自從商品房銷售推行網(wǎng)簽制度后，開發(fā)商一房多賣、虛假宣傳等欺詐行為基本絕跡。然而，近日，在海南澄邁、三亞、�？诘鹊貐s又出現(xiàn)“一房多賣”現(xiàn)象，有的房子被三賣四賣甚至五賣，開發(fā)商得手后紛紛跑路。

開發(fā)商人間“消失”后，尚未交付的房子究竟歸誰？層層監(jiān)管之下，開發(fā)商為何能瞞天過海，一房多賣？有關(guān)部門又該如何預(yù)防“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生？《法制日報》記者進(jìn)行了調(diào)查走訪

□本報記者邢東偉

□本報實習(xí)生翟小功

開發(fā)商將已出售的房子抵押給別人，或者是抵押的房子再次出售給他人，最甚者出現(xiàn)了一房以抵押、出售等形式同時轉(zhuǎn)手5次！這樣令人不可思議的購房詐騙情況就真實地發(fā)生在我們身邊。

《法制日報》記者近日從海南省澄邁縣公安局獲悉，澄邁縣公安局偵破一起涉及19個省市（包括臺灣地區(qū)）和美國，涉案金額高達(dá)約3.4億元的特大合同詐騙案件，涉案人員12人。同時，紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)根據(jù)該線索，已對涉此案的澄邁縣委原副書記盧勇、縣國土局原局長盧志剛、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長林中校等3名公職人員涉嫌利用職務(wù)之便謀取不當(dāng)利益立案查處。

買房裝修后房主竟“另有其人”

“花了一百多萬元買的房子，剛剛裝修好入住，卻發(fā)現(xiàn)房主竟然不是自己！”提起這次購房經(jīng)歷，浙江籍劉先生便覺得痛心不已。

2011年9月，劉先生經(jīng)熟人介紹，花110萬元在海南省澄邁縣老城開發(fā)區(qū)陽光花苑小區(qū)買了一套100平方米的房子。2012年2月，退休后的劉先生來到海南，準(zhǔn)備在新房中養(yǎng)老度假。

“不曾想到，裝修后的新房剛住上不久，就有人找上門來，說這套房子已經(jīng)抵押給他了，讓‘限期’退房。我當(dāng)時就傻眼了，趕緊到澄邁縣房管局去查備案登記，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房子以買賣合同備案在某貸款公司名下了。”劉先生說。

劉先生的房子被一房多賣的消息在小區(qū)中不脛而走，許多業(yè)主也紛紛到房管局查詢。根據(jù)統(tǒng)計，約有百名以上的業(yè)主房子被開發(fā)商抵押，總房產(chǎn)價值上億元。

事發(fā)后，業(yè)主們趕緊向澄邁縣公安局老城分局報案。老城分局立即依法受理立案，對開發(fā)商澄邁陽光投資有限公司進(jìn)行取證調(diào)查。

2013年7月，澄邁縣警方又接到新疆某單位舉報，海南博亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉嫌購房合同詐騙案件，而該案的主要涉案人員，同樣是澄邁陽光投資有限公司負(fù)責(zé)人聶某某。于是，澄邁縣紀(jì)委、公安局等多部門立即組成聯(lián)合調(diào)查組，將這兩起案件并案偵查。

經(jīng)查，該案涉及一房多賣的房產(chǎn)共計166套（棟），涉案金額約1.4億元，受害人達(dá)104名，涉及19個省市（包括臺灣地區(qū)）及美國；涉嫌合同詐騙新疆某單位2億余元；除了利用陽光花苑小區(qū)項目用地使用權(quán)及地上在建建筑物用于抵押向某銀行貸款1.1億元，涉案公司還非法向外借高利借貸資金近6億元，雖已還本息1.96億元，但仍有近4億元高利借貸本息未還。

目前，澄邁縣公安機(jī)關(guān)已凍結(jié)涉案公司及個人名下資金和資產(chǎn)，查扣涉案車輛數(shù)輛和游艇，查封涉案房產(chǎn)150套，追回涉案公司資金8000余萬元，追繳部分贓款，兩項合計追回資金超過1億元。

監(jiān)管不嚴(yán)權(quán)責(zé)不明是重要原因

《法制日報》記者了解到，2010年2月，聶某某在明知公司啟動資金不足的情況下，指使皮某某、許某某等其他涉案人員，通過虛假注冊資本方式，夸大履行合同能力，并大肆借貸；采用隱瞞手段，將陽光公司開發(fā)的陽光花苑小區(qū)商品房出售后再次以預(yù)售備案的方式抵押給借款人；或者是將已經(jīng)以預(yù)售備案的方式抵押給借款人的房子，又再次出售給他人。最令人吃驚的是，有的房子以抵押、出售等形式轉(zhuǎn)手5次。

2012年7月，博亞公司在建設(shè)熙岸高爾夫公寓二期項目過程中，明知其未取得相關(guān)合法施工手續(xù)及已將部分項目用地抵押給其他單位的情況下，仍與新疆某單位及相關(guān)單位簽訂團(tuán)購協(xié)議，收取預(yù)定金并挪作他用。

為什么會發(fā)生這樣的事情呢？記者在采訪中了解到，2010年海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，海南房地產(chǎn)業(yè)幾度升溫，使不少不法開發(fā)商看到該行業(yè)潛在的巨大經(jīng)濟(jì)利益，在強(qiáng)烈的趨利心理支配下，他們置法律不顧，鋌而走險，以身試法。有的房地產(chǎn)開發(fā)商虛報注冊資金大肆吹噓其“實力”，致使購房者被其實力雄厚的假象欺騙；有的采取一房多賣、預(yù)售商品房不開據(jù)正規(guī)發(fā)票等手段，騙取購房者的錢財；還有的在無預(yù)算資金的情況下，倉促開發(fā)房地產(chǎn)項目，工程上馬后，因資金嚴(yán)重不足或根本無開發(fā)資金而騎虎難下，欲罷不能，便采取一房多賣、一房多抵“空手道”的欺詐方式騙錢，從而陷入違法犯罪的深淵。

“房地產(chǎn)職能部門監(jiān)管混亂是‘一房多賣’、先抵押再出售或先售房后抵押等現(xiàn)象發(fā)生的重要原因。由于管理部門的職能、運作機(jī)制等方面的原因，房地產(chǎn)監(jiān)管方面存在管理不嚴(yán)、權(quán)責(zé)不明的問題。”海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院教授章汝先稱。

章汝先表示，其一，資質(zhì)認(rèn)證不嚴(yán)。有些房地產(chǎn)開發(fā)商根本不具備開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)具有的資質(zhì)條件，卻輕而易舉地領(lǐng)取了資質(zhì)證，公然運作大型房地產(chǎn)開發(fā)工程，可見管理部門在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資質(zhì)審查中，存在嚴(yán)重的瀆職行為。其二，審批房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售許可證把關(guān)不嚴(yán)，已是一個不爭的事實，在項目法定的配套費用未付或者還是“樓花”、“未封頂?shù)脑诮��?rdquo;時，房管部門便發(fā)給開發(fā)商預(yù)售許可證，任其“挖地”叫賣，每售一套房也未按規(guī)定到房管部門審核備案。有的開發(fā)商對未取得預(yù)售許可證的商品房在市場上公開銷售，房地產(chǎn)管理部門不督促辦證。

上述分析已被事實證明。1月12日，海南省紀(jì)委向媒體通報稱，澄邁縣委原副書記盧勇、縣國土局原局長盧志剛、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長林中校等3名公職人員，利用職務(wù)上的便利，涉及此案為他人謀取利益，在工業(yè)項目用地、土地使用性質(zhì)變更、房地產(chǎn)項目容積率調(diào)整、審批辦理商品房預(yù)售許可證等事項過程中，多次收受他人賄賂。省紀(jì)委、監(jiān)察廳決定給予3人開除黨籍、行政開除處分，并將3人涉嫌犯罪問題移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

應(yīng)推進(jìn)構(gòu)筑房地產(chǎn)反欺詐機(jī)制

事實上，類似這樣“一房二賣、一房多押”的房產(chǎn)糾紛案例，近年來在海南時有發(fā)生。盡管海南已有較為完備的商品房合同備案制度，但市場上在售商品房多為期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1至2年時間。在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲背景下，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，在生死存亡之際，一些人鋌而走險進(jìn)行“一房多賣”，以謀求更多資金發(fā)展。

“加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度是根治‘一房多賣’的首要措施。”海南大學(xué)法學(xué)院教授童偉華稱，房地產(chǎn)業(yè)急劇升溫，發(fā)展迅速，相關(guān)部門加強(qiáng)有效監(jiān)管顯得尤為必要和迫切。政府管理部門要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，確保該類企業(yè)完全具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的實質(zhì)要件；要加強(qiáng)對房屋銷售的監(jiān)督管理工作，切實履行監(jiān)督管理職責(zé)，從源頭上避免一房兩證、一房兩賣現(xiàn)象的發(fā)生。

不僅如此，童偉華表示，房管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審批房屋預(yù)售許可證和嚴(yán)格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記，確認(rèn)開發(fā)商完成國家預(yù)售規(guī)定的配套建設(shè)和交納應(yīng)繳的費用，并完成預(yù)售前的所有法定行為，達(dá)到“五證齊全”的前提下，方可指令預(yù)售許可，發(fā)給開發(fā)商預(yù)售許可證。在預(yù)售過程中，相關(guān)政府部門還得做好跟蹤監(jiān)督工作，嚴(yán)格審查每套房屋、每棟樓房的銷售是否合乎相應(yīng)法規(guī)的要求，從根本上堵住重復(fù)售房的漏洞。

“房地產(chǎn)管理部門必須花大力氣理順各級職能，做到上下銜接，同級權(quán)責(zé)范圍明確，避免多頭管理、重復(fù)管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發(fā)，建立快捷有效的房地產(chǎn)權(quán)證、查封抵押登記電腦查詢系統(tǒng)，避免一房多賣、一房多抵的現(xiàn)象發(fā)生，構(gòu)筑房地產(chǎn)反欺詐機(jī)制。”海南律師陳劍稱。