2014樓市不妙 香港拋樓加劇內(nèi)地房企悲觀情緒
作者:未知 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2014年02月18日 【字體:大 中 小】
萬(wàn)科董事會(huì)主席王石表示,2014年樓市“非常不妙”,一向樂(lè)觀的任志強(qiáng)也開(kāi)始轉(zhuǎn)調(diào),認(rèn)為“漲幅會(huì)大幅下降”。
對(duì)此,專家認(rèn)為,在國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性緊縮的大背景下,內(nèi)地樓市年內(nèi)恐將難言樂(lè)觀。
拋售
港商擇機(jī)先動(dòng)
2月10日,新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤,價(jià)格為平均每平方尺9268港元,較去年首推時(shí)下降近35%,甚至低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格10%至15%。如果算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會(huì)會(huì)員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠,項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高降幅可達(dá)40%。此外,李嘉誠(chéng)長(zhǎng)和系長(zhǎng)江實(shí)業(yè)新年首個(gè)新盤也以降價(jià)25%開(kāi)售。
土地方面也不再熱絡(luò)。2月12日,香港屯門兩幅限量地也以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格成交,每平方英尺地價(jià)最低2129港元,創(chuàng)12年來(lái)新低。
對(duì)此,楊科偉表示,經(jīng)過(guò)樓市大幅跌宕尤其是從1997年香港樓市泡沫破滅中爬起來(lái)的香港地產(chǎn)商,對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)控制有著獨(dú)到的洞察力。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示,雖然內(nèi)地樓市與香港樓市相對(duì)獨(dú)立,但是不能否認(rèn)會(huì)造成影響。一方面,造成影響的因素在傳導(dǎo)下同時(shí)作用于內(nèi)地,另一方面,對(duì)本就易受影響的內(nèi)地購(gòu)房者的心理預(yù)期,影響更為明顯。
自稱“永遠(yuǎn)不賺最后一個(gè)銅板”的地產(chǎn)商李嘉誠(chéng),在過(guò)去短短5個(gè)月間,便連續(xù)拋售價(jià)值約200億元的內(nèi)地物業(yè)。自8月以來(lái),李嘉誠(chéng)控制的長(zhǎng)和系便開(kāi)始拋售國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn),8月以26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)等項(xiàng)目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月以預(yù)計(jì)30億元出售南京國(guó)際金融中心大廈。而今年年初,李嘉誠(chéng)之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外,李氏家族同時(shí)減持嘉湖銀座近70%股權(quán)。
楊科偉認(rèn)為,作為“精明”港商代表的李嘉誠(chéng)一向被視為投資風(fēng)向標(biāo),其頻拋物業(yè)的做法正源于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。【李嘉誠(chéng)家族5個(gè)月內(nèi)出售價(jià)值逾200億內(nèi)地物業(yè)】
警覺(jué)
A股房地產(chǎn)板塊大幅下挫
在2月10日-2月16日的一周內(nèi),監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中,超9成城市周均成交面積同比下跌。
CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,第7周監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中,月周均成交面積除溫州、徐州、南充外同比全部下跌,其中北京、深圳跌幅最大,分別下跌91.83%和89.29%,廣州緊隨其后,同比下跌77.25%。
事實(shí)上,2014年伊始樓市成交遇冷,多數(shù)城市環(huán)比和同比均有所下降。以2013年最為火爆的一線城市為例,研究中心數(shù)據(jù)顯示,1月,深圳同比下降72%,其次為廣州,降幅達(dá)54%;北京、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑,深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首,廣州隨后環(huán)比下降30%,北京、上海則分別環(huán)比下降16%與28%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭認(rèn)為,1月份市場(chǎng)的成交平淡,更多的應(yīng)視為國(guó)內(nèi)樓市在傳統(tǒng)淡季影響下的短暫回落。從今年市場(chǎng)的整體趨勢(shì)上看,當(dāng)前購(gòu)房積極性不及前兩年,整體市場(chǎng)的熱度和預(yù)期略有降溫,對(duì)于房企而言也并不急于推盤。
與此同時(shí),資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)判斷也不看好。自2013年起,房地產(chǎn)股全面下跌,跑輸大盤8個(gè)百分點(diǎn)。其中,地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)2013年股價(jià)跌幅達(dá)38.2%,萬(wàn)科下滑19.37%,招商、金地同樣如此,跌幅分別達(dá)29.75%和3.68%。
跌勢(shì)仍在繼續(xù)。截至2月16日,2014年以來(lái),在不到50天內(nèi),房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數(shù)便已累計(jì)下跌了0.23%,“招保萬(wàn)金”四大房企股價(jià)也無(wú)一例外下跌。其中,招商地產(chǎn)累計(jì)下跌13.14%,保利地產(chǎn)累計(jì)下跌6.79%,萬(wàn)科A累計(jì)下跌8.22%,金地集團(tuán)累計(jì)下跌8.23%。
業(yè)內(nèi)人士表示,地產(chǎn)股的走勢(shì)不僅是房地產(chǎn)上市公司當(dāng)季業(yè)績(jī)的體現(xiàn),更代表了市場(chǎng)投資者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)和房企運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期。
在此影響下,房企大佬近日來(lái)也紛紛悲觀再起。據(jù)媒體報(bào)道,萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石日前在接受采訪時(shí),用“非常不妙”來(lái)表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn),并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。
而他的觀點(diǎn)便是此前對(duì)李嘉誠(chéng)拋售物業(yè)的發(fā)聲:“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè),這是一個(gè)信號(hào),樓市要小心了!”。
同時(shí),一向被稱為大嘴的任志強(qiáng),也在常年唱多后,進(jìn)行了改口“我做了十幾年房地產(chǎn)報(bào)告,今年第一次提出‘風(fēng)險(xiǎn)’兩個(gè)字。”任志強(qiáng)說(shuō),“很多開(kāi)發(fā)商以為今年可能跟去年一樣,很樂(lè)觀,我個(gè)人對(duì)他們提出警告,我說(shuō)你們太樂(lè)觀了,很危險(xiǎn)”。【阮軍:房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)股價(jià)漲浮非正相關(guān)】
錢緊
內(nèi)地樓市年內(nèi)難言樂(lè)觀
對(duì)于香港樓市,楊科偉認(rèn)為,資金與樓市高度相關(guān),流動(dòng)性緊縮成緊箍咒。
“在聯(lián)系匯率制度下,港元匯率與美元掛鉤,受外部資金影響較大。”楊科偉表示,2014年1月28日至29日的美聯(lián)儲(chǔ)貨幣會(huì)議宣布削減100億美元QE計(jì)劃,自2月起將再削減100億。美國(guó)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇、就業(yè)持續(xù)改善沒(méi)有改變,QE削減就將會(huì)繼續(xù),未來(lái)會(huì)有外資持續(xù)大規(guī)模流出。
住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,香港樓市與內(nèi)地樓市上漲周期聯(lián)動(dòng),香港作為內(nèi)地房企主要融資地,熱錢外流勢(shì)必會(huì)對(duì)融資造成影響。但自2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走高以來(lái),房地產(chǎn)項(xiàng)目出貨率較高,房企資金較為充裕,內(nèi)地樓市又有其獨(dú)立性與封閉性。“因此,香港樓市從某種角度來(lái)講對(duì)內(nèi)地樓市有一定影響,但影響程度不能過(guò)高估計(jì)。”
“實(shí)際上,我們應(yīng)注意的是香港樓市下滑對(duì)內(nèi)地購(gòu)房者預(yù)期的影響。”趙路興說(shuō)。
曾出任美國(guó)聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專家,現(xiàn)任新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示,從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,與其他地方不同的是,其房?jī)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
“我們通過(guò)模型計(jì)算過(guò)北京市場(chǎng)的房?jī)r(jià),得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的話,北京市場(chǎng)的預(yù)期是每年要漲5.9%。但是如果預(yù)期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn),則意味著,要使得價(jià)格均衡的話北京房?jī)r(jià)將下降31%。”鄧永恒說(shuō)。
除以上影響外,楊科偉表示,2014年一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出,將適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求。
“一面是市場(chǎng)需求的萎縮,另一面則是資金面收緊導(dǎo)致支付能力受挫,2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀。”楊科偉說(shuō)。
對(duì)于2014年內(nèi)地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),陳國(guó)強(qiáng)表示,應(yīng)警惕對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱的內(nèi)地房企,對(duì)房市信號(hào)作出錯(cuò)誤判斷,造成不可控的風(fēng)險(xiǎn)。“香港樓市經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)的春夏秋冬,一旦出現(xiàn)問(wèn)題,反應(yīng)較為迅速并謹(jǐn)慎。在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),果斷割肉,以減少損失。但內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷,但卻未經(jīng)歷過(guò)較大的高低起伏,內(nèi)地房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱。”
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