年初的“國(guó)五條”、城鎮(zhèn)化，年中的“錢(qián)荒”來(lái)襲，多地上演“千人搶房”，年末的“自住型商品房”政策出臺(tái)、全國(guó)多地的停貸、惜貸現(xiàn)象，以及小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”還是“下崗”。當(dāng)然，讓房產(chǎn)處于風(fēng)口浪尖的還有以房養(yǎng)老試點(diǎn)的提出、應(yīng)對(duì)“限價(jià)令”房企精裝拆分變相漲價(jià)、還有全國(guó)房租已連續(xù)上漲47個(gè)月，無(wú)論哪一條，對(duì)于工薪階層而言，“住”在2013年都是一個(gè)沉重的字眼。

例如實(shí)際出臺(tái)的政策和預(yù)期有何差別？各地調(diào)控政策對(duì)銷(xiāo)量影響有多大？制度變革的進(jìn)度和影響會(huì)如何？融資成本是否會(huì)繼續(xù)上升？等等一系列問(wèn)題困擾著房企和有購(gòu)房需求的人們，那么究竟2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何變化，是改革之年亦或是修復(fù)之年？ 年邁的供給是否可以迎合年輕的需求？高價(jià)地王背后，烘焙出的“面包”會(huì)否高出“面粉”價(jià)格？我們拭目以待!

十大標(biāo)桿房企3000億購(gòu)地 分化導(dǎo)致土地市場(chǎng)炙手可熱

2013年12月30日，第二次全國(guó)土地調(diào)查主要數(shù)據(jù)成果發(fā)布會(huì)在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行，主要報(bào)告包括了污染土地治理、土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民征地補(bǔ)償、土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化以及城鎮(zhèn)用地大多占用優(yōu)質(zhì)耕地等內(nèi)容。

從刀耕火種的時(shí)代開(kāi)始，土地就成了人類(lèi)生活的根本，沒(méi)有土地，我們的衣食住行都將成為泡影。對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地?zé)o疑是最具升值潛力的實(shí)體金融資本，四房企拿地破2000億元就充分證明了這一點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，2013年十大標(biāo)桿房企共計(jì)斥資3119.65億元購(gòu)地。

2013年的夏家胡同給本不平靜的土地市場(chǎng)投入了一枚炸彈，一個(gè)在京城眾多龍頭中并不顯眼的房企懋源，一夜間登上各大媒體頭條。從拿地到搖號(hào)報(bào)名，僅3個(gè)月的時(shí)間，豆各莊地塊被輿論和大眾廣泛關(guān)注，而涉及到自住型商品房的搖號(hào)規(guī)則及火爆場(chǎng)面，更是推高了豆各莊地塊的知名度。

要說(shuō)2013年度最受關(guān)注的地塊，非農(nóng)展館8號(hào)地莫屬。稀缺絕版資源在土地日益稀少的京城市場(chǎng)彌足珍貴，因此農(nóng)展館地塊輔一問(wèn)世便受到了多方關(guān)注。51.35億、恒大，就這兩個(gè)詞已經(jīng)足夠上各新聞?lì)^條了，再加上2013年連續(xù)出讓的三塊東壩區(qū)域地塊，使得東壩成為了各方關(guān)注的要點(diǎn)。該地塊是2013年度總價(jià)地王，初入京的恒大大手筆豪擲于北京土地市場(chǎng)，人們既驚異于該地塊的高總價(jià)，又驚異于恒大的意圖。

可以說(shuō)分化是本年度的關(guān)鍵詞,分化格局體現(xiàn)為主流市場(chǎng)主流產(chǎn)品面臨更大的增長(zhǎng)空間,即一二線核心城市、針對(duì)剛需改善型需求產(chǎn)品成為市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)�；�于庫(kù)存去化視角下部分區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的繼續(xù)演繹也有所支撐,遞延至土地市場(chǎng),尤其對(duì)于一二線城市而言,炙手可熱的局面繼而難以消退。

虎口奪食房企回歸一二線城市 2014年以企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)為主要格局

2013年面對(duì)不確定的政策環(huán)境以及快速去化后的補(bǔ)庫(kù)存選擇,房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)份額、運(yùn)營(yíng)管控、杠桿水平等層面的變化愈發(fā)明顯, 龍頭房企之間差距正在縮小,而其余房企無(wú)論在資金成本及管控能力上都愈發(fā)落后。另外,今年也從不少房企身上看到了產(chǎn)品、服務(wù)和營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新,未來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域?qū)⒉粌H限于成本和定價(jià)能力,品牌、服務(wù)、創(chuàng)新的細(xì)節(jié)也將決定公司的成敗。

快周轉(zhuǎn)的必要性使得更多開(kāi)發(fā)商看好一、二線城市更為確定的潛在需求。預(yù)計(jì)2014年一、二線城市仍是熱點(diǎn)。未來(lái)中國(guó)具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘袛?shù)量大致在50個(gè)上下。更多開(kāi)發(fā)商選擇深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域,同時(shí)適度回歸一二線。

與上一輪中小開(kāi)發(fā)商因市場(chǎng)受龍頭擠壓被迫進(jìn)入礦產(chǎn)等資源領(lǐng)域不同,本輪龍頭公司產(chǎn)業(yè)鏈上下游擴(kuò)張來(lái)自對(duì)行業(yè)潛在天花板的提前防范。對(duì)銀行、影院、醫(yī)院、學(xué)校以及金融平臺(tái)的爭(zhēng)奪將是龍頭公司真正成為城市構(gòu)建商的重要基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)主要以企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)為主要格局。2014年優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)模式將決定公司的成長(zhǎng)性,從三大方面尋找投資機(jī)會(huì):1、優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)模式將決定公司的成長(zhǎng)性,高速周轉(zhuǎn)、全產(chǎn)業(yè)鏈和融資優(yōu)勢(shì)三大要素決定了公司中長(zhǎng)期發(fā)展和盈利的能力。2、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目決定了公司的盈利性和可發(fā)展性,項(xiàng)目的區(qū)位、成本和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否利于去化是關(guān)鍵,另外對(duì)于持有型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位和質(zhì)量決定了公司的可持續(xù)性和盈利性。3、在針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不斷深入的趨勢(shì)下,在房地產(chǎn)企業(yè)間進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)期的階段,一個(gè)公司更需要有一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì),一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該體現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)化、執(zhí)行力和對(duì)成本的控制上。

放緩廣義資產(chǎn)端的增速 降低發(fā)生銀行業(yè)危機(jī)的概率

12月份城市商業(yè)銀行普遍縮減了對(duì)公和個(gè)人的信貸投放,部分貸款移至明年1月,收縮和轉(zhuǎn)移幅度與往年基本相符。部分銀行為補(bǔ)充信貸量環(huán)比減少,票據(jù)開(kāi)票量上升。價(jià)格方面,大企業(yè)貸款利率以基準(zhǔn)或上浮10%為主,中小企業(yè)上浮40%左右甚至更高。年末票據(jù)貼現(xiàn)利率達(dá)到年化8%甚至更高的高位,企業(yè)貼現(xiàn)意愿較低。由于貸款利率上升,絕大部分城商行下半年息差保持平穩(wěn)甚至小幅擴(kuò)大。

信貸投放穩(wěn)中偏緊,企業(yè)個(gè)人需求保持較強(qiáng)水平:大部分調(diào)研城商行都減少信貸投放,甚至下半月停止貸款,投放節(jié)奏符合年末規(guī)律,明年1月份信貸可能季節(jié)性放量。有調(diào)研對(duì)象表示,明年1季度信貸額度可能繼續(xù)略微偏緊。需求方面,有三線城市調(diào)研對(duì)象反饋,當(dāng)?shù)刈≌�銷(xiāo)售近幾月較淡,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商信貸需求增強(qiáng)。另外有東部沿海二線城市調(diào)研對(duì)象反饋,當(dāng)?shù)氐胤秸�府信貸需求依然較強(qiáng)。

我們處在銀行業(yè)危機(jī)的邊緣嗎?——治本需要金融財(cái)稅系統(tǒng)性改革,進(jìn)行積極的前瞻性財(cái)務(wù)重組,但央行應(yīng)當(dāng)改進(jìn)貨幣政策操作方式。徹底解決“錢(qián)荒”常態(tài)化問(wèn)題需要銀行真正去杠桿,放緩廣義資產(chǎn)端的增速,同時(shí)降低期限錯(cuò)配。

但去杠桿需要時(shí)間,需要經(jīng)濟(jì)、財(cái)稅體制等系統(tǒng)性的改革真正抑制非市場(chǎng)主體(如融資平臺(tái))的投資沖動(dòng),非貨幣政策能單獨(dú)解決的問(wèn)題。為了降低區(qū)域性和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率,央行在調(diào)控過(guò)程中會(huì)增加靈活性,穩(wěn)定市場(chǎng)主體特別是大型銀行的預(yù)期,盡量降低短期內(nèi)發(fā)生銀行業(yè)危機(jī)的概率。

2014年銀行“融資及信貸結(jié)構(gòu)”優(yōu)化將繼續(xù)收縮房貸,樓市成交增速將下行至個(gè)位數(shù)。若控制和化解地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將緩解主要城市房?jī)r(jià)和樓市的壓力。