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    三中全會未談房地產(chǎn)調(diào)控 回歸市場化是大方向

    作者:未知 來源:21世紀經(jīng)濟報道 更新時間:2013年11月13日 【字體:

    本報記者查看全文發(fā)現(xiàn),“公報”并未提及房產(chǎn)稅等有關(guān)樓市調(diào)控長效機制的內(nèi)容,但卻多次提及促進市場化。

    5000多字的公報中,“市場”一詞出現(xiàn)了20多次。

    “作為黨的會議,三中全會不會提及具體到房地產(chǎn)的相關(guān)改革方案。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示,但是在樓市調(diào)控長效機制建立方面,逐步淡化行政手段,回歸市場化是一個大方向。

    本報記者多方采訪了解,住建部、發(fā)改委等部委參與制定的房地產(chǎn)長效機制的方案,亦強調(diào)通過土地、財稅等相關(guān)制度的改革,建立房地產(chǎn)調(diào)控的頂層設計,促進房地產(chǎn)市場回歸市場化。

    不過,一位接近住建部的人士向本報記者介紹,長效機制的建立是一個漸進式的過程,不可能一蹴而就。其中,被視為長效機制重中之重的房產(chǎn)稅短期不會大面積鋪開,短期來看,地方政府的財權(quán)仍將以土地財政為主。

    但相關(guān)準備工作也在進行。上述接近住建部人士進一步介紹,目前高層在做頂層設計中,已經(jīng)開始考慮對于開征房產(chǎn)稅獲取立法支持。

    與此同時,保障房的管理完善被學者反復提及。本報了解到,市場化方向是住房保障制度頂層設計的一大原則。

    房產(chǎn)稅開征的障礙與準備

    上述接近住建部的人士表示,房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會大幅推開,核心是取決于當前房地產(chǎn)市場的整體狀況。

    曾參加房地產(chǎn)長效機制調(diào)研的中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示,涉及到房產(chǎn)的稅制改革方案,不簡單是房產(chǎn)稅的開征,還應該涉及到整個住房市場的狀況,建立疏堵結(jié)合的稅制方案。

    住建部政策研究中心主任秦虹表示,目前,住房市場的主要矛盾,從絕對短缺轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶、不協(xié)調(diào)和不可持續(xù)。

    在此背景下,秦虹認為,政府抑制投資和投機性需求的政策措施,短期內(nèi)還將持續(xù),因為它成功地降低了投資性購房者數(shù)量,使自住性購房群體購房壓力減小。

    實際上,如果希望通過房地產(chǎn)相關(guān)稅收去調(diào)控整個市場,胡志剛認為,需要制定一個疏堵結(jié)合的稅制方案,而不僅是一個針對保有環(huán)節(jié)開征的房產(chǎn)稅種。

    首先,須全面摸清城市房地產(chǎn)各類資源、摸清供需、摸清空置,做到心中有數(shù)。

    在此基礎上,胡志剛表示,在制度設計上,應將投機市場遺留的空置房有效疏導到租賃市場上,對既不轉(zhuǎn)讓又不居住的空置房、閑置房(包括開發(fā)商手上超過一定年限的庫存房)征收房產(chǎn)稅。

    除了考慮到當前我國住房市場現(xiàn)狀之外,中國政法大學房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林表示,房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以開征還由于法律和現(xiàn)實操作上的障礙。

    “我國土地不是私有制,在建設和銷售過程中,已經(jīng)交了很多稅,再征稅有重復征稅的嫌疑,此外,房產(chǎn)稅開征缺乏上層的立法支持,在推進過程中,面對重重阻礙。” 符啟林如是介紹。

    在胡志剛看來,解決問題的唯一辦法是,建立房地產(chǎn)法律制度體系,在立法基礎上,再開展房地產(chǎn)稅制綜合改革。

    實際上,上述接近住建部的人士介紹,目前高層在做頂層設計中,已經(jīng)開始考慮對于房產(chǎn)稅開征,獲取立法支持。

    賈康也認為,長期來看,“房產(chǎn)稅”立法還是非常必要,不過先行先試也十分必要,“在做頂層設計和積極立法時,允許摸著石頭過河,在肯定上海、重慶試點的前提下,形成某些基本共識后逐漸往前推,未來有條件時,制定相關(guān)法律。”

    從現(xiàn)實操作層面來說,房產(chǎn)稅開征還存在技術(shù)和基礎數(shù)據(jù)方面的缺失,上述接近住建部的人士介紹,目前來看,個人住房信息系統(tǒng)尚未完善,就已建的個人信息系統(tǒng)來看,也存在很多不足,“首先,這里面不含家庭背景,只有個人信息,不是家庭信息;另外,除了住房以外,還沒有和公安、民政、稅務等相關(guān)接口對接。”

    “個人住房尚未查證,房產(chǎn)稅開征在操作層面尚有一定難度。”該人士稱。

    住房保障體系的頂層設計

    房產(chǎn)稅推進雖然面對重重障礙,在賈康看來,卻是一個大方向,考慮到當前住房資源不平衡的問題,房產(chǎn)稅改革背景下,特別需要注意的是住房雙軌統(tǒng)籌框架。

    賈康說,3600萬套保障房任務開建,解決基本住房資源不足,就是樓市調(diào)控頂層設計的托底安排,“在轉(zhuǎn)向市場化的調(diào)控上,如果托底基本到位,那么商品房房價波動,就不會造成太有殺傷力的影響。”

    實際上,針對目前被重點強調(diào)的保障性住房建設也在探討市場化路徑。

    住建部的一位人士亦向本報記者介紹,目前住建部牽頭,涉及發(fā)改委、財政部、國土部、農(nóng)業(yè)部、民政部等多個部委正在籌備住房保障的頂層設計,對多年住房保障的經(jīng)驗進行總結(jié),并從保障的范圍、方式、機制、目標和原則出發(fā)進行完善。

    “保障房建設、管理、運營等相關(guān)制度完善的一個基本原則是堅持市場化。”上述住建部的人士介紹。

    從運營管理的市場化路徑探索上,上述住建部住房保障司人士表示,廉租房和公租房的統(tǒng)籌建設、并軌運行和分類使用是一個方向。

    所謂的租賃住房的并軌運行,即實行“租補分離、明收明補”,根據(jù)住戶不同收入情況給予適當租金補貼。合理確定公租房租金水平,通過在公租房項目中配建一定比例的商業(yè)用房等多種措施,充實運行管理資金,使公租房可持續(xù)運行。

    上述人士介紹,根據(jù)住建部的調(diào)查,公租房和廉租房僅僅是保障對象不一樣、房租不一樣,管理基本上差不多,這兩類租賃房,80%、90%都不是政府在組織管理,有的還是企業(yè)化管理。

    “在租賃房并軌運行后,可以通過相關(guān)制度吸引社會組織參與運行,促進租賃房的專業(yè)化、市場化管理。”上述住建部住房保障司的人士透露,租賃房的租賃收入以及商業(yè)設施的營收,可以用于補充保障性住房小區(qū)的運行和維護。

    上述住建部住房保障司的人士亦表示,上述租賃房并軌的思路有望形成方案,并將在2013年住建部年度會議上被強調(diào),要求各地逐漸擴大并軌范圍。

    另外,從長線來看,按照住建部的設想,上述人士進一步透露,“隨著住房供求關(guān)系基本均衡,住房租賃市場供應充分,未來住房保障將從實物保障逐漸過渡到貨幣補貼為主。”

    不過,上述負責人亦表示,貨幣補貼方式的推出的前提條件是住房租賃市場供應充分。

    “從國外情況看,住房套戶比(成套住房與家庭戶數(shù)之比)達到1.1∶1后,住房供求關(guān)系基本均衡,一部分富余房源可用于出租。我國目前住房套戶比只有0.81∶1,尚不具備以住房租賃補貼為主實施住房保障的條件。”上述住建部住房保障司的人士說。

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