷度的不同而差異巨大，一個位于交通要道、地鐵站點(diǎn)位置的商業(yè)項(xiàng)目它所覆蓋的人群和面積自然更多更廣。隨著越來越多的高架橋、地鐵軌道交通等新型交通方式的出現(xiàn)，成都商業(yè)的輻射范圍、輻射力、商業(yè)價值等都將面臨全面重估。

就一個區(qū)域而言，它的交通體系可由城市公共交通的發(fā)達(dá)程度、私家車車流量和步行人流量等來衡量。公共交通又包括公交汽車、快速公交、地鐵、輕軌、出租車等，新港地產(chǎn)認(rèn)為，公共交通方式越多的區(qū)域，越容易出現(xiàn)剛需商業(yè)。另外，私家車車流量越大的區(qū)域和步行人流量越大的區(qū)域，也標(biāo)明該區(qū)域的商業(yè)到達(dá)率越高，因此這樣區(qū)域的商業(yè)也就越能吸引商家的入駐。

特征6 剛需商業(yè)核心是“免維護(hù)”

核心提煉

剛需商鋪面向住區(qū)常住人口提供最為迫切的商業(yè)需求形態(tài)，一方面便利店、水果店、洗衣店等常設(shè)生活配套店面需求一般在20-60㎡，而且為了控制商鋪總價開發(fā)商往往也將鋪面控制在20-60㎡之間。2樓商鋪因?yàn)閱蝺r較低商家經(jīng)營需求面積更大，因此2樓剛需商鋪一般在80-150㎡。剛需商業(yè)1樓、2樓最適合，負(fù)1樓、3樓、4樓等不能算作剛需商業(yè)。

剛需商業(yè)核心是“免維護(hù)”商業(yè)，就是不需要依托專業(yè)商業(yè)管理公司運(yùn)營，依托商鋪周邊的天然人氣就能維持火熱經(jīng)營的街鋪。有的商業(yè)開發(fā)了3樓、4樓或者是負(fù)1樓，如果沒有后期統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和人流引導(dǎo)，消費(fèi)者是無法到達(dá)更高樓層或是地下負(fù)一層，因此嚴(yán)格意義上說3樓、4樓等高樓層商鋪不是剛需商業(yè)。

開發(fā)商在出售商鋪時要考慮兩方面問題，一是盡可能降低投資門檻以便于更多投資者有能力購買；二是商業(yè)面積要適合經(jīng)營業(yè)態(tài)需求。一樓鋪面往往針對便利店、水果店等，因此它的面積可以控制在20-60㎡，但2樓往往定位于茶樓、咖啡館、快餐廳等，商家需求面積相對較大，而且2樓商鋪單價較低開發(fā)商也可以適當(dāng)增加單位商鋪面積，因此2樓商鋪面積目前控制在80-150㎡之間。當(dāng)然這并非定式，比如有的銀行對于1樓商鋪的需求面積會較大，這時銀行會同時租用多個相鄰商鋪來解決這一問題。